El 20 de abril de 2024, el estado de Nueva York promulgó su ley de desalojo de buena causa. La ley se aplicó inmediatamente a la ciudad de Nueva York; Otros municipios podrían optar. Desde entonces, más de una docena de ciudades lo han adoptado, incluidos Albany, Rochester y Binghamton.
Dado que el 45 por ciento de los hogares de Nueva York alquilan, incluido el 70 por ciento en la ciudad de Nueva York, la ley podría remodelar los mercados inmobiliarios en todo el estado, para peor. Si se deja sin cambios, es probable que una buena causa reduzca el suministro de alquiler, cambie la propiedad hacia grandes inversores institucionales y empeora la calidad de la vivienda. Eso podría inclinar el stock de viviendas del estado en una espiral descendente como la que experimentó la ciudad de Nueva York a fines del siglo XX.
La buena causa combina límites onerosos sobre cuándo los propietarios pueden finalizar un arrendamiento con límites anuales de aumento de alquiler que ascienden al menor del 10 por ciento o la inflación más 5 por ciento (8.82 por ciento para 2024). Los propietarios pueden desalojar solo por razones específicas: falta de pago, violaciones sustanciales de arrendamiento, molestias o uso ilegal, daños a la propiedad importantes o la intención del propietario de ocupar, demoler o sacar la unidad del mercado. Los inquilinos en unidades cubiertas tienen derecho a renovar sus arrendamientos a menos que se aplique uno de estos motivos.
La estructura de la buena causa se hace eco de la ley de estabilización de alquileres de 1969 y la Ley de Protección de Inquilinos de Emergencia de 1974, que combinó de manera similar las reglas de desalojo de causa justa con techos de alquiler. Estas políticas ralentizaron la nueva construcción de alquiler, alentaron conversiones y degradaron la calidad de la vivienda.
Los efectos a largo plazo del control de la renta son claros en la literatura académica. Bajo el control del alquiler, los desarrolladores cambian de alquiler a construcción ocupada por el propietario; Los propietarios convierten unidades en condominios o cooperativas; y suministro en los contratos de mercado regulados. La escasez empuja alquileres en unidades no reguladas. Los rendimientos limitados reducen el mantenimiento porque dificultan que los propietarios recuperen los costos. Al mismo tiempo, la movilidad disminuye, mientras que los inquilinos permanecen en unidades que ya no coinciden con sus necesidades. Los beneficios a menudo se acumulan para los inquilinos de altos ingresos y a largo plazo en lugar de los hogares de bajos ingresos, la política tiene como objetivo proteger.
La buena causa exime la vivienda pública, los apartamentos regulados por el alquiler, la nueva construcción (por tiempo limitado) y edificios ocupados por los propietarios con menos de diez unidades. Sin embargo, algunas ciudades han reducido bruscamente estas talas. Rochester, por ejemplo, restringe la exención a los propietarios que poseen una sola unidad de alquiler, colocando más del 98 por ciento de sus acciones de alquiler bajo una buena causa.
Los propietarios tienen formas limitadas de compensar las rentas limitadas. Los desalojos pueden llevar meses y requerir acciones legales en casi todos los casos. Ante los crecientes costos y los obstáculos procesales, es probable que muchos propietarios conviertan unidades en condominios o venderán a grandes inversores institucionales. Los propietarios de Rochester ya se están vendiendo a compradores de fuera de la ciudad, alejando la propiedad de los operadores locales, que tienen una participación en la estabilidad del vecindario. Albany, con exenciones igualmente estrechas, enfrenta riesgos comparables.
En Binghamton, el Consejo de la Ciudad anuló el veto del alcalde Jared Kraham y adoptó una buena causa. Más de la mitad de la vivienda de la ciudad se construyó antes de 1939, y menos del 5 por ciento desde 2000. Alquileres limitados en tales fondos limitados de mercado para el mantenimiento. En las áreas donde muchas propiedades necesitan reparaciones significativas y la aplicación del código se estira delgada, la ley puede empujar los edificios marginales más allá de la viabilidad.
Los propietarios que enfrentan mayores costos legales y crecimiento restringido de alquileres pueden alejarse de sus propiedades o vender a propietarios menos comprometidos, reducir el stock habitable y aumentar el tizón. Esto es lo que sucedió con las unidades estabilizadas de alquiler anteriores a 1974 de la ciudad de Nueva York.
Hoy, esas unidades tienen la tasa más alta de deficiencias de mantenimiento (regletes, fontanería rotas, daños estructurales) que avalan un 75 por ciento más de problemas que las unidades estabilizadas más nuevas y un 79 por ciento más que los apartamentos de tasa de mercado. Desde 2022, 176 unidades estabilizadas con renta se han convertido en ejecuciones hipotecarias, las ejecuciones hipotecarias anuales se han duplicado aproximadamente cada año, con más de 2,000 más en advertencias de defensa hipotecaria.
El mercado de alquiler de la ciudad de Nueva York ya opera bajo un sistema regulatorio altamente complejo, con más de 1 millón de apartamentos cubiertos por la estabilización del alquiler. Extender una buena causa a las unidades actualmente no reguladas lleva a más propietarios a un sistema costoso y restrictivo. Los altos impuestos a la propiedad, las prestaciones de servicios públicos y algunos de los costos de construcción más caros del mundo ya dejan a muchos propietarios con márgenes delgados. Cuando los gastos superaron los aumentos de alquiler, sus opciones se limitan a diferir las reparaciones, la venta o las unidades de conversión.
Según Ann Korchak de los pequeños propietarios de Nueva York, los aumentos de alquiler limitantes «restringe la capacidad de un propietario para mantener, actualizar y renovar», empujando algunas propiedades hacia la ejecución hipotecaria. Ella advierte que vender a «propietarios corporativos con bolsas profundas» aceleraría la pérdida de viviendas asequibles de propiedad familiar.
La ciudad ha visto una dinámica similar antes. Desde finales de la década de 1970 hasta principios de la década de 1990, la inflación en combustible, mano de obra e impuestos superó con creces los aumentos de alquiler permitidos, lo que llevó a muchos propietarios a una ejecución hipotecaria o abandono. Se perdieron más de 200,000 unidades de alquiler. En partes del Bronx, más del 80 por ciento del stock de viviendas fue destruido, a menudo de un incendio provocado al colapso de los valores de las propiedades. La buena causa corre el riesgo de repetir este ciclo, especialmente en edificios más antiguos y de bajo margen.
Para evitar una repetición del colapso de control de renta del siglo XX, los legisladores deben ajustar la ley para proteger a los inquilinos de desalojos injustos, al tiempo que preservan la capacidad de los propietarios para mantener propiedades. Esto podría implicar aumentar los umbrales de exención para que los propietarios más pequeños basados en la comunidad no sean expulsados; permitiendo el paso de costos para reparaciones principales documentadas, aumentos de impuestos o aumentos de servicios públicos; Fortalecer la aplicación del código e invertir en rehabilitación en mercados más antiguos para evitar el tizón; y agregar revisiones de la puesta de sol (disposiciones limitadas en el tiempo que requieren que la ley sea revisada y reautorizada) con una reconsideración legislativa obligatoria si los datos muestran la pérdida de suministro o la disminución de la calidad.
La estabilidad del inquilino y un mercado de alquiler funcional no son mutuamente excluyentes. Sin reformas específicas, una buena causa puede marcar el comienzo de una nueva era de control de alquileres con los mismos resultados destructivos que el anterior.
Jen Storova es analista de políticas en Rauise Foundation y un Ph.D. Candidato en el Instituto de Tecnología de Georgia.
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