Cuando Emma Goabel se mudó a su primer apartamento, su lavadora, secadora, lavavajillas y cerradura de puerta trasera estaban rotas.
El propietario tardó un mes en arreglar los electrodomésticos y reemplazar las cerraduras.
«No pudimos cerrar nuestra puerta por la noche», dijo Goabel, de 20 años. «Acabamos de cerrar las puertas de nuestra habitación por la noche (y) rezar (ed) para lo mejor. Dijeron que no era un problema tan grande».
Muchos inquilinos enfrentan problemas similares. Pero encontrar un nuevo lugar con un mejor propietario no es fácil en el costoso mercado de alquiler de Nevada.
Un informe reciente del Centro Guinn para Prioridades de Políticas, un centro de investigación de políticas no partidistas, muestra que la inhalación de vivienda en Nevada ha alcanzado un máximo histórico. Más de la mitad de los inquilinos de Nevada se consideran cargados de costos, definidos como gastar al menos el 35 por ciento de sus ingresos mensuales brutos en vivienda. Los costos de alquiler estatal comenzaron a aumentar drásticamente en relación con los ingresos a partir de 2020.
Este año, la legislatura está respondiendo a la crisis de la vivienda al traer nuevos proyectos de ley para considerar y revivir algunos de los conceptos, el gobernador Joe Lombardo vetó la última sesión. El propio gobernador republicano ha utilizado uno de sus cinco principales proyectos de ley de políticas para ayudar a abordar los problemas de vivienda.
Temas comunes Esta sesión incluyen protecciones para inquilinos, facilitar las cargas de construcción para nuevas viviendas y ayudar a los compradores de vivienda por primera vez.
«Espero poder (ser dueño de una casa), pero sé que las edades a las que las personas pueden comprar casas, se están volviendo mayores y mayores», dijo Goabel. «Tal vez para cuando tenga 40 o 50 años, quiero tener una casa».
Cubriendo caminatas de alquiler
Varias facturas destinadas a proteger a los inquilinos de los aumentos de precios han retirado, incluido AB280, que limitaría los aumentos de alquiler al 5 por ciento anuales para los inquilinos que tienen 62 años o más, o que dependen de los pagos del Seguro Social, durante un año y medio a partir de julio. El proyecto de ley fue aprobado del comité a fines de marzo.
La medida patrocinada por Assm. Sandra Jauregui (D-La Vegas) es idéntica a un proyecto de ley que propuso en 2023 que pasó con algún apoyo bipartidista, pero fue vetado por Lombardo.
«Traí el mismo proyecto de ley. Es un proyecto de ley muy simple», dijo Jauregui al Nevada Independent en una entrevista. «Es un programa piloto para estabilizar el alquiler y brindar a aquellas personas que necesitan la mayor ayuda, la ayuda en este momento».
Los opositores, incluidos los agentes inmobiliarios y los propietarios, argumentan que cualquier forma de control de alquileres perjudicará el mercado inmobiliario de Nevada y ha hecho que la política se centre en una importante campaña publicitaria. En cambio, dicen que la legislatura debería centrarse en construir más unidades de vivienda para aumentar la oferta y satisfacer la demanda.
Los agentes inmobiliarios de Nevada apoyaron la idea de los límites de alquiler para la última sesión legislativa de las personas mayores, pero ahora se oponen al proyecto de ley.
«Ya no es una pandemia … necesitamos dejar que el mercado se resuelva», dijo Azim Jessa, miembro de la junta ejecutiva de los agentes inmobiliarios, en una entrevista.
Jessa dijo que cree que el mercado inmobiliario ya se está arreglando: las tasas de alquiler han bajado un 1,4 por ciento en el sur de Nevada y un 9,5 por ciento en el norte de Nevada desde julio de 2023 hasta diciembre de 2024.
Pero un ex empleado de Servicios de Protección para Adultos (APS), que solicitó el anonimato por temor a las repercusiones, cree que AB280 ayudaría enormemente a la población de personas mayores, especialmente a aquellos con discapacidades. Citaron a un cliente en Fallon que no pudo lograr que su arrendador arregle su hogar y fue desalojado.
«Estaba en un desorden completo. Había agujeros en el techo, agujeros en las paredes, había una infestación de ratones. Había hongos que crecían en las paredes», le dijeron a Nevada Independent.
El ex empleado dijo que el propietario no hizo nada sobre los problemas de habitabilidad e incluso aumentó el alquiler. El esposo del cliente estaba vinculado a la cama, lo que hizo que el cliente se negara a abandonar la casa una vez que APS se involucró. Una semana después, el cliente fue hospitalizado y luego diagnosticado con cáncer. El empleado de APS dijo que el caso del cliente aún estaba abierto cuando se fueron y que esperan que AB280 pase esta sesión «nuestro deber (es) para proteger a nuestros ancianos, nuestros discapacitados, como comunidad».
El Northern Nevada Central Labor Council (NNCLC), un sindicato cuyos miembros incluyen trabajadores en la industria de la construcción, también está presionando el proyecto de ley en nombre de los jubilados.
«No estamos haciendo un trabajo lo suficientemente bueno para cuidar a nuestra comunidad anterior y a nivel nacional, estamos trabajando activamente para asegurarnos de que estén aún peor personalmente», dijo el presidente de NNCLC, Ross Kinson.
Apretando las protecciones del inquilino
Del mismo modo, los proponentes dicen que otro proyecto de ley, AB223, crearía condiciones de vida más seguras y saludables al dar más recurso a los inquilinos de Nevada cuando una casa está en mal estado. El proyecto de ley fue aprobado del comité a fines de marzo.
Este proyecto de ley eliminaría términos vagos, como «adecuadamente» y «materialmente» de la ley estatal que se ocupa de las responsabilidades de un propietario cuando un hogar está en mal estado. Patrocinador Assm. Venicia Considine (D-La Vegas) dijo que cerraría las lagunas que permiten que las condiciones inseguras persistan.
Según la propuesta, los inquilinos también podrían reducir o retener el alquiler si su hogar no cumple con las leyes de habitabilidad. El proyecto de ley también permite a los inquilinos presentar una queja en el tribunal de condiciones de vida poco saludables que el propietario no fija, y el inquilino podría usar esa queja como defensa contra el desalojo.
AB223 recibió más de 50 cartas de oposición, en gran parte a través de una campaña de escritura de cartas coordinada por la Asociación de Apartamentos del Estado de Nevada. Los opositores argumentaron que ya hay un equilibrio justo entre los inquilinos y los propietarios; Un crítico escribió que Considine está tratando de «impresionar el ala más extrema izquierda», una afirmación que reprendió.
«Los inquilinos que viven sin aire acondicionado, con puertas que no se bloquean, no son personas de izquierda», dijo Considine al Nevada Independent. «Son personas de clase trabajadora que intentan vivir en un entorno seguro».
Construyendo más viviendas
Los legisladores también se centran en acelerar los retrasos en el desarrollo de viviendas, que se derivan de la desaceleración de la construcción durante la gran recesión de 2008 y la pandemia Covid-19, junto con los crecientes costos de los materiales de vivienda, las regulaciones de zonificación, los procesos y la propiedad generalizada de la tierra federal.
Muchos proyectos de ley en esta sesión se centran en la construcción de más viviendas en áreas no tradicionales como una solución hasta que se abre más tierras federales en Nevada.
Otra medida de Jauregui, AB241, aceleraba la aprobación de casas multifamiliares que se construirán sobre propiedades comerciales. El proyecto de ley fue aprobado del comité a principios de abril.
Los partidarios dicen que la medida ayudará a crear comunidades más transitables y abarrotables, similar al Distrito Reno Experience del Norte de Nevada (RED), que ha enfrentado críticas por ser inasequible para el inquilino promedio de la ciudad.
Aunque Kinson de NNCLC reconoció que el proyecto de ley aceleraría el desarrollo de viviendas, dijo que estaba preocupado de que el proyecto de ley no incluyó los requisitos del acuerdo laboral del proyecto u otros estándares laborales.
«Deberíamos estar construyendo local. Deberíamos comprar locales. Deberíamos estar locales porque eso ayuda a nuestras comunidades locales a continuar creciendo», dijo Kinson.
Abriendo más tierras federales
Otro enfoque popular para la escasez de viviendas está instando al gobierno federal a liberar tierras de propiedad federal, que representa el 85 por ciento de la tierra en el estado de plata. Lombardo abogó por esto durante su discurso del estado del estado.
Los legisladores en ambas partes apoyan la idea. Jauregui introdujo AJR10, instando al gobierno federal a liberar tierras para viviendas.
Sin embargo, el Centro Guinn advierte que el Congreso podría tardar años en liberar la tierra, y los costos de construcción continuarán aumentando mientras tanto.
Kinson dijo que continuar construyendo hacia afuera crearía problemas adicionales y, en su lugar, instó a los legisladores a apoyar conceptos como un sistema de tren ligero. AB256, un proyecto de ley patrocinado por Assm. Selena La Rue Hatch (D-Reno), comenzaría el proceso de crear un sistema de trenes regional en Nevada. El proyecto de ley fue aprobado del comité a fines de marzo.
«Las buenas ciudades se convierten en grandes ciudades porque invierten en su infraestructura (y) transporte público», dijo Kinson.
Incentivar más proyectos
Lombardo también presentó su propia factura de vivienda, AB540, que presentaría $ 250 millones en dinero estatal para apoyar proyectos de vivienda. Este proyecto de ley también crea un nuevo nivel de elegibilidad de vivienda asequible, conocida como vivienda alcanzable, para los propietarios que ganan entre el 120 por ciento y el 150 por ciento de los ingresos familiares promedio de un área. El proyecto de ley aún no ha pasado fuera del comité.
Cuando los desarrolladores emprenden viviendas asequibles y alcanzables, pueden aprovechar ciertos incentivos gubernamentales y procesos acelerados para sus proyectos. Sin embargo, el proyecto de ley exime la vivienda alcanzable desarrollada a partir de los fondos del Banco de Infraestructura del Estado de Nevada de los requisitos salariales prevalecientes, que es una especie de salario mínimo para los trabajadores de la construcción en función del estándar local para ese tipo de trabajo.
Wendy Colborne, Jefa de Gabinete del Consejo de Comercio de Construcción y Construcción del Norte de Nevada, calificó ese problemático.
«En realidad, empeoras el problema porque no estás pagando a las personas lo suficiente como para vivir en las mismas casas que están construyendo», dijo Colborne.
Tina Frias, CEO de la Asociación de Constructores de Viviendas del Sur de Nevada, dijo durante la audiencia de AB540 la semana pasada que los requisitos salariales prevalecientes harían que sea «extremadamente difícil» construir viviendas alcanzables.
Frias sostiene que los costos laborales más altos aumentarían los precios de las viviendas más allá de lo que las familias de ingresos bajos y medios podrían pagar, señalando a un estudio de la Universidad de California, Berkeley, que encontró que el salario prevaleciente aumenta los costos de construcción residenciales en $ 94,000 por unidad.
Los agentes inmobiliarios de Nevada también están a bordo del proyecto de ley de Lombardo, argumentando que más suministro es clave para resolver la crisis de vivienda del estado
«No importa cuánto ganen la gente, porque no habrá disponibilidad ni hogares para que puedan comprar», dijo Jessa a Nevada Independent. «Realmente estamos tratando de ayudar a la gente que trabaja en Nevada … Queremos que las personas que trabajan en Nevada puedan comprar una casa en Nevada, y este es un proyecto de ley que nos llevará allí».
Abordar altas tasas de interés
Con el aumento de las tasas de interés en los últimos años aumentando aún más el costo de comprar una casa, el senador Fabian Doñate (D-La Vegas) espera minimizar esas cargas a través de su factura SB193, lo que requeriría que la división de vivienda del estado establezca un programa piloto para ayudar a las familias elegibles a comprar la tasa de interés en las prudentes mortales. El proyecto de ley aprobó el comité a principios de marzo.
Para participar, las familias deben cumplir con los criterios, como ser compradores de vivienda por primera vez, tener un ingreso familiar que no exceda el 160 por ciento de los ingresos medios del condado y la calificación bajo ciertos estándares de suscripción.
El proyecto de ley tiene como objetivo ayudar a compradores como Olivia Claypool, una cosmetóloga por cuenta propia que recientemente compró su primera casa. Nuevo en el proceso, Claypool estaba confundido sobre qué tasas de interés eran y qué papel jugaban cuando firmaba su contrato hipotecario.
A Claypool se les ofreció dos opciones: un préstamo convencional o un préstamo no convencional. Aprendió a través de la experiencia de que si obtuvo el préstamo no convencional, su tasa de interés habría aumentado en un 2 por ciento, lo que equivale a pagar $ 100,000 adicionales en el transcurso de Claypool pagando su hipoteca.
Doñate dijo que su proyecto de ley ayudará a las familias que hagan demasiado para ser elegibles para viviendas asequibles, pero que aún están luchando por pagar comestibles y facturas adicionales que pueden tener.
Si se aprueba, los nevadanos elegibles recibirían entre $ 10,000 y $ 15,000 para comprar su tasa de interés.
Se estima que los propietarios ahorrarían alrededor de $ 300 por mes, y entre $ 50,000 a $ 100,000 en el transcurso de un préstamo de 30 años, dijo.
«La gente quiere comprar una casa. Simplemente no sienten que la economía les permita, y eso es lo que estamos tratando de hacer en este momento», dijo Doñate.
La reportera Tabitha Mueller contribuyó a este artículo.
