Los crecientes alquileres en Dubai han exprimido a todos los residentes, excepto a los más ricos.
Pero existen consejos y tácticas para evitar pagar por encima de las probabilidades, dicen los expertos.
La mayoría de los fuertes aumentos en los alquileres de viviendas ahora se refieren a nuevos arrendamientos, cuando los propietarios tienen la oportunidad de aumentar los precios que el gobierno controla durante los arrendamientos.
La introducción de la calculadora de la Autoridad Reguladora de Bienes Raíces en el pasado y la actualización este año del Índice de Alquiler Inteligente del Departamento de Tierras de Dubai han limitado los “aumentos arbitrarios de propietarios deshonestos”.
Pero algunos utilizan medidas legales como la reclasificación, tácticas de realquiler y mejoras de unidades que pueden tener el mismo efecto, según el veterano corredor Mario Volpi, vicepresidente senior de Allegiance Real Estate.
«La forma en que el Smart Rental Index ha ayudado es que establece bandas legales claras y comunica claramente lo que ambas partes pueden hacer, especialmente los propietarios en el momento de la renovación. También permite que los inquilinos puedan impugnar aumentos ilegales. Muchas disputas terminan rápidamente una vez que se muestra el resultado del índice», dijo.
«A veces los propietarios se oponen argumentando que las renovaciones o la mejora de las calificaciones de los edificios justifican comparaciones más altas en el mercado. Si está legítimamente certificado y reflejado en el mercado, eso está permitido; si no, los inquilinos pueden impugnarlo».
Si bien los propietarios pueden intentar aumentar los alquileres, los inquilinos de hoy son mucho más conscientes de sus derechos y utilizan cada vez más la calculadora del índice de alquileres y los mecanismos de disputa para cuestionar los aumentos excesivos, dijo Prathyusha Gurrapu, jefe de investigación de Cushman & Wakefield Core.
Los alquileres solicitados en Dubái crecieron un 4,7 por ciento en el tercer trimestre de 2025, mostrando pocos cambios con respecto al trimestre anterior, según datos de la consultora inmobiliaria ValuStrat.
Los alquileres de apartamentos siguieron superando a los de las villas, una tendencia que persiste desde 2024, con aumentos anuales del 5,6 por ciento y el 3,5 por ciento, respectivamente, revelaron los datos.
Hay algunas tácticas que un inquilino puede utilizar, como el uso de datos, información, tiempos y, sobre todo, negociación, para evitar los aumentos de alquiler.
«Siempre consulte la calculadora Rera antes de firmar. Ofrezca más cheques o un pago por adelantado para negociar un alquiler anual más bajo», dijo Farooq Syed, director ejecutivo de Springfield Properties.
«Solicite un plazo de arrendamiento más largo (de 18 a 24 meses) si planea quedarse. Explore comunidades donde los alquileres se están estabilizando ahora, como Jumeirah Village Circle, Arjan, The Greens y Al Barsha, donde los propietarios están ajustando las solicitudes para atraer inquilinos».
El Sr. Volpi recomendó a los inquilinos que buscaran el Índice de alquiler inteligente del DLD y, cuando fuera posible, lo imprimieran o tomaran una captura de pantalla.
Es su punto de referencia legal y la herramienta más persuasiva en la negociación. Asegúrese de comprender los resultados antes de cualquier negociación, dijo.
Recopile listados comparables y transacciones recientes (en el mismo edificio o stock). Muéstrele al propietario pruebas si su propuesta de aumento no está en contacto con el mercado, dijo.
«Quizás ofrecer una duración de arrendamiento más larga, tal vez dos o más años para un aumento menor. Los propietarios valoran la seguridad, por lo que cambiar una pequeña concesión por estabilidad a menudo gana», sugirió Volpi.
«Proponer aumentos escalonados o un plan de pagos, pedir seis meses para realizar ajustes en lugar de un salto repentino. Muchos propietarios aceptan aumentos escalonados.
«Pague más meses por adelantado (si puede y es seguro), algunos propietarios aceptan un cheque antes a cambio de un aumento menor. Sin embargo, tenga cuidado e insista en que esto se refleje en el Ejari/contrato. No pague en efectivo fuera de los libros».
Volpi también pidió a los inquilinos que conozcan sus derechos y estén preparados para presentar un caso ante el Comité de Resolución de Disputas sobre Alquileres. Sea siempre cortés pero firme y explique que verificará lo que dice el Índice de alquiler inteligente de DLD y, si es necesario, puede escalar. Muchos propietarios llegan a un acuerdo una vez que reciben el aviso, dijo.
«Considere un corredor con fuerza de mercado. Los agentes experimentados a veces pueden asegurar renovaciones que los inquilinos internos no pueden porque controlan el proceso de reventa y conocen a los compradores», añadió.
En general, los alquileres en Dubai siguen teniendo precios competitivos en comparación con las ciudades globales, ofreciendo unidades de mayor tamaño y una gama más amplia de opciones de productos en diferentes niveles de precios, dijo la Sra. Gurrapu.
Si bien el crecimiento sostenido de los alquileres puede reducir la brecha con mercados como Londres y Nueva York, todavía se espera que Dubai mantenga su relativa asequibilidad en el corto plazo, dijo.
Syed estuvo de acuerdo con ella y mencionó que Dubái sigue siendo en general más asequible que Londres y Nueva York, incluso después de varios años de fuerte crecimiento.
“En segmentos selectos de primera categoría (residencias de marca y torres frente al mar) los alquileres pueden igualar o superar los puntos de referencia globales, pero en toda la ciudad, los alquileres promedio están muy por debajo de los de las capitales”, dijo.
Si bien el crecimiento sostenido de los alquileres puede reducir la brecha con mercados como Londres y Nueva York, todavía se espera que Dubái conserve su relativa asequibilidad en el corto plazo.
Prathyusha Gurrapu, jefa de investigación, Cushman & Wakefield Core
«Esta asequibilidad, junto con el parque de viviendas modernas, estándares de espacio más altos y la ausencia de impuestos sobre la renta, es una razón clave por la que Dubai continúa atrayendo talento global e inversiones a largo plazo».
Volpi dijo que hay algunas ubicaciones de lujo en Dubai que ya igualan o superan a partes de Londres o Nueva York en términos de pie cuadrado, pero las ciudades globales no son directamente comparables.
Diferentes ciudades tienen bienes inmuebles que difieren en el tamaño de las unidades, las monedas, los impuestos y las primas de estilo de vida. Es de esperar una paridad selectiva en algunos activos trofeo, pero no una superación generalizada, explicó.
«Londres y Nueva York tienen alquileres promedio mucho más altos en ubicaciones privilegiadas cuando se ajustan por el tamaño de la unidad y la volatilidad monetaria. Las ubicaciones de alto nivel de Dubai obviamente pueden competir en el extremo superior, pero el promedio en una ciudad está impulsado por estructuras económicas más amplias», dijo.
«Además, el contexto del mercado importa; los alquileres en Nueva York y Londres están respaldados por mercados laborales, leyes laborales y limitaciones en el parque de viviendas muy diferentes. Dubai puede igualar los departamentos principales, pero no todo el mercado».
Celta de Vigo 2Castro (45′), Aspas (82′)
Barcelona 2Dembele (36′), Alcácer (64′)
Tarjeta roja: Sergi Roberto (Barcelona)
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Este artículo es parte de una guía sobre dónde vivir en los Emiratos Árabes Unidos. Nuestros reporteros perfilarán algunos de los distritos más atractivos del país, le brindarán una estimación de los precios de alquiler y le presentarán a algunos de los residentes que consideran hogar a cada área.
Starring: Amir El-Masry, Pierce Brosnan
Director: Athale
Calificación: 4/5
Perfil de Udrive
Fecha de inicio: marzo de 2016
Fundador: Hasib Khan
Basado: Dubái
Empleados: 40
Cantidad recaudada (hasta la fecha): 3,25 millones de dólares: financiación inicial de 750.000 dólares en 2017 y una ronda inicial de 2,5 millones de dólares el año pasado. Recaudó 1,3 millones de dólares de inversores de Eureeca en enero de 2021 como parte de una ronda Serie A con un objetivo de 5 millones de dólares.
Piscina de tamaño olímpico con mamparo dividido para configuraciones de usos múltiples, incluido waterpolo y carriles de entrenamiento de 50 m/25 m Cancha de fútbol estándar de la Premier League Pista de atletismo olímpica de 400 m Cancha de baloncesto con especificaciones de la NBA con auditorio Auditorio de 600 asientos Espacios para exploración histórica y cultural Un campo de fútbol elevado que también funciona como helipuerto Laboratorios especializados en robótica y ciencia Centros de aprendizaje habilitados para AR y VR Interrupción Laboratorio y Centro de Investigación para el desarrollo de habilidades emprendedoras
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Precio base: 840.000 dirhams; 120.000 dirhams
Motor: V8 biturbo de 4,0 L; 3.9L V8 turbo
Transmisión: Automática de ocho velocidades; automática de siete velocidades
Potencia: 509 caballos de fuerza a 6000 rpm; 601 caballos de fuerza a 7500 rpm
Par de torsión: 695 Nm a 2000 rpm; 760 Nm a 3.000 rpm
Economía de combustible, combinado: 9,9 l/100 km; 11,6 l/100 km
