Mumbai: E Rohan, un residente de Malad West, ha estado buscando un 1bhk en Evershine Nagar, donde su familia podría residir durante los próximos tres años, ya que su residencia en un antiguo edificio en el mismo suburbio es probable que pronto se vaya a la remodelación. Encontrar una casa adecuada se está convirtiendo en un desafío dada la fuerte disparidad entre la cantidad que el desarrollador le ha ofrecido para un alojamiento de parada y alquileres reales reales.
Navi Mumbai, India, 25 de marzo de 2025: una vista de la casa de Cidco (en el edificio de construcción), fuera de la cual cientos de compradores bajo el ‘esquema de mi hogar preferido’ de Cidco formaron una cadena humana de protesta en Arenja Corner en Vashi contra las casas demasiado caras. Recibieron el apoyo de la unidad local de MNS, exigiendo que los precios de las casas de Cidco se redujeran en un 30 por ciento, en Vashi en Navi Mumbai, India, el martes 25 de marzo de 2025. (Foto de Bachchan Kumar/ Hindustan Times) (foto HT)
«Después de una dura negociación con el desarrollador, acordó aumentar el alquiler de ₹ 20,000 por mes a ₹ 22,000», dijo Rohan. Incluso con la cantidad revisada, está obteniendo pisos de alrededor de 100 pies cuadrados más pequeños que el que ocupó anteriormente. «Un apartamento de 430 pies cuadrados me retrasará por otros 5,000, que tengo que sacar de mi bolsillo».
El caso de E Rohan es ilustrativo de un alquiler de espigas afilado en la región metropolitana de Mumbai, gracias a una serie de proyectos de reurbanización. Si bien los constructores ofrecen un aumento anual de entre 5 y 10% en los alquileres, todavía no se les queda corto para los consumidores.
Es negocio, no caridad
«Nadie está haciendo caridad. Un desarrollador también paga a Corpus, un área adicional de forma gratuita después de que el edificio se reúne, ofrece nuevas comodidades, alquiler compensatorio, etc.», dijo Abhishek Kiran Gupta, director ejecutivo y cofundador de CRE Matrix e Indextap.com, una plataforma de prop-tech, una plataforma de propina,
El aumento general en el mercado de alquiler de viviendas de Mumbai ha sido de aproximadamente el 14% entre 2020 y 2024.
Un cálculo informal revelará que si un desarrollador coincide con el alquiler del mercado existente al pagar ₹ 5,000 adicionales, su salto anual será de ₹ 60,000 por persona. Si se multiplica por el número de pisos que se están reconstruyendo, la carga adicional de un constructor se encontrará con lakhs.
Razón del ascenso
Pankaj Kapoor, director gerente, Liases Foras, una compañía de investigación y calificación de bienes raíces, dijo que el fenómeno proviene de dos factores primos. «Los efectos posteriores de la pandemia Covid-19 y el aumento de los proyectos de reurbanización», dijo Kapoor.
Hay más de 2,000 edificios en diferentes etapas de reurbanización en Mumbai, una mayoría en los suburbios occidentales. Más esperan que se agreguen pronto a la lista. Los actores de la industria con los que HT habló compartió que la elevación de la reurbanización se mantendrá durante los próximos cinco años, y durante este tiempo, la tendencia al alza de los alquileres continuará, ya que la mayoría de las familias desplazadas o los residentes originales y los establecimientos comerciales buscarán locales en el arrendamiento.
«A través de los meses de bloqueo, los alquileres se han estrellado hasta en un 50% a 60%. Cuando se levantó, la población asalariada en las ciudades de nivel 2 y -3 continuó trabajando desde casa. Cuando las empresas comenzaron a llamar a sus empleados a trabajar, las demandas comenzaron a aumentar», «dijo Kapoor, y agregó que en comparación con las rentas prevalecientes en 2020, las condiciones del mercado existentes pueden bajar a una corrección a una corrección». «.». «.». «.». «.». «.
Mientras tanto, la reurbanización se ha vuelto lucrativa, dijo Gupta, como después de la pandemia, el gobierno revisó las reglas de control de desarrollo y la FSI relajada. Por lo tanto, en un suburbio de Santacruz West, se están reconstruyendo alrededor de 50 edificios. Prevalece una situación similar en Borivali, Mulund, Khar, Bandra, Chembur, Kurla, etc. En la colonia IC de Borivali, más del 50% de los edificios de tres a cuatro pisos están siendo reurbanizados de los propietarios están en conversaciones con constructores.
«El aumento en los alquileres ha sido agudo en Bandra West (Pali Naka, Carter Road, Mount Mary, Rizvi Complex, Hill Road) y Khar en los últimos años, nunca antes se han ido tantos edificios para la reurbanización a la vez», dijo Arshad Khan, un consultor de propiedad con sede en Bandra.
Un apartamento de estudio, en Bandra West, que se alquiló por ₹ 25,000 a ₹ 30,000 hace un par de años, ahora se está lanzando a ₹ 50,000. Del mismo modo, un alquiler de 1BHK en el mismo suburbio se ha disparado de ₹ 50,000 a alrededor de ₹ 75,000. «Con la escasez de alojamiento, los propietarios están obteniendo cualquier precio que citen», dijo Khan.
Esto ha llevado a un aumento en el rendimiento del alquiler (retorno de la inversión cuando se alquila una propiedad, o el porcentaje del valor de un apartamento o unidad comercial). «Tradicionalmente, el rendimiento de una propiedad residencial estaba en el rango de 1.5-2%, hoy se ha duplicado», dijo Gupta, y agregó que los bienes raíces en Mumbai hoy están fuera de los límites para la clase asalariada.
Esto se ilustra con los datos disponibles en 99acres.com: Vidyavihar, en los suburbios orientales, tiene el rendimiento de alquiler del 9%, seguido de Jogeshwari y Govandi al 7%. Dadar East, Borivali y Kurla tienen un promedio de 6%. Estos rendimientos se consideran en las sociedades de vivienda asequible y de segmento medio.
En el segmento premium, Worli, Tardeo, Cumbala Hill, Khar y Bandra East, el rendimiento del alquiler es del 5%, menos que el segmento medio y las residencias asequibles.
Los datos 2021-2024 de Anarock Group mostraron que los alquileres mensuales promedio de Chembur y Mulund crecieron en un 42% y un 29% respectivamente. El presidente de la compañía, Anuj Puri, deja la historia de crecimiento a una «oportunidad para los inversores que buscan una apreciación de capital a largo plazo, mientras que los inversores centrados en alquiler deben buscar invertir en localidades donde los alquileres aumentan constantemente».
Para alquilar o comprar?
Sarayu Menon ha estado residiendo en Chembur durante los últimos cuatro años, ya que está cerca de su lugar de trabajo. En 2021, alquiló un 1BHK por ₹ 21,000 por mes. Después de revisar el alquiler en 2024 a ₹ 24,000, no tenía más opción que buscar un apartamento en un edificio antiguo que no tenga comodidades, incluido un ascensor. «Los alquileres en edificios nuevos y reurbanizados son empinados. El alquiler de un 2bhk más cercano a la estación es de ₹ 75,000 por mes en comparación con lo que estoy jugando en un edificio antiguo. Vivimos con temor constante de que el edificio vaya a la reurbanización en cualquier momento», dijo Menon.
Los retrasos en los proyectos de reurbanización también contribuyen a la demanda y al aumento de los alquileres. El residente de Kurla East, Sheldon Pinto, desocupó su piso de cocina de una habitación en un antiguo edificio en 2016, cuando el desarrollador inició un alquiler mensual de ₹ 19,000. «Como el constructor no tuvo en cuenta el aumento obligatorio del 5% en el alquiler anual, tuve que desembolsar el extra de mi bolsillo. Alquilé un 2bhk por ₹ 25,000, lo que me retrasó en ₹ 6,000 cada mes», dijo. Tres años después, tomó la sabia decisión de comprar un 2bhk en Kamothe, Navi Mumbai, por el cual paga un EMI de ₹ 20,000 por mes. «Al menos esta es una casa que puedo llamar mía», dijo Pinto.
