Los préstamos para nuevos inversores están cerca de su participación más alta en el mercado de préstamos hipotecarios desde 2017, según un nuevo informe.
El Informe anual para inversores PropTrack Terri Scheer encontró que la caída de las tasas hipotecarias y las estrictas condiciones del mercado de alquiler habían desempeñado un papel en el aumento de la actividad de los inversores.
Las bajas tasas de disponibilidad de alquileres han impulsado un rápido crecimiento de los alquileres, lo que a su vez ha aumentado el rendimiento bruto de los alquileres.
Al mismo tiempo, el rápido crecimiento de los precios de las viviendas, especialmente en Adelaida, Brisbane y Perth, ha hecho que la gran mayoría de las ventas de los inversores sean rentables.
Ventas rentables cerca del récord
Más del 90% de las propiedades de inversión vendidas el año pasado alcanzaron precios superiores a los que se compraron, aproximadamente la proporción más alta jamás registrada.
Incluso en Sydney y Melbourne, donde el crecimiento de los precios ha sido más lento, la gran mayoría de las ventas de los inversores obtuvieron resultados rentables.
La cifra rondaba el 90% en Sydney y poco más del 80% en Melbourne, la más baja de las capitales.
Por el contrario, casi todos los inversores que vendieron en las capitales más pequeñas (Brisbane, Adelaide y Perth) lograron ventas rentables.
¿Dónde compran los inversores?
El informe encontró que los centros urbanos de Sydney y Melbourne y las regiones más asequibles son las más populares entre los inversores.
Los suburbios exteriores más asequibles y los centros satelitales de las principales ciudades también están experimentando un gran volumen de compras por parte de los inversores.
Estas incluyen áreas como Wyndham, Tullamarine y Melton en el oeste de Melbourne; Blacktown y St Mary’s en el oeste de Sydney; Ipswich en el oeste de Brisbane, Kwinana en el suroeste de Perth y Armadale en el sureste.
Muchas de estas áreas son donde se concentra el nuevo desarrollo de viviendas, según el informe.
Las siguientes tablas muestran los tres suburbios con mayores inversores en cada región, tanto para casas como para unidades:
Sídney – casas
Ubicación Región Precio de venta medio Crecimiento medio anual (%) Rendimiento del alquiler Tumbi Umbi Costa central $1,1 millones 16,4% 3,6% Werrington Sydney – Exterior oeste y Montañas Azules $1,044 millones 14,1% 3,8% Austral Sydney – Suroeste $1,07 millones 14,4% 3,9%
Sídney – unidades
Lakemba Sydney – Suroeste interior $ 480 000 9,1 % 5,7 % Bankstown Sydney – Suroeste interior $ 579 000 9,2 % 5,5 % Enfield Sydney – Suroeste interior $ 750 000 15,4 % 5,1 %
Melbourne – casas
Cranbourne Sur Melbourne – Sureste $800.000 9,5% 4,3% Meadow Heights Melbourne – Noroeste $638.000 10,0% 4,5% Coolaroo Melbourne – Noroeste $602.000 11,4% 4,3%
Melbourne – unidades
Notting Hill Melbourne – Sudeste $ 384 000 10,9 % 6,9 % Sunshine Melbourne – Oeste $ 516 000 12,2 % 6,0 % Broadmeadows Melbourne – Noroeste $ 465 000 11,8 % 5,7 %
Brisbane – casas
Norte de Booval Ipswich $650.000 28,7% 4,4% Este de Ipswich Ipswich $649.500 25,9% 4,3% Kilcoy Moreton Bay – Norte $630.000 18,9% 5,0%
Brisbane – unidades
Beenleigh Logan – Beaudesert $ 500 000 30,5 % 4,8 % Slacks Creek Logan-Beaudesert $ 515 000 26,7 % 4,9 % Woodridge Logan – Beaudesert $ 431 000 19,7 % 5,0 %
Adelaida – casas
Evanston Gardens Adelaida – Norte $640.000 23,4% 4,6% Elizabeth Norte Adelaida – Norte $505.000 19,0% 4,8% Evanston Adelaida – Norte $614.000 21,5% 4,6%
Adelaida – unidades
Brooklyn Park Adelaida – Oeste $455.000 27,1% 5,0% Camden Park Adelaida – Oeste $618.000 39,8% 4,5% Morphett Vale Adelaida – Sur $578.000 22,7% 4,5%
Perth
Midvale Perth – Noreste $ 655 000 23,6 % 5,5 % Cannington Perth – Sudeste $ 725 000 24,5 % 5,2 % Stratton Perth – Noreste $ 608 000 21,1 % 5,3 %
Perth – unidades
East Cannington Perth – Sureste $560.000 40,0% 6,5% Hamilton Hill Perth – Suroeste $570.000 41,8% 5,8% Cloverdale Perth – Sureste $525.000 26,5% 6,6%
Canberra – casas
Ley Isabella Plains $840 000 5,8 % 4,2 % Ley Calwell $845 000 5,0 % 4,3 % Ley Casey $934 000 13,8 % 4,2 %
Canberra – unidades
Ciudad ACT $547.000 11,7% 5,9% Harrison ACT $585.000 3,8% 5,7% Braddon ACT $615.000 7,9% 5,6% ¿Quién compra propiedades de inversión?
El informe encontró que aproximadamente uno de cada siete australianos posee una propiedad de alquiler, y la mayoría de los hogares poseen una o dos propiedades.
Alrededor de dos tercios de los inversores poseen una única propiedad de inversión y alrededor del 20% poseen dos.
En los últimos años, la proporción de hogares que invierten en propiedades de alquiler se ha estancado, aunque la inversión en viviendas en Australia sigue siendo alta en comparación con los estándares mundiales.
Quizás no sea sorprendente que los inversores tengan más probabilidades de pertenecer a hogares de altos ingresos y tener entre 35 y 64 años.
Los inversores inmobiliarios más jóvenes en caída libre
El informe encontró que los propietarios de propiedades de inversión han envejecido en las últimas dos décadas, junto con una disminución en la proporción de inversores menores de 40 años.
Hace veinticinco años, los menores de 40 años alguna vez fueron el grupo de edad más grande entre los inversores, pero hoy son el grupo más pequeño.
La proporción de inversores que son compradores de primera vivienda, a menudo denominados rent-vesters, ha ido cayendo constantemente después de alcanzar su punto máximo durante la pandemia.
Los compradores de primera vivienda representan alrededor del 4-5% de las compras de los inversores, mientras que el alquiler es un poco más común en Nueva Gales del Sur que en otros estados.
Esto se ha relacionado con los desafíos de asequibilidad en el estado.
Se espera que la actividad inversora se mantenga fuerte
El informe pronostica que es probable que las condiciones sigan siendo favorables para los inversores en el corto plazo luego de los recortes de las tasas de efectivo del Banco de la Reserva en febrero, mayo y agosto.
Aunque el crecimiento de los alquileres ha sido más modesto en comparación con sus períodos pico posteriores a la pandemia, los alquileres siguen creciendo sólidamente.
Esto se debe a que los mercados de alquiler siguen siendo estrechos y a una elevada competencia entre los inquilinos.
Dado que se espera al menos un nuevo recorte de tipos en este ciclo bajista y las actuales condiciones estrictas del mercado de alquiler, el informe predice que es probable que la participación de los inversores en el mercado residencial se mantenga alta.
Los últimos datos sobre préstamos de ABS confirman que los inversores representaron más del 38% de los nuevos préstamos hipotecarios en el trimestre de junio, y que su cuota de mercado tiene buenas posibilidades de verse reforzada gracias a otro recorte de tipos de interés en agosto.
El crecimiento mensual del crédito de inversión para vivienda también se encuentra en su nivel más alto en aproximadamente una década.
La última vez que el crecimiento del crédito fue tan atractivo para los inversores, el APRA puso límites a los préstamos al sector.
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¿Comprar una propiedad de inversión o buscar refinanciar? La siguiente tabla presenta préstamos hipotecarios con algunas de las tasas de interés más bajas del mercado para inversores.
PrestamistaPréstamo para vivienda Tasa de comparación de tasas de interés* Pago mensual Tipo de pago Tipo de tasa Compensación Redibujo Tarifas continuas Tarifas iniciales LVR máximo Reembolso de suma global Opción de préstamo dividido EtiquetasCaracterísticasEnlaceCompararDivulgación del producto promocionado
5,59% anual
5,63% anual
$2,867
Principal e interés
Variable
$0
$530
90%
Se necesita un depósito mínimo del 10% para calificar. Disponible para compra o refinanciamiento Sin solicitud, tarifas mensuales o anuales continuas. Flexibilidad para dividir su préstamo con tasas fijas y variables. Comparar la divulgación promocionada
5,44% anual
5,35% anual
$2,820
Principal e interés
Variable
$0
$0
80%
Un préstamo hipotecario de inversión variable a bajo interés de un prestamista 100% en línea. Respaldado por el Commonwealth Bank. Comparar la divulgación promocionada
5,44% anual
5,46% anual
$2,820
Principal e interés
Variable
$0
$350
60%
Comparar divulgación
5,44% anual
5,78% anual
$2,820
Principal e interés
Variable
$0
$530
90%
Tasa de interés con descuento durante 5 años para hogares con un sistema solar elegible Disponible para refinanciamiento o compra Sin tarifas mensuales, anuales o continuas Comparar divulgación
Información importante y advertencia de tasa de comparación
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Imagen de Duane Googe vía Unsplash
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