Ted y Jamie Garber, dos inversores inmobiliarios, tienen objetivos específicos de flujo de caja y ROI para cada una de sus propiedades de alquiler.
«Cada alquiler necesita arrojar flujo de caja de inmediato y, en promedio, pagar nuestra inversión inicial dentro de tres a seis años», dijo Ted a Business Insider, y agregó que tratan a cada unidad como si fuera su propio negocio en miniatura.
La pareja de Florida comenzó a comprar alquileres en 2020 para crear un flujo de ingresos adicional y acelerar su progreso hacia la independencia financiera. A partir de 2025, poseen 28 unidades en 15 propiedades comerciales y residenciales, que BI confirmó a través del tasador de propiedades del condado de Brevard.
Su rendimiento promedio de efectivo en efectivo está justo al norte del 20%, dijo Ted.
Para garantizar el flujo de efectivo inmediato, han reducido su «caja de compra», el conjunto de criterios que han establecido que quieren ver en una propiedad antes de comprar. Esto es exactamente lo que están buscando.
1. Propiedades en su patio trasero. Los Garbers, que viven en la costa este de Florida en el condado de Brevard, les gusta mantener sus propiedades de inversión cerca de casa, al menos por ahora.
«Todavía estamos enfocados en nuestro patio trasero. Todavía está apreciando. Todavía tiene una gran demanda», dijo Ted, quien administra cada una de sus 15 propiedades. Si bien eventualmente les gustaría expandirse a diferentes mercados, hay suficientes oportunidades en la costa espacial para mantenerlos ocupados en el futuro cercano.
2. Asequibilidad. «Nuestra caja de compra es una vivienda asequible, no baja, no alta, algo que solo la persona cotidiana puede alquilar», dijo Ted, y agregó que prefieren alquilar a las tarifas de mercado o por debajo. «Eso nos permite obtener muchas solicitudes para poder realmente elegir a nuestros inquilinos. Y nuestros inquilinos valoran el hecho de que están alquilando ligeramente por debajo de la tasa de mercado, por lo que querrán cuidar el lugar. Están obteniendo un acuerdo y todavía estamos ganando dinero de todo».
3. Propiedades infravaloradas. Una de las razones por las que la pareja puede ofrecer al alquiler del mercado o por debajo es porque no comprarán a menos que hayan obtenido una excelente oferta. Se suscriben al principio de que «usted gana dinero en la compra», dijo Ted.
Para encontrar propiedades infravaloradas o acuerdos negociables, «buscaríamos cosas que habían estado sentadas por un tiempo, tal vez el marketing no fue muy bueno o necesitaba una renovación cosmética», dijo Jamie.
Ted agregó que no están buscando un importante proyecto de renovación: «Parte de la caja de compra está buscando elevadores más pequeños, cosas de valor agregado como pintura y pisos. También buscamos listados que no tengan las mejores imágenes y no se comercialicen correctamente».
La regla del 1% de bienes raíces
Los Garbers miran constantemente los listados en su área. Cuando se encuentran con algo en su casilla de compra, el siguiente paso es ver si la propiedad satisfará la «regla del 1%».
Esta regla general sugiere que para crear un flujo de efectivo positivo, el alquiler mensual de su propiedad debe ser al menos el 1% del precio de compra.
«Entonces, si está mirando un condominio que cuesta $ 120,000, debe poder alquilarlo por $ 1,200 al mes», dijo Ted, y señaló que se ha vuelto más difícil en los últimos años satisfacer esta regla con tasas de interés crecientes, tasas de seguro y tarifas de condominios. Idealmente tendrían un amortiguador: por ejemplo, alquilar un condominio de $ 120,000 por $ 1,500 por mes.
Tienen la ventaja de poseer varios alquileres a largo plazo y comprender las tarifas de alquiler típicas en su área, pero puede usar herramientas como Zillow para que alquile en su mercado.
Si bien su enfoque principal es el flujo de efectivo, están cosechando más beneficios de poseer bienes raíces.
«Hay aprecio: se suma a su patrimonio neto y su objetivo final; depreciación, por lo que la capacidad de compensar sus ingresos y sus impuestos; y luego otro beneficio principal es que sus inquilinos están pagando su hipoteca por usted», dijo Ted.
«Si contactamos en todas esas otras cosas, estamos en un retorno de inversión de más del 30% en toda la cartera».
