Los inversores parecen regresar al mercado inmobiliario, pero ¿por qué?
Cotalidad ha publicado sus últimos datos de propiedades, que muestran que, si bien los compradores de la primera casa siguen siendo una fuerte presencia en el mercado, la actividad de los inversores está aumentando.
Múltiples propietarios hipotecados fueron responsables del 23 por ciento de las compras en el segundo trimestre, frente al 21 por ciento a mediados del año pasado.
En Auckland y Christchurch, fueron el 26 por ciento de las transacciones.
El economista jefe de Cotalidad, Kelvin Davidson, dijo que el rebote estaba siendo impulsado por inversores que poseían hasta cuatro propiedades, incluida su propia casa. Su participación aumentó del 12 por ciento al 14 por ciento.
Parecían estar apuntando al final más asequible del mercado, dijo. Su participación en las compras en el 30 por ciento inferior de las propiedades por precio aumentó del 21 por ciento el año pasado al 24 por ciento en lo que va del año.
También tenían más probabilidades de comprar propiedades existentes, en comparación con el año pasado, que Davidson dijo que probablemente estaba impulsado por la ausencia de la ventaja fiscal que solía venir con la compra de una nueva construcción.
Pero los pronósticos para las ganancias de capital son suaves. Infometrics espera que los precios de la vivienda sean un 20 por ciento más bajos que el pico de 2021 en términos reales, incluso la próxima década.
También se ha pronosticado alquileres que se someterán bien al próximo año.
La migración es débil y ha habido un ascensor en el suministro de viviendas, lo que mantiene la presión fuera de los precios.
«Si está pensando en el futuro, bueno, el sistema fiscal podría no ser tan favorable para la propiedad, el gobierno está impulsando bastante fuerte la oferta de tierras», dijo Davidson.
«Ahora tenemos restricciones de relación deuda / ingresos y que la tendencia a la baja a largo plazo en las tasas de interés no puede repetirse, por lo que creo que hay razones para ser bastante cauteloso sobre las tasas de crecimiento de capital futuras.
«Hablo en algunos eventos de inversores y los inversores ciertamente están preocupados por los costos como las tasas del consejo».
Entonces, ¿en qué está atrayendo a los inversores?
Davidson dijo que la propiedad seguía siendo una clase de activos «confiable».
«Incluso si crees que las ganancias de capital serán más bajas en el futuro, probablemente todavía habrá algunas ganancias de capital y las personas aún tienen su factor de confianza: aún pueden ver la propiedad, saben vagamente cómo funciona.
«Eso sigue siendo un factor de por qué las personas compran propiedades de alquiler».
Dijo que los cambios en las restricciones de préstamo a valor y la prueba de brillo habían ayudado, y la reintroducción de la capacidad de los inversores para compensar sus costos de interés con sus ingresos a efectos fiscales.
«Para mí, lo más importante son las tasas de interés más bajas. Si vuelves a mediados del año pasado cuando las tasas de interés aún eran bastante altas, una recarga en una propiedad de alquiler estándar podría haber sido de $ 400 o $ 500 por semana, eso es bastante grueso para tu madre y papá promedio. Avanza ahora y podría ser $ 200 por semana. Todavía está allí, pero es mucho más bajo de lo que fue un factor realmente grande».
Dijo que no sería algo malo para los inversores centrarse en el costo y los ingresos de una propiedad de alquiler en lugar de comprar exclusivamente para la esperanza de ganancias de capital.
Sarina Gibbon, gerente general de la Asociación de Inversores de Propiedad de Auckland, dijo que parecía contradictorio que los inversores fueran más activos.
«Creo que tiene que ver con la confianza a largo plazo en la resistencia de la propiedad como un vehículo de inversión. Los ‘vientos en contra’ se perciben muy como turbulencia a corto plazo.
«En general, todavía existe una creencia profundamente sentada entre los kiwis de que la propiedad mantendrá su valor mejor que la mayoría de los otros activos con el tiempo. Además, el tipo de control de control y apalancamiento que obtiene con la propiedad, simplemente no lo obtendrá con nada más.
«También hay algunas fuerzas paradójicas realmente interesantes en juego. Parece que cuanto más débil se vuelve la economía, más personas están convencidas sobre los flujos de ingresos segundo o alternativos. Y la propiedad aún ofrece esa estabilidad y confianza general para los kiwis como una forma de apoyar y proporcionar a sus familias.
«Entonces, lo que estamos viendo no es una apuesta por las ganancias de capital, es una cobertura contra el sueño que se desvanece de la movilidad ascendente. Entre los inversores, la propiedad se está volviendo menos sobre la creación de riqueza y más sobre el reemplazo de ingresos. En términos de narrativa, definitivamente nos hemos alejado de la covid era de FOMO, 2025 La inversión de propiedad es mucho plan B.» B. «» «.
El pronosticador jefe de Infometrics Gareth Kiernan dijo que el crecimiento estaba saliendo de una base baja.
«Si observa el número de hipotecas de los inversores durante el último año … el total de 32,284 aún es más bajo que en cualquier momento entre 2015 y febrero de 2022.
«No veo mucha sustancia en la camioneta, o el crecimiento que se mantiene, particularmente cuando observa cuán negativas son las tendencias en las rentas en este momento, el hecho de que la migración neta y el crecimiento de la población siguen disminuyendo, y los números de consentimiento de aproximadamente 34,000pa están sustancialmente por encima de la demanda subyacente de nuevas viviendas.
«Parte del crecimiento durante el último año más o menos es probable que haya sido impulsado por un tratamiento fiscal más favorable para los intereses hipotecarios, lo que hace que los números sean financieramente un poco más atractivos … La reducción en la prueba de línea brillante a dos años, lo que significa que las personas tal vez están más dispuestas a tomar una desplazamiento a corto plazo sobre las ganancias de capital. La disminución en las tasas de interés también ha llevado a las personas que busquen mejor los retornos de agradecimiento que los bancos están ofreciendo, lo que podría haber ayudado a la demanda de las inversiones de Buoy para la demanda de propiedad de una propiedad de propiedad» «.» «». «»
Regístrese en Ngā Pitopito Kōrero, un boletín diario comisariado por nuestros editores y entregado directamente a su bandeja de entrada todos los días de la semana.
