Liam White puede compartir algunas historias de terror sobre propiedades de alquiler en Dunedin.
«Entré en un piso y vi una ventana: el propietario había cortado la esquina lo suficientemente ancha como para que pudieras pegar tu dedo a través de él para que pudieran abrir la ventana más allá de un balcón, solo había un borrador constante. Hay bombas de calor que no funcionan … están los agujeros clásicos en las paredes, revestidas en el lado de las casas rotas que no han sido fijas. Hay muchas cosas».
White es presidente de la Asociación de Estudiantes de la Universidad de Otago. El Equipo de Cumplimiento e Investigaciones de Tenencia del Gobierno (TCIT) ha estado visitando alquileres de estudiantes en Dunedin para verificar si cumplen con la Ley de Tenancías Residenciales.
El gerente nacional interino TCIT Clare Lyons-Montgomery dijo que los propietarios deben proporcionar casas de alquiler que sean cálidas, seguras y secas.
«Los jóvenes son una población prioritaria para nuestro equipo, ya que pueden ser vulnerables y desconocidos de sus derechos porque son nuevos en el alquiler.
«Los propietarios tienen obligaciones y responsabilidades en virtud de la Ley de Alquileres residenciales y deben proporcionar un hogar de alquiler que cumpla con todos los requisitos de construcción, salud y seguridad en la ley adicional de la tenencia».
Todas las propiedades de alquiler también deben cumplir con los estándares de viviendas saludables antes del 1 de julio de este año, que requieren ventilación, calefacción y aislamiento.
Las tenencias comenzaron o se renovaron el 3 de marzo hasta entonces hasta entonces para cumplir, pero desde el 1 de julio no hay margen de maniobra y cada nueva tenencia debe cumplir de inmediato.
White dijo que le habían dicho que alrededor del 30 por ciento de los alquileres de estudiantes de Dunedin no cumplirían.
Pero dijo que los estudiantes a veces dudaban en plantear problemas con los administradores de la propiedad o los propietarios porque les preocupaba su capacidad de obtener una referencia en el futuro o por crear otros problemas para sí mismos.
El Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano dijo que su encuesta más reciente sobre el cumplimiento de las viviendas saludables fue en enero de 2024 y encontró que el 17 por ciento de los propietarios dijeron que cumplían completamente con los estándares y que casi las tres cuartas partes habían hecho algo para prepararse.
«A partir del 1 de julio, todos los alquileres privados deben cumplir con los estándares de viviendas saludables. Todas las pensiones, las casas de Kāinga Ora y las casas de viviendas comunitarias registradas ya deben cumplir con los estándares de hogares saludables», dijo Lyons-Montgomery.
«Los propietarios que no cumplen con sus obligaciones bajo los estándares están violando la Ley de Tenientes Residenciales de 1986, y pueden enfrentar consecuencias, como las sanciones financieras».
Sarina Gibbon, gerente general de la Asociación de Inversores de Propiedad de Auckland, dijo que había estado hablando con colegas sobre la falta de conciencia sobre cómo se aplicaba la fecha límite.
«La situación parece estar dividida en las líneas de experiencia. Los propietarios experimentados y los administradores de propiedades que han tenido los estándares en ellos desde 2019 han adaptado y desarrollado en gran medida la memoria muscular adecuada.
«Recordarás que en 2022 cuando el gobierno extendió la fecha límite por dos años para que Kainga Ora pudiera tener más pista (TI) cayó como un globo de plomo para el sector privado. Eso dice que el tiempo de cumplimiento ya generoso debería significar que no hay excusa para que las propiedades de los alquileres no tengamos finalmente estamos llegando a un punto en el sector del alquiler donde podemos dejar de negociar en los inquilinos de los inquilinos de bienestar».
Pero ella dijo que todavía estaba viendo cosas que le preocupaban.
«Muchos propietarios y administradores de propiedades menos experimentados parecen desconocidos de que, a partir del 1 de julio, no hay un período de gracia: las propiedades deben ser completamente compatibles. Dañino para inquilinos vulnerables en casas no conformes.
Ella dijo que si los propietarios no trataban el cumplimiento como una prioridad, era razonable esperar que el tribunal de arrendamiento y la TCIT «se redujeran con ellos».
«La industria ha tenido demasiado tiempo para poner la cabeza en los estándares, sigamos con ella ya».
Se entiende que algunos administradores de propiedades se están preparando para dejar a clientes que no están dispuestos a hacer cambios para cumplir con las reglas.
Pero es probable que MBIE monitoree los formularios de bonos para un cambio de propietario de un administrador de propiedades a un acuerdo privado y luego audite esas propiedades.
Matt Ball, portavoz de la Federación de Inversores de Propiedad de Nueva Zelanda, dijo que los miembros de su organización tendían a estar bien preparados.
Pero dijo que podría haber algunos «propietarios accidentales» que habían decidido alquilar una propiedad en lugar de venderla que podría no haberlo considerado adecuadamente.
Dijo que había escuchado de los comerciantes que había habido un aumento en la investigación de los propietarios que necesitaban trabajo para cumplir.
«Puede haber algunas personas corriendo en el último minuto para hacer todo».
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