El mercado de alquiler de viviendas está «alcanzando un límite de velocidad» y «comenzando a reequilibrarse», con precios estables en algunas capitales australianas a medida que los inquilinos alcanzan los límites de lo que pueden pagar, según el portal inmobiliario Domain.
Los precios de alquiler de viviendas cayeron o se estancaron en Melbourne, Adelaide, Perth y Darwin durante los últimos tres meses, según el informe de alquiler trimestral de diciembre de Domain.
Aun así, los alquileres de viviendas en las capitales combinadas de Australia aumentaron un total de 2,3 por ciento (o 15 dólares) durante el trimestre, con Brisbane (aumento de 3,1 por ciento), Hobart (1,7 por ciento) y Canberra (1,4 por ciento) a la cabeza.
Durante los 12 meses hasta diciembre, Hobart experimentó un aumento del 7,1 por ciento en los alquileres de viviendas, el mayor a nivel nacional, seguido de Brisbane (6,3 por ciento) y Perth (4,5 por ciento).
Melbourne fue la única capital que experimentó una caída anual en los alquileres de viviendas, con una caída del 1,7 por ciento. En comparación con su récord establecido en septiembre de 2024, el alquiler medio de una casa en Melbourne era $15 más barato, $580, el más bajo en cualquier otra ciudad capital.
En cuanto al precio medio de alquiler de viviendas, se mantuvo estable a nivel nacional en el trimestre de diciembre, a pesar de que la mayoría de las ciudades ya estaban en niveles récord, con un aumento anual del 3,2 por ciento.
La tendencia mixta fue un reflejo de lo inasequible que se había vuelto el mercado de alquiler de Australia en los últimos años, dijo Domain.
Añadió que en muchos casos se necesitaban ingresos de más de 100.000 dólares simplemente para cubrir los gastos semanales del hogar, debido a los niveles exorbitantes de los alquileres.
«El crecimiento del alquiler está alcanzando un límite de velocidad», dijo a ABC la jefa de Investigación y Economía de Domain, Nicola Powell.
«Hemos visto varios años de tasas extremas de crecimiento de los alquileres y de que existe un techo de asequibilidad.
«Ese tipo de tira y afloja entre cuánto se pueden estirar los presupuestos y qué tan altos son los alquileres limitará el ritmo de nuevos aumentos de los precios de los alquileres.
«El crecimiento es realmente más difícil de sostener y realmente creo que se determinará cómo se desarrollará a lo largo de 2026».
El informe describe los aumentos irregulares como una nueva fase para el mercado, con alquileres aún altos, pero aumentos más lentos y más selectivos.
El precio medio de alquiler de casas en Sydney aumentó un 1,3 por ciento en el trimestre de diciembre hasta la asombrosa cifra de 800 dólares por semana, y las unidades demandaban 750 dólares.
Debido al mayor costo de alquilar casas, hubo un aumento en el número de australianos que optaron por unidades de vivienda en 2025, a medida que los inquilinos buscaron opciones más asequibles, dijo Powell.
Pero las unidades habían experimentado un crecimiento de alquiler más fuerte que las casas en Melbourne, Brisbane, Adelaide, Canberra y Darwin.
«Los cambios en los alquileres ahora dependen en gran medida del lugar donde vives y de si estás alquilando una casa o una unidad», dijo Powell.
«El mercado ya no se mueve en una dirección».
Canberra (aumento del 3,6 por ciento), Brisbane (3,2 por ciento) y Darwin (3 por ciento) experimentaron el mayor aumento en el precio medio de alquiler de unidades, encontró Domain.
Tanto Darwin (8,6 por ciento) como Brisbane (8,3 por ciento) informaron aumentos impresionantes en los alquileres durante el año pasado, con todas las capitales, excepto Hobart, que informó una caída del 1 por ciento desde diciembre de 2024, en niveles récord.
El alquiler medio en las capitales australianas era ahora de 650 dólares por semana, 20 dólares más que 12 meses antes, sólo 15 dólares menos que el de las casas.
Con Sydney ($750 por semana) en la parte superior de la lista, Brisbane y Perth (ambas $650) compartieron el segundo lugar entre las ciudades capitales más caras para alquilar una unidad, seguidas por Darwin ($598) y Melbourne y Canberra (ambas $580), que empataron en el quinto lugar.
El mercado inmobiliario más ajustado en 2025 fue Hobart, con una tasa de desocupación de alquileres de sólo el 0,3 por ciento, en comparación con el 0,4 por ciento del año anterior.
También por debajo del 1 por ciento estaban Perth (0,5 por ciento de vacantes de alquiler), Adelaida (0,6 por ciento), Darwin (0,7 por ciento) y Brisbane (0,9).
Darwin, que tenía un 1,3 por ciento de disponibilidad de alquileres un año antes, experimentó la mayor caída en la disponibilidad del 0,6 por ciento.
La región de Australia sigue siendo un lugar más difícil para encontrar alojamiento de alquiler, con una tasa de desocupación de sólo el 0,9 por ciento, aunque apenas tres meses antes estaba en un más grave 0,7 por ciento.
Las tasas de desocupación de alquileres en las capitales de Australia mejoraron entre un 0,3 por ciento y un 1,1 por ciento, impulsadas por el aumento del 0,5 por ciento en Sydney, hasta un 1,4 por ciento todavía ajustado, pero más favorable.
Powell dijo que esto se debía a factores estacionales y que las tasas de desocupación volverían a ajustarse en el nuevo año, «cuando se firman la mayoría de los contratos de arrendamiento».
«Técnicamente hablando, muchas de nuestras capitales están experimentando el período de transición más competitivo que hemos visto en dos años», dijo.
«Estamos lejos de haber salido de una crisis de alquileres, independientemente de si hemos visto que los alquileres empiezan a estancarse.
«Ese estancamiento en realidad se debe a que los inquilinos gritan que no pueden pagar más».
Sin embargo, no todo fue pesimismo, y Domain tiene la esperanza de que la escasez de viviendas de alquiler pueda aliviarse este año y en el futuro.
«Las condiciones siguen favoreciendo a los propietarios, con tasas de desocupación muy bajas en todas las capitales», afirmó Powell.
«Sin embargo, una mayor actividad de los inversores y el apoyo continuo a los compradores de primera vivienda podrían ayudar a aliviar la escasez de viviendas de alquiler con el tiempo, y el mercado comenzará a reequilibrarse en 2026».
El plan de depósito del 5 por ciento del gobierno australiano, el programa ampliado y rebautizado de apoyo a la propiedad de vivienda, anteriormente conocido como Plan de Garantía de Vivienda, entró en vigor el 1 de octubre de 2025.
Pero hay una advertencia por parte de la señora Powell.
Domain espera al menos una subida de tipos a mediados de este año, lo que podría ejercer una presión al alza sobre los alquileres.
«Si el RBA aumenta el tipo de interés en efectivo, los tipos de interés hipotecarios aumentarán, lo que encarecerá la compra de una vivienda para los primeros compradores», explicó.
«Como resultado, podría significar que más personas permanezcan en el mercado de alquiler por más tiempo, aumentando en última instancia la demanda de vivienda, lo que podría ejercer una presión al alza sobre los alquileres».
