Oradores del mercado inmobiliario global, desde la izquierda: Steve Guberer de Grosvenor Property Americas; Shawn Lese de Nuveen Real Estate; Robert Wagenaar, de Bouwinvest; Marie-Josée Turmel, del Plan de Pensiones Registrado de Canada Post Corporation; y John Worth de la Asociación Nacional de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces. (Steve McLean, RENX)
El autoproclamado “Día de la Liberación” del presidente estadounidense Donald Trump, cuando anunció una amplia gama de aranceles que se impondrían a países de todo el mundo el 2 de abril de 2025, cambió la forma en que algunos inversores extranjeros veían al país.
Pero como uno de los dos mercados inmobiliarios más grandes del mundo, es demasiado importante como para ignorarlo, coinciden muchos inversores. Un panel de discusión como parte de la conferencia Global Property Market del 2 de diciembre en el Fairmont Royal York de Toronto analizó los desafíos, riesgos y oportunidades actuales de invertir en bienes raíces en Estados Unidos.
La sesión fue moderada por Steve Guberer, abogado especial de Grosvenor Property Americas. Su empresa desarrolla, gestiona e invierte en activos residenciales, de oficinas, minoristas e industriales en San Francisco, Washington, DC, Seattle y Los Ángeles y sus alrededores, y Vancouver en Canadá.
«Hablamos con inversores en cerca de 20 países este año, inversores institucionales de todo el espectro, y creo que definitivamente hay algunos que sintieron un poco de escalofríos respecto de invertir en Estados Unidos», dijo John Worth, vicepresidente ejecutivo de investigación de la Asociación Nacional de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces, con sede en Washington, DC, que sirve como voz representativa mundial de los REIT y las compañías inmobiliarias con intereses en bienes raíces estadounidenses.
Perspectivas de inversión a largo plazo
Shawn Lese, director de inversiones y jefe de gestión de fondos de Nuveen Real Estate –uno de los gestores de inversiones más grandes del mundo, con 142.000 millones de dólares en activos bajo gestión en Estados Unidos, Europa y la región de Asia Pacífico– dijo que el sentimiento de inversión antiestadounidense fue muy fuerte durante los primeros tres meses después del “Día de la Liberación”, pero ahora ha vuelto a donde estaba a principios de año.
Quizás no sea sorprendente que Lese dijera que el sentimiento antiestadounidense era más fuerte en Canadá.
El Plan de Pensiones Registrado de Canada Post Corporation (CPCRPP) buscaba diversificar su cartera fuera de Canadá y Estados Unidos ofrecía los mejores rendimientos ajustados al riesgo. Inicialmente se contuvo antes de decidir seguir avanzando debido a las oportunidades que presentaba el mercado grande, resistente y empresarial.
“Hay que mirarlo desde una perspectiva a largo plazo”, explicó Marie-Josée Turmel, directora general de inversiones inmobiliarias y fondos de pensiones del CPCRPP. «Somos un inversor a largo plazo y buscamos invertir en productos core y core-plus que deberían funcionar por un tiempo».
Inversión regional en EE.UU.
El CPCRPP está tomando sus decisiones de inversión en Estados Unidos basándose más en tendencias demográficas, oportunidades y clases de activos que en los mercados. Pero ha encontrado muchas de esas oportunidades en Texas y Florida, donde las poblaciones están creciendo.
Bouwinvest, con sede en Ámsterdam, tiene 35 clientes institucionales y a finales de junio tenía activos bajo gestión por valor de 16.800 millones de euros en todo el mundo. El director de inversiones norteamericanas, Robert Wagenaar, se mudará a Nueva York dentro de unas semanas y se muestra cauteloso a la hora de invertir en el cinturón solar estadounidense debido a los riesgos climáticos, especialmente en Florida.
Lese dijo que Nuveen se centró en Sun Belt hasta hace unos cinco años, cuando vio que se emitían tantos permisos de construcción que pensó que era hora de concentrarse en otra parte. Ha dirigido su atención a ciudades del centro de Estados Unidos, incluidas Columbus, Chicago y Minneapolis, donde faltaba nueva oferta, los precios eran decentes y los alquileres se estaban acelerando.
Según Lese, también ha habido mucha fortaleza reciente en los mercados de entrada de EE. UU. en los sectores multifamiliar, minorista y de oficinas.
Las personas mayores que viven y el consultorio médico son atractivas.
Según Worth, los REIT en clases de activos fuera de los cuatro principales representan el 60 por ciento de la capitalización total del mercado de REIT en EE. UU.
«Ese cambio radical se está produciendo en los mercados públicos y creo que los inversores institucionales están comprendiendo que tienen que modernizar sus bienes raíces y están actuando rápidamente para hacerlo utilizando todas las herramientas disponibles», observó Worth.
Dijo que el sector REIT con mejor desempeño en EE. UU. este año ha sido el de atención médica especializada, ya que hubo pocas construcciones nuevas durante la pandemia de COVID-19 y en los primeros años después de ella. Por tanto, la oferta no pudo satisfacer la demanda.
Welltower, con sede en Toledo, Ohio, que tiene una cartera de más de 2000 comunidades de viviendas de alquiler para personas mayores y de bienestar en los EE. UU., el Reino Unido y Canadá, es el REIT más grande del mundo según su capitalización de mercado, con alrededor de $ 195 mil millones.
«Muchos inversores están reconociendo los beneficios de los edificios de viviendas para personas mayores y de consultorios médicos», dijo Lese. «Hay escasez de ambos».
Lese señaló que muchos baby boomers han ahorrado cantidades significativas de dinero y pueden permitirse pagar 12.000 dólares al mes por alojamiento y servicios de alto nivel, ya que sólo pasan un promedio de cuatro años en ellos.
No hay mucho desarrollo especulativo de instalaciones de consultorios médicos especializados, y muchas se construyen para satisfacer las necesidades y especificaciones de los ocupantes. Lese dijo que esto elimina los riesgos del proceso de desarrollo y puede generar arrendamientos a largo plazo con aumentos de alquiler anuales del 2,5 por ciento.
Otras clases de activos alternativos
Turmel dijo que le gustan las instalaciones de almacenamiento.
Worth dijo que hay un nuevo REIT de centro de datos en EE. UU. que se centra exclusivamente en el desarrollo y que ha atraído mucho interés de los inversores.
Wagenaar dijo que Bouwinvest ha invertido en viviendas para estudiantes en otros mercados, pero no está seguro de su precio en EE.UU., por lo que se ha mantenido al margen hasta el momento. Añadió que el sector de las ciencias biológicas en Estados Unidos se ha debilitado.
