Cuando Alix Butler entró por primera vez en su nuevo apartamento interno de Melbourne el año pasado, una sensación de alivio la atravesó.
«Se sentía como si finalmente teníamos un lugar para llamar hogar», dijo.
«Que hubo seguridad para los próximos años y no tener que competir en el mercado privado y siempre pasar por alto debido a un ingreso más bajo».
Alix y su compañero, Tiarn, se encuentran entre los primeros inquilinos de un nuevo desarrollo de viviendas públicas-privadas que el gobierno victoriano está utilizando como plantilla para su demolición planificada y la reurbanización de las 44 torres de viviendas públicas del estado.
Bajo el llamado modelo de arrendamiento de tierra, el estado demolerá los bloqueos de viviendas públicas existentes y alquila la tierra a consorcios de desarrolladores privados y proveedores de viviendas sin fines de lucro durante 40 años.
Los consorcios luego reconstruyen los sitios con una mezcla de alquileres sociales, asequibles y de tarifa de mercado, y los devuelven al gobierno cuando expire el período de arrendamiento.
El complejo Flemington incluye 240 unidades de vivienda comunitaria y 116 apartamentos asequibles para parejas como Alix y Tiarn que ganan menos de $ 111,000 al año, y para personas solteras que ganan menos de $ 71,000.
Pero menos de un año después de que se mudaron, el consorcio les dijo a Alix y Tiarn que opera su desarrollo que había decidido aumentar su renta en un 17 por ciento.
«Desde entonces, no ha sido más que estrés y ansiedad», dijo Alix.
El aumento propuesto vería el alquiler semanal para el aumento de su apartamento de una habitación de $ 322 a $ 377, $ 55 adicionales La pareja dice que apenas pueden permitirse.
«Vivimos en quincena a quincena, y tenemos que presupuestar con mucho cuidado», dijo Tiarn.
La pareja, junto con otros residentes, presentó una queja sobre el aumento con Victoria (CAV) de Asuntos del Consumidor, y en respuesta el operador ha revisado el aumento de alquiler propuesto a $ 28 por semana.
Pero Alex y Tiarn dijeron que estaban decepcionados al saber que el aumento de alquiler revisado solo se aplicaría a los residentes que se quejaron con CAV, y no había nada para evitar que el operador aumentara el alquiler nuevamente el próximo año.
«Si esta es una tendencia que ocurre cada 12 meses, no podremos quedarnos», dijo Tiarn.
El proyecto es operado por un consorcio llamado Building Communities, que incluye Social Housing sin fines de lucro Community Housing Ltd y una firma de inversión de infraestructura privada llamada Tetris Capital.
El consorcio ganó el contrato en 2021 para construir el complejo en un sitio junto a una colección de torres de viviendas públicas de la década de 1960 desde que se destinan a la demolición.
El Departamento de Vivienda Victoriano, que supervisa los proyectos de vivienda asequible en el estado, remitió preguntas sobre el aumento de alquiler al capital de Tetris.
«Según las obligaciones contractuales de alquiler y los requisitos reglamentarios, los inquilinos tienen la oportunidad de trabajar a través de procesos de disputas de alquiler con su gerente de tenencia», dijo Tetris Capital en un comunicado en nombre del Consorcio de Comunidades de Construcción.
Building Communities también ha reconstruido bloques de viviendas públicas en Prahran y Brighton en el interior del sur de Melbourne como parte de la primera etapa del modelo de arrendamiento de tierra.
El gobierno victoriano ha designado el consorcio para utilizar el modelo de arrendamiento de tierra para reconstruir otros sitios en South Yarra, Prahran, Hampton East y Port Melbourne.
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Alix y Tiarn dicen que su experiencia ha destacado fallas en el modelo de arrendamiento de tierra.
«Está destinado a ser esta cosa innovadora e innovadora, pero los inquilinos se están poniendo en estrés de alquiler después de un año», dijo Alix.
«Esa no puede ser la solución para aquellos de nosotros que estamos siendo expulsados del mercado privado».
El problema, dicen, es que las comunidades de construcción se les ha permitido hacer cumplir su propia política de fijación de alquileres para el desarrollo.
Según la política, Building Communities dice que los residentes que califican para viviendas asequibles solo se les cobrará un máximo del 75 por ciento del «alquiler del mercado».
Pero la definición de la política de «alquiler de mercado» utiliza un promedio de propiedades del centro de la ciudad alrededor de Melbourne, no solo en el área de Flemington.
Las comunidades de construcción establecen el alquiler de acuerdo con un punto de referencia del mercado de la oficina fiscal australiana para apartamentos a menos de 10 kilómetros del CBD de Melbourne.
Eso significa que la tasa de mercado aplicada al proyecto Flemington se basa en un precio promedio de alquiler para los suburbios del centro de la ciudad alrededor de Melbourne, incluidas áreas más caras como Toorak, South Yarra y Albert Park.
El punto de referencia de ATO para un apartamento de una habitación en el interior de Melbourne aumentó de $ 431 el año financiero pasado, cuando Alix y Tiarn se mudaron a su hogar, a $ 504 este año financiero, un aumento del 17 por ciento.
Parece que Building Communities ha aplicado directamente ese aumento en la tarifa de referencia ATO a la renta semanal de la pareja.
Alix y Tiarn dijeron que no tenían idea de esta política cuando se mudaron porque no se mencionó en su contrato de arrendamiento.
Community Housing Ltd, que administra el sitio como parte del Consorcio de Comunidades de Construcción, dijo que la política de fijación de alquileres en su sitio web «describe clara y transparentemente el proceso de toma de decisiones» para los aumentos de alquiler.
«La política también destaca cómo todos los clientes de viviendas asequibles tienen la oportunidad de proporcionar comentarios continuos y pueden solicitar una evaluación casual de su alquiler».
El ministro de Vivienda Victoriana, Harriet Shing, se negó a hacer una entrevista y no respondió a las preguntas.
«El modelo de arrendamiento de tierra proporciona una gama de diferentes modelos de vivienda para inquilinos victorianos y los modelos de financiamiento futuros se determinarán sobre un proyecto por proyecto», dijo un portavoz del gobierno en un comunicado.
Homes Victoria, la agencia estatal de vivienda pública que continúa siendo dueña de la tierra en el sitio de Flemington bajo el modelo de arrendamiento de tierra, dijo que no podría intervenir en disputas de alquiler a menos que el consorcio no cumpliera con sus obligaciones contractuales o regulatorias.
En una revisión comercializada por el gobierno de la regulación de la vivienda social publicada en 2022, el experto en políticas sociales, David Hayward, recomendó que el estado establezca un regulador de vivienda social y asequible independiente para mediar en disputas entre inquilinos y operadores.
El gobierno no adoptó esa recomendación, pero dijo que estaba bajo consideración.
«Entiendo que fue porque querían ver que el sector creciera sin experiencia por la regulación», dijo el profesor Hayward.
El ABC ha presentado el reclamo del profesor Hayward al Ministro de Vivienda.
El profesor Hayward dijo que el aumento planificado en el stock de viviendas asequibles en Victoria debe cumplirse con una mayor regulación de los operadores independientes que construyen complejos como el Proyecto Flemington.
«Es muy confuso (para los inquilinos) y lo que estábamos instando en nuestra revisión es repensar cómo proporciona viviendas sociales y asequibles con los inquilinos en primer lugar, no con los proveedores», dijo.
«Ahora puedes ver que todavía tenemos un camino por recorrer».
Un comité parlamentario que examina los planes de vivienda pública del gobierno estatal debe transmitir sus hallazgos a finales de este año.
La portavoz de la vivienda de los Verdes Victorianos, Gabrielle de Vietri, dijo que la experiencia de los residentes de Flemington mostró que el modelo de arrendamiento de tierra era inapropiado para la reurbanización de otros sitios de vivienda pública.
«Este es un modelo que desfilan como una respuesta a la crisis de la vivienda, pero en realidad empeora la crisis de la vivienda», dijo.
«El gobierno está permitiendo a los desarrolladores decidir qué es asequible».
El portavoz de la vivienda de la oposición, Richard Riordan, ha pedido al gobierno que divulgue más detalles financieros de su plan de vivienda pública.
«El gobierno necesita recuperar la confianza aquí», dijo.
