El mercado del alquiler en Andalucía está viviendo una de sus transformaciones más significativas de los últimos años. La nueva Ley de Vivienda de Andalucía (Ley 5/2025), que entra en vigor el 24 de enero, introduce importantes cambios que afectarán directamente a propietarios, inquilinos y agentes inmobiliarios.
Se acabó el depósito de alquiler en Andalucía
La disposición adicional sexta de esta ley autonómica elimina la exigencia del pago de una fianza en los alquileres de inmuebles urbanos. Anteriormente, en el proceso intervino la Agencia Andaluza de Vivienda y Rehabilitación (AVRA) y el conocido Modelo 806.
A partir de este mes ya no es necesario ese paso y el arrendador retendrá la fianza. Este cambio proporciona un alivio administrativo para muchos propietarios, particularmente aquellos con una alta rotación de inquilinos.
El reglamento se aplica por igual a propiedades residenciales y no residenciales. También están exentos del pago del depósito a AVRA los arrendamientos de locales comerciales, oficinas y naves urbanas.
¿Qué pasará con los depósitos realizados antes de que entre en vigor la medida?
La nueva ley no es retroactiva. Los depósitos realizados antes del 24 de enero de 2026 siguen sujetos a la normativa anterior, por lo que seguirán en poder de AVRA y serán devueltos según el procedimiento vigente en el momento del depósito.
¿Qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos sobre el depósito de alquiler?
Se mantiene la obligación de exigir una fianza, tal y como se deriva del artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), norma estatal no afectada por la legislación andaluza. Los inquilinos deberán seguir pagando un mes de alquiler para los arrendamientos residenciales estándar y dos meses de alquiler para otro tipo de contratos, sin perjuicio de las garantías adicionales que puedan pactar.
El conflicto entre la LAU y la gestión administrativa
La eliminación del depósito administrativo es intencionada. Durante años, el sistema ha creado fricciones entre las regulaciones estatales y la práctica administrativa. Según la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos), los arrendadores deben devolver la fianza en el plazo de un mes desde la entrega de las llaves, devengándose intereses a favor del inquilino si no se cumple este plazo.
Los problemas surgen cuando la administración excede este plazo, lo que deja a los propietarios en una situación difícil, ya que deben adelantar el depósito con sus propios fondos para cumplir con la ley. La LAU sí prevé que, cuando el depósito esté retenido por la Administración y se retrase su devolución, se devengue a favor del arrendador el interés legal correspondiente (disposición adicional tercera).
Si bien este mecanismo desplaza el costo de la demora, en última instancia perjudica a los inquilinos, quienes deben esperar para recibir su dinero. Las nuevas regulaciones eliminan este desequilibrio, dando a los propietarios un control efectivo sobre los plazos de pago.
Al hacerlo, Andalucía elimina este requisito administrativo y se distingue de la mayoría de las demás comunidades autónomas, donde el depósito sigue siendo obligatorio.
Otros puntos clave de la nueva Ley de Vivienda de Andalucía
La reforma del sistema de depósitos de garantía no es una medida aislada; Forma parte de una ley más amplia destinada a aumentar la oferta de viviendas asequibles en una región que enfrenta una escasez reconocida, particularmente en las áreas con mayores dificultades de acceso. La legislación regional se centra en facilitar la adquisición de terrenos, agilizar los trámites y fortalecer las asociaciones público-privadas como medio para ampliar el parque de viviendas.
Vivienda social y zonas prioritarias
Un aspecto clave es la promoción de vivienda asequible, que permita aumentar la densidad y la edificabilidad cuando exista un compromiso de destinar inmuebles a este sector. Además, se están estableciendo áreas prioritarias de vivienda (artículo 21): zonas donde el gobierno concentrará el apoyo para alquileres, compras y rehabilitación en respuesta a los mayores desafíos en el acceso a la vivienda.
Coordinación, información y asesoramiento en materia de desahucios y lucha contra la ocupación ilegal
La ley fortalece la respuesta pública a los desalojos y la ocupación ilegal a través de un nuevo marco de acción coordinado. Se crea la Comisión de Coordinación de los Desalojos y la Lucha contra la Ocupación Ilegal (Capítulo II de la Ley 5/2025), integrada por consejerías y organismos públicos, encargada de fijar directrices comunes y garantizar que la vivienda, los servicios sociales y el sistema de justicia actúen de forma coordinada.
Además, se ha puesto en marcha el Sistema Andaluz de Información y Asesoramiento en materia de Desahucios y Ocupación Ilegal, para dar apoyo a las personas implicadas en procedimientos de desahucio o expulsión, así como a los propietarios afectados por la ocupación ilegal.
Los municipios también pueden establecer Unidades Asesoras Municipales para brindar apoyo local, identificar situaciones vulnerables, coordinar alternativas de vivienda y canalizar la ayuda cuando sea necesario.
Rehabilitación y calidad de la vivienda
Otro eje clave de la ley es la rehabilitación del parque de viviendas, con especial énfasis en la eficiencia energética, la sostenibilidad y la eliminación de viviendas infravaloradas. Para ello se crea una Comisión Técnica para la Calidad de la Vivienda en Andalucía (artículo 30.d) para promover estándares más estrictos en construcción y rehabilitación.
Sanciones relacionadas con la vivienda
La Ley de Vivienda de Andalucía también establece un régimen sancionador, distinguiendo entre infracciones generales en materia de vivienda y aquellas específicamente relacionadas con la vivienda protegida. Las multas pueden ser cuantiosas: hasta 60.000 euros para las infracciones generales más graves en materia de vivienda (artículo 114) y hasta 120.000 euros para las infracciones muy graves en materia de vivienda protegida (artículo 117).
