El gobierno albanés está buscando una nueva política para abordar la vivienda y no ha descartado aumentar los impuestos a los inversores inmobiliarios cambiando las normas fiscales sobre las ganancias de capital.
Es una idea que el Partido Laborista ha probado antes. En las elecciones de 2019, propuso reducir a la mitad el descuento fiscal para los inversores inmobiliarios y otros tenedores de activos. Se perdieron las elecciones y se abandonó la política, pero durante mucho tiempo se ha especulado sobre su reactivación.
No se ha decidido nada, pero la atención que se presta a la vivienda es reveladora. En 2019, las reformas fiscales sobre las ganancias de capital no se presentaron como una política de vivienda. El Partido Laborista formuló su argumento en torno a la justicia del descuento fiscal, ya que fluye principalmente hacia aquellos que son ricos.
Y en lo que respecta a la vivienda, el mensaje político del Partido Laborista ha girado exclusivamente en torno a la necesidad de aumentar la oferta, algo que sus ministros han dejado claro esta semana que no cambiará, ya que siguen convencidos de que es la única forma de solucionar la crisis.
Entonces, si el descuento CGT se reactiva como parte de un discurso sobre la asequibilidad de la vivienda, puede que no sea suficiente para desempolvar la política de 2019. ¿Cómo sería la reforma tributaria centrada en la vivienda y, lo que es más importante, qué diferencia haría?
A pesar de su nombre, el impuesto a las ganancias de capital no es en realidad un impuesto en sí mismo. Es parte del sistema de impuesto a la renta.
Cuando vendes un activo (una casa, una acción o incluso un cuadro), sacas provecho de cualquier ganancia en su valor durante el tiempo que lo posees. El sistema australiano los trata como ingresos que deben tributarse al igual que su salario u otras ganancias.
Pero no exactamente como esas otras cosas: el sistema tributario reconoce que, cuando se mantiene un activo durante mucho tiempo, es probable que gane valor simplemente debido a la inflación.
Antes de 1999, se hizo un esfuerzo por identificar qué parte de la ganancia era inflación y deducirla. Pero desde 1999 se aplica un descuento fijo del 50 por ciento. Una razón fue que era más simple. Otra era hacer más atractiva la inversión.
Pero cuando se trata de propiedades de inversión, el descuento del 50 por ciento ha tenido consecuencias no deseadas. Por un lado, ha compensado excesivamente a los inversores inmobiliarios por la inflación, que ha promediado el 2,9 por ciento anual desde 1999. En cambio, los precios de la vivienda han crecido un 6,4 por ciento durante ese tiempo.
El descuento del CGT también puede proporcionar algún incentivo para que las personas conserven propiedades por más tiempo del que lo harían de otra manera. Alguien que espera para vender una propiedad hasta que se jubile y pase a una categoría impositiva más baja podría pagar menos impuestos que si la vendiera durante su vida laboral.
Y cuando se agrega el hecho de que las pérdidas en propiedades de alquiler se pueden deducir del impuesto sobre la renta cada año que se posee la propiedad (el acuerdo conocido como «engranaje negativo»), los ahorros pueden ser aún mayores.
(Nota: la propia casa de una persona está completamente exenta del impuesto sobre las ganancias de capital, y el Partido Laborista ha descartado cualquier cambio en ese hecho)
El efecto ha sido realizar inversiones inmobiliarias en lugar de otras inversiones con rendimientos similares.
y los defensores de la reforma han sugerido que esta es una de las razones por las que Australia tiene menos propietarios y más inquilinos que el promedio de los países de altos ingresos, y que tiene que aumentar los precios de la vivienda y reducir la propiedad de viviendas.
Sus beneficios también benefician principalmente a quienes tienen muchos activos. El descuento le costará al presupuesto federal 21.900 millones de dólares en este año financiero, y las cifras oficiales sugieren que el 90 por ciento de esta cantidad fluye hacia el quinto lugar entre los contribuyentes más ricos.
El argumento del Partido Laborista en 2019 fue que esto era injusto y su costo presupuestario era inasequible.
Propuso reducir a la mitad el descuento al 25 por ciento para todas las inversiones después de la fecha de inicio designada. La política estaba totalmente «protegida» para que las propiedades u otras inversiones compradas en el pasado no estuvieran sujetas a reglas modificadas.
Esa decisión fue diseñada para reducir la oposición al plan y honrar el argumento de que sería injusto para quienes compraron activos bajo un determinado conjunto de reglas que se cambiaran esas reglas.
Pero al eliminar todas las propiedades de inversión existentes, que retuvieron el descuento más generoso, se redujo el efecto esperado sobre los precios de la vivienda.
Para los laboristas en ese momento, que buscaban presentar un argumento de equidad en lugar de un argumento de asequibilidad de la vivienda, esto fue positivo; entonces, el tesorero en la sombra, Chris Bowen, citó con frecuencia análisis del Tesoro que sugerían que los efectos sobre los precios serían «modestos».
Pero la mayoría de los modelos económicos sugieren que políticas aún más ambiciosas tendrían un efecto modesto sobre los precios.
El Instituto Grattan ha estimado que reducir a la mitad el descuento del impuesto sobre las ganancias de capital e incorporar gradualmente las propiedades existentes, en lugar de protegerlas, seguiría reduciendo los precios de las propiedades en sólo alrededor del 1 por ciento en comparación con lo que serían de otro modo.
Eso está en el extremo inferior de las estimaciones. Pero incluso en el extremo superior, el modelo de Deloitte de 2019 estimó que reducir a la mitad el descuento CGT y reformar el apalancamiento negativo reducirían los precios en un 4 por ciento en comparación con la alternativa.
De acuerdo con la norma de los partidos principales, los ministros laboristas han enfatizado que no quieren que los precios de la vivienda caigan, citando el riesgo de inestabilidad financiera y las consecuencias para aquellos cuya riqueza está inmovilizada en sus propios hogares.
Estas estimaciones sugieren que cualquier política para reformar el impuesto a las ganancias de capital probablemente tendría un efecto modesto en los precios de la vivienda.
Pero, ¿qué diferencia supondría esta política para la oferta de viviendas, que el Partido Laborista está decidido a impulsar?
que representa al sector de la construcción y se opone a la reforma de la CGT, sostiene que reducir a la mitad el descuento de la CGT sería como «frenar de golpe» la construcción de viviendas.
El consejo sugirió que una reducción más modesta al 40 por ciento sería menos perjudicial.
Un defensor de la reforma de la CGT, está de acuerdo en que reducir el descuento a la mitad reduciría el número de viviendas construidas, pero estima que el efecto sería sólo de 10.000 viviendas en cinco años.
Si bien eso sería modesto en el contexto del objetivo del gobierno de 1,2 millones de viviendas para los próximos cinco años, los parlamentarios laboristas han señalado que cualquier cosa que no aumente la oferta probablemente no será aceptable, especialmente teniendo en cuenta que el objetivo está muy lejos de cumplirse.
Una opción para evitar que se cruce el argumento de la oferta sería eximir de los cambios a las viviendas de nueva construcción. Al gravar las inversiones en viviendas nuevas a una tasa más baja que las inversiones en viviendas antiguas, el gobierno podría argumentar que su política favorece la oferta.
Sin embargo, tal cambio también haría que el sistema tributario fuera menos eficiente.
Los economistas, incluidos el Instituto e61 y Bob Breunig de la ANU, sostienen que cualquier diferencia en las tasas impositivas entre categorías de activos es indeseable porque crea una distorsión.
Hay muchas inconsistencias de este tipo en el sistema tributario australiano, y el Henry Tax Review encargado por el gobierno laborista de Rudd habló favorablemente de un sistema que aplicaba una tasa impositiva baja y consistente a todas las formas de inversión.
Grattan, el Consejo de Propiedad, e61 y Bob Breunig se encuentran entre los 68 partidos que han presentado sus puntos de vista a un comité del Senado que considera los méritos del impuesto a las ganancias de capital y pueden evaluar modelos alternativos.
