En el mercado inmobiliario mundial, Hospitality Real Estate se destaca como uno de los segmentos más multifacéticos. Los activos de hospitalidad se encuentran en la intersección de bienes raíces, servicio y cultura del consumidor, como además de ser propiedades físicas, son negocios operativos que generan ingresos mediante la oferta de experiencias de los huéspedes.
Con el rebote del turismo y las preferencias de los consumidores que pasan de los productos físicos a las experiencias, Hospitality Real Estate presenta oportunidades emocionantes y riesgos únicos para los inversores. Este artículo explica las distintas cualidades de los activos de hospitalidad, las estrategias de inversión inmobiliaria de la hospitalidad y las tendencias que dan forma al paisaje.
¿Qué son los bienes raíces de hospitalidad?
Hospitality Real Estate es una clase de activos única dentro del sector de bienes raíces comerciales (CRE). A diferencia de las propiedades tradicionales donde el valor está determinado en gran medida por la ubicación o la calidad del edificio, los activos de hospitalidad obtienen valor de su capacidad para generar ingresos a través de servicios orientados a los huéspedes como el alojamiento y la comida.
La hospitalidad inmobiliaria es híbrida por naturaleza debido a su lado operativo, y la forma en que se producen los ingresos también es muy diferente de otros tipos de activos. Los ingresos son dinámicos y provienen de períodos de arrendamiento mucho más cortos que en bienes raíces de oficina o residencial, desde estadías nocturnas hasta reservas de restaurantes o spa por hora.
La demanda, que es local e internacional, es muy sensible a las tendencias y el turismo del consumidor, y la hospitalidad debe adaptarse continuamente para mantenerse relevante. Debido a este estado de alerta, el sector tiene una ventaja competitiva sobre clases de activos más estáticos como Office Real Estate.
Por qué la hospitalidad y los bienes raíces son un ajuste estratégico
Para tener éxito en el espacio inmobiliario de la hospitalidad requiere experiencia tanto en las operaciones de hospitalidad, para comprender qué influye en el rendimiento operativo y la estrategia de propiedad para comprender cómo los diferentes factores como la ubicación y la estructura de capital influyen en el valor y los rendimientos a largo plazo.
A pesar de esta complejidad, el interés de los inversores está creciendo. Global Hotel Investment Volume alcanzó USD 57.3 mil millones en 2024, con un mayor crecimiento del 15-25% proyectado para 2025 según JLL. Para los inversores, Hospitality Real Estate es atractivo debido a los fuertes fundamentos a largo plazo de la industria.
Sin embargo, existen riesgos inherentes a la industria que no se pueden pasar por alto. Estar bien versado tanto en hospitalidad como en bienes raíces permite a los inversores obtener rendimientos superiores.
Lo que hace que la hospitalidad sea tan notablemente única es cómo las operaciones y la experiencia se unen con el valor de los activos. No se trata solo de ubicación o calidad de construcción: la selección y el posicionamiento de la marca, la mezcla y la escala de las instalaciones, el diseño del viaje del huésped, incluso las decisiones como si incluir el bienestar o los conceptos de F&B pueden afectar materialmente el rendimiento. Está navegando constantemente entre la practicidad operativa, la entrega de la experiencia y el posicionamiento a largo plazo, lo que hace que el espacio sea desafiante y emocionante para trabajar.
Los tipos de empresas y propiedades que se ajustan bajo la hospitalidad del término general son bastante vastos. Sin embargo, lo que se une a todos es que satisfacen las necesidades de los consumidores y tienen un lado operativo que genere ingresos. Cada tipo de activo de hospitalidad ofrece diferentes ventajas a los inversores:
Hoteles: desde el servicio limitado hasta los hoteles de lujo, estas son la piedra angular de la bienes raíces de la hospitalidad. Hoteles de estadía extendida: hoteles con más largos estadías que a menudo incluyen servicios adicionales como cocina y servicios de lavandería. Apartamentos con servicios y residencias de marca: unidades de estilo residencial que operan bajo un hotel o marca de estilo de vida que fusionan el hogar y la hospitalidad. Resorts: propiedades de ocio a gran escala que a menudo se encuentran en ubicaciones costeras o rurales. Funcionan como destinos en sí mismos con servicios como campos de golf, spas y restaurantes. Alquiler de vacaciones: alquileres a corto plazo que figuran en plataformas como Airbnb o Booking.com. Centros de spas y bienestar: propiedades de hospitalidad independientes o integradas centradas en el bienestar. Restaurantes, bares y pubs: lugares de F&B con bienes raíces y potencial de inversión operativa, especialmente cuando se combinan con alojamiento. Centros de conferencia y eventos: activos de hospitalidad centrados en reuniones, incentivos, conferencias y exposiciones (ratones).
Cada tipo de activo viene con su propio perfil de inversión y controladores de demanda. El activo correcto para un inversor depende del rendimiento esperado de la inversión y el apetito del riesgo.
Hospitality Investmentos inmobiliarios: qué considerar
Invertir en bienes raíces de hospitalidad significa mirar más allá de los pies cuadrados. El desempeño de estos bienes de bienvenida, activos comerciales que funcionan en parte es altamente sensible a una combinación única de variables.
¿Qué es importante para las propiedades de hospitalidad?
Al evaluar las propiedades de hospitalidad, los inversores generalmente evalúan las siguientes características:
Ubicación: áreas principales y accesibles con conductores de demanda fuertes y estables (por ejemplo, centros turísticos, distritos comerciales, aeropuertos) son cruciales. Dicho esto, los mercados emergentes también tienen una fuerte marca y operador potencial potencial: una marca de hotel o un operador calificado de buena reputación puede aumentar la ocupación debido a la lealtad del cliente y la demanda incorporada, y permitir primas de tarifas. Nivel de servicio y tipo de propiedad: el modelo de negocio influye en cuán complejo es el activo operativamente. Los hoteles de servicio limitado y de servicio completo tienen estructuras de costos muy distintas y potencial de margen. Mezcla de ingresos e ingresos auxiliares: los activos fuertes tienen múltiples flujos de ingresos para mitigar los efectos de la estacionalidad y mejorar los ingresos operativos netos. Para los activos del hotel, los ingresos deben generarse más allá de las tarifas de las habitaciones a través de F&B, SPA e incluso minoristas. Condiciones y competencia del mercado: el sector de la hospitalidad es muy sensible a los macro, por lo que es importante comprender las tendencias macroeconómicas y la oferta y la demanda locales que rodean el activo. Realizar un análisis de la competencia nunca se desperdiciará. Necesidades de CAPEX: los activos de hospitalidad necesitan una reinversión continua para mantenerse competitivo. Las propiedades que no se han modernizado a menudo sufren tanto en rendimiento como en valoración. Sin embargo, la restauración de un activo que necesita reposicionamiento puede ofrecer una gran inversión al alza, aunque con un mayor riesgo. Estructura de arrendamiento: la forma en que se alquila un activo de hospitalidad afecta directamente su perfil de riesgo y retorno. Los arrendamientos fijos vienen con ingresos estables pero alza limitada. Los arrendamientos variables, por otro lado, tienen un mayor potencial de rendimiento pero también riesgos, ya que los retornos están vinculados al rendimiento. Los arrendamientos híbridos, que son populares entre los inversores institucionales, combinan una renta base con un componente basado en el rendimiento, una combinación útil para mitigar el riesgo a la baja, pero aún deja espacio para el alza.
Además de estas dimensiones físicas y estratégicas, uno de los impulsores más cruciales del valor del activo de la hospitalidad es el rendimiento operativo. Si bien las operaciones pueden mejorarse después de la adquisición, es importante que los inversores comprendan cuáles son los contribuyentes al rendimiento operativo del hotel.
Beneficios de invertir en bienes raíces de hospitalidad
El creciente interés en la hospitalidad inmobiliaria es gracias a los fundamentos a largo plazo del sector. Los viajes globales continúan aumentando, y la demanda de hospitalidad se alinea con las preferencias del consumidor por experiencias.
Debido a la fuerte capacidad de respuesta a las condiciones del mercado, los activos de hospitalidad pueden capturar al alza a medida que se benefician de los precios dinámicos. La capacidad de ajustar los precios a corto plazo también le da a los activos de hospitalidad una cobertura de inflación incorporada.
Debido a que el rendimiento de los activos de hospitalidad está impulsado en gran medida por la movilidad y el sentimiento del consumidor, a menudo sigue diferentes ciclos de bienes raíces de oficina o industriales y puede superarlos cuando la demanda de viajes es fuerte, incluso en entornos de mercado inciertos. Esta es la razón por la cual las propiedades de los activos de hospitalidad a menudo tienen fines de diversificación en las carteras de inversión.
En su mejor momento, los activos de hospitalidad son oportunidades de inversión de alto rendimiento que ofrecen resiliencia con la inflación y el valor agregado más allá de la apreciación inmobiliaria cuando se combinan con la excelencia operativa.
Riesgos de invertir en bienes raíces de hospitalidad
A pesar del potencial potencial, la hospitalidad se encuentra entre los sectores inmobiliarios más exigentes y volátiles operativamente. Los hoteles son inherentemente cíclicos y muy sensibles a las recesiones económicas y las interrupciones globales. Los ingresos son menos predecibles y pueden fluctuar estacionalmente o incluso semana a semana.
La complejidad operativa es otro desafío. Las expectativas de los huéspedes pueden cambiar rápidamente, y el aumento de los costos puede presionar la rentabilidad, que es especialmente el caso de los segmentos de servicio completo y de lujo. Además, los activos de hospitalidad necesitan una reinversión continua en forma de renovaciones y actualizaciones para mantenerse relevantes para los consumidores. Son productos de consumo después de todo.
El sector de la hospitalidad es infame por ser volátil, lo que podría hacer que el financiamiento sea más difícil, particularmente cuando las tasas de interés son altas. Los plazos de desarrollo a menudo son largos y los gastos de capital son sustanciales.
Las recompensas de invertir en bienes raíces de hospitalidad pueden ser significativas, pero los escenarios al alza dependen de la comprensión de la industria y la conciencia del mercado de los inversores, tal vez incluso más que con otros tipos de activos.
Estudiar hospitalidad le brinda un conjunto de ideas específicas de la industria que son difíciles de replicar. Comprender cómo se ejecuta una operación en realidad le permite traer un nivel de profundidad y practicidad que es realmente valioso en bienes raíces de hospitalidad. ELISA STUCKI, analista en Hospitality & Tourism Advisory en Colliers Mena, EHL Alum Investmation Strategies in Hospitality Real Estate: Core, Value-Agd y más allá
La hospitalidad inmobiliaria puede ser una gran opción para muchas estrategias de inversión diferentes, desde la estabilidad a largo plazo hasta el reposicionamiento de activos de bajo rendimiento. La combinación única de activos físicos y negocios operativos se presta bien a un marco de inversión escalonado que a menudo se usa en bienes raíces comerciales: núcleo, núcleo más, valor agregado y oportunista.
– Fuente: EHL Core Investments
Las inversiones centrales de la hospitalidad son las más estables y menos riesgosas, casi una especie de ocurrencia de unicornio en el mundo de los activos de hospitalidad. Estos generalmente se encuentran en los mercados urbanos o centrales primos y están completamente operativos con fuertes afiliaciones de marca y flujos de efectivo saludables.
Los inversores que se dirigen a las propiedades centrales generalmente se centran en la preservación de los ingresos y los rendimientos constantes en lugar de un crecimiento agresivo. Estos activos tienden a comerciar a tasas de capitalización más bajas, lo que significa que se percibe que son inversiones seguras y confiables con un rendimiento predecible con el tiempo.
Núcleo más
Las inversiones de Core Plus se encuentran ligeramente más altas en el espectro de riesgo. En general, son propiedades sólidas y productoras de ingresos que ofrecen más alza en comparación con las inversiones centrales a través de mejoras operativas o físicas de luz. Esto podría ser un cambio de marca, renovación suave o sistemas de gestión de ingresos mejorados.
Si bien sigue siendo relativamente estable, los activos de Core Plus pueden carecer de algunas de las ventajas competitivas de las propiedades centrales verdaderas, como una ubicación inmejorable. Pero el objetivo también es diferente: en lugar de invertir en un activo ya estable, el inversor dirigido a Core Plus quiere desbloquear el valor incremental, aún sin asumir el mayor riesgo de un reposicionamiento total.
Valor agregado
La estrategia de valor agregado se dirige a activos de hospitalidad de bajo rendimiento o mal administrado con un potencial claro para la transformación. Estas pueden ser propiedades más antiguas que necesitan una renovación completa o activos angustiados en los mercados de recuperación.
Los inversores en esta categoría buscan activamente mejorar el rendimiento. Esto podría ser a través de CAPEX, reestructuración operativa o nueva administración. El riesgo es mayor, pero también lo es el potencial de rendimiento.
Oportunista
En el extremo más alejado del espectro se encuentran inversiones oportunistas, que podrían ser activos en mercados volátiles o emergentes, desarrollo nuevo o proyectos de reutilización adaptativa como las conversiones de oficina, que se están volviendo cada vez más comunes. Estos acuerdos generalmente tienen poco o ningún flujo de efectivo en el lugar y requieren una inversión y tolerancia significativas para la incertidumbre.
Los inversores oportunistas están apostando por los cambios en el mercado, como la expansión urbana o las nuevas regulaciones, que podrían convertirse en rendimientos superiores a través de la inversión en el activo correcto. Si bien el riesgo es alto, las salidas exitosas pueden ser extremadamente gratificantes.
Tendencias en bienes raíces de hospitalidad
El éxito de muchas estrategias de inversión depende de la capacidad de capturar tendencias en el sector. Las expectativas de los huéspedes evolucionan y cambian continuamente el flujo de inversión, y hay varias tendencias estructurales que dan forma a cómo, dónde y por qué se coloca el capital. Y comprender estos movimientos puede proporcionar una ventaja estratégica real.
Propiedades de estilo de vida
Las propiedades de estilo de vida y estadía extendida se están convirtiendo en queridos inversores por una buena razón. Los hoteles de estilo de vida son conocidos por ser el diseño y hiper-ácido, y atraer a los viajeros de ocio y a los viajeros corporativos que desean que sus estadías sean culturalmente relevantes. Estos activos ofrecen un alto potencial de ganancias más allá de las noches de habitación. Hasta el 40% de los ingresos de los hoteles de estilo de vida pueden provenir de fuentes que no son de la habitación, como F&B y bienestar.
Residencias de marca y apartamentos con servicios
A medida que las líneas entre el trabajo y el ocio continúan desenfocando, las residencias de marca y los apartamentos con servicios son una parte importante del turno. Los longitudes promedio de estadía más largas reducen las necesidades de rotación y personal, prestándose a márgenes más altos y modelos operativos más delgados.
A nivel mundial, las residencias de marca comandan 20-35% de precios más altos que las unidades no de marca comparables, con rendimientos de hasta 6–8% incluso en mercados maduros como Miami y Dubai.
Para los inversores, ofrecen estabilidad y resiliencia, especialmente en tiempos de interrupción en la economía o viajes. Los grupos hoteleros globales se están duplicando en ambos segmentos, lo que indica una fuerte confianza institucional.
Mercados emergentes
Los inversores que buscan mayores rendimientos están mirando cada vez más los mercados emergentes donde la evolución demografía prometen rendimientos potenciales. En India, el suministro de la habitación de hotel per cápita es uno de los más bajos a nivel mundial, sin embargo, el país tiene una de las tasas de crecimiento del PIB más altas. Arabia Saudita, por otro lado, tiene la misión de dar la bienvenida a 150 millones de turistas para 2030 bajo su estrategia Vision 2030.
Los mercados emergentes tienen mayores riesgos políticos y operativos, pero las fuertes tendencias mundiales de viajes hablan por sí mismas. Una entrada en estas regiones puede dar ventajas de los tomadores de riesgos por ser la primera en moverse, especialmente en los mercados que están justo al borde de ver la escala de demanda turística.
Navegar por los activos de hospitalidad con confianza
El sector de bienes raíces de hospitalidad ofrece una gran cantidad de oportunidades de inversión convincentes, independientemente de su apetito de riesgo como inversor. El híbrido de la propiedad y el negocio operativo hace que el activo de la hospitalidad sea dinámico y exigente.
A medida que las preferencias de los consumidores continúan moldeando, siempre habrá amplias oportunidades para capturar los inversores que comprenden la importancia de la gestión activa y la agilidad.
