Lo que significa ser rico en capital para los propietarios

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Ser propietario de una casa ha sido considerado durante mucho tiempo una de las mejores vías para construir riqueza. El patrimonio neto promedio de los propietarios es de alrededor de $ 396,500, significativamente más alto que el patrimonio neto promedio de inquilinos de $ 10,410, según muestran los datos de la Reserva Federal. El mayor activo más grande que la mayoría de la gente tiene es su hogar.

Sin embargo, no todos los propietarios son igualmente ricos. Algunos no solo son ricos, sino ricos en capital: poseen más de su casa de lo que le deben (con su hipoteca). Casi la mitad de las propiedades residenciales hipotecadas en los EE. UU. Ahora se encuentran en la categoría rica en acciones, cerca del doble de lo que eran hace solo cinco años, según un nuevo informe del analista de datos inmobiliarios Attom.

¿Qué hay detrás del surgimiento de la equidad rica, y qué significa para los propietarios de viviendas que se han unido a sus filas?

¿Qué significa rico en la equidad?

«Equity Rich» es un término de la industria utilizado por analistas inmobiliarios y profesionales hipotecarios. Para considerarse rico en capital, debe tener una participación de capital del 50 por ciento o más en su hogar; lo que significa que su saldo de hipoteca pendiente es menos de la mitad del valor justo de mercado de la casa.

Por ejemplo, supongamos que su hogar evalúa por $ 500,000. Si debe $ 250,000 o menos en su hipoteca, es rico en capital. Determinar el estado rico en capital es no sobre cuánto pagó cuando compró su casa. En cambio, se basa en saber cuánto vale su hogar actualmente.

Según las últimas cifras de Attom, el 47.4 por ciento de todas las propiedades residenciales hipotecadas en los Estados Unidos cayeron bajo la etiqueta «rica en capital» al cierre del segundo trimestre de 2025. Esa es una gran diferencia en comparación con hace cinco años: en el segundo trimestre de 2020, solo el 27.5 por ciento de las propiedades habían alcanzado el estado rico en capital.

¿Qué hay detrás del aumento de las casas ricas en acciones?

Hay dos formas básicas de acumular capital doméstico: la deuda hipotecaria de su propiedad disminuye y/o aumenta el valor de su propiedad. El reciente aumento en las propiedades ricas en capital no se debe a que muchas propietarios de viviendas económicos pagan por adelantado su principal hipotecario (aunque muchos lo son sin duda). En cambio, es el mercado inmobiliario que está creando más propietarios ricos en capital.

La tendencia se remonta al impacto de la pandemia en los bienes raíces residenciales. Los precios y los valores de las viviendas aumentaron en un clip rápido entre 2020 y 2022, mucho más rápido que la deuda hipotecaria, y han seguido aumentando incluso cuando la pandemia disminuyó. El precio medio de una casa en los EE. UU. Aumentó de $ 317,100 en el segundo trimestre de 2020 a $ 410,800 al final del segundo trimestre de 2024, según datos de la Oficina del Censo de los Estados Unidos y el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos.

Como resultado, las apuestas de equidad en el hogar han aumentado a cantidades sin precedentes. El capital doméstico total en propiedades hipotecadas es de $ 17.8T, según el analista de datos Ice Mortgage Technology. Sus dueños pueden acceder a un promedio de $ 213,000.

¿Cuál es el significado de ser rico en capital?

La mayor ventaja de ser rico en capital es bastante sencillo: un perfil financiero más fuerte y un patrimonio neto más alto. Tienes un activo que vale más (y que es más valioso para legear a los herederos). Y es probable que se beneficie más: si vendió su casa mañana, tendrá menos deuda hipotecaria que liquidar, lo que le permite mantener más de los ingresos de la venta.

Hablando de hipotecas, está en una mejor posición para sacar una segunda, para aprovechar el valor de su propiedad a través de un préstamo de capital doméstico o una línea de crédito de capital doméstico (HELOC), cuando tiene una participación de propiedad considerable. Más equidad significa más poder de endeudamiento. Eso no solo significa un préstamo o línea de crédito más grande, sino también mejores términos.

¿Hay algún inconveniente para ser rico en capital?

Claramente hay mucho que celebrar si eres rico en capital. Pero hay algunas consideraciones adicionales a tener en cuenta:

• Si su hogar vale más, poseerla probablemente también costará más. A medida que los valores de las viviendas han aumentado, también lo ha hecho, los costos de propiedad de vivienda, desde impuestos a la propiedad hasta primas de seguro de propietarios y gastos de mantenimiento. No es sorprendente que los estados con los precios más altos de la vivienda también tienden a tener los costos más altos de la vivienda, como encontraron los costos ocultos de Bankrate del estudio de propiedad de vivienda.
• Toda esa equidad no será tuya para mantener. Ser rico en capital puede ser un poco engañoso, señala Sebastian Frey, un corredor de brújula en el área de la Bahía de California. Por ejemplo, considere a alguien que ha acumulado una participación de capital de $ 1 millón en su hogar. Es solo un monto en papel hasta que realmente vende la propiedad y, aun así, «eso no es igual a $ 1,000,000 en efectivo», dice Frey. «Un propietario típico con $ 1,000,000 en ganancia, incluso si se vende como pareja casada, resultaría en un costo de venta de cerca de $ 200,000 considerando los gastos de preparación para el hogar, marketing, comisiones de ventas e impuesto sobre ganancias de capital».
• Los valores cambian todo el tiempo, lo que significa que su equidad también lo hace. Ser rico en capital no significa necesariamente estancia Rico en capital: especialmente si se produce una deflación grave de su mercado inmobiliario local. Por ejemplo, las últimas cifras de Attom muestran que el porcentaje de viviendas ricas en acciones en Florida disminuyó en más de siete puntos porcentuales durante el año pasado. Arizona, Georgia, Colorado y Washington también publicaron disminuciones en el número de viviendas ricas en acciones. Con eso en mente, si lleva un gran préstamo de capital doméstico y Una gran hipoteca, podría terminar debido a más de lo que vale la propiedad si ocurre una recesión.

¿Más propietarios se volverán ricos en capital pronto?

Tal vez no. «Es un momento desafiante para muchos compradores de viviendas por primera vez que buscan construir equidad», dice Rob Barber, CEO de Attom. «Los precios de las viviendas están en máximos récord, y para el estadounidense típico, comprar y mantener una casa consume aproximadamente un tercio de sus ingresos anuales». Muchos compradores de viviendas, especialmente los principiantes, solo pueden pagar un pequeño pago inicial: la cantidad media es actualmente el 15 por ciento del precio de venta. Eso significa que solo poseen ese porcentaje de la casa directamente, lo que se traduce en que tarda más en lograr el nivel rico en capital del 50 por ciento.

Además, si bien los últimos años han entregado grandes ganancias de capital, el mercado inmobiliario está volviendo a la tierra. Los precios de la vivienda aún están aumentando, pero el ritmo se ha ralentizado considerablemente. Por lo tanto, no hay marea para el aumento de los valores de las propiedades para levantar todos los barcos de equidad en el hogar, al menos, no tan rápido como en los últimos años.

Barber señala que ser propietario de una casa no ha sido tan exigente en las finanzas de uno desde 2007, justo antes de la Gran Recesión, durante la cual los valores inmobiliarios y la equidad doméstica se desplomaron. «Si bien el mercado inmobiliario actual es bastante diferente de esa época, sirve como un recordatorio de que los mercados no aumentan constantemente para siempre», dice Barber. «Es probable que haya caídas y correcciones en el futuro que disminuyan el valor de las casas, pero también hacen posible que los nuevos propietarios compren una».