En la ciudad de Nueva York, la justicia en la cancha de vivienda no es ciega. Reconociendo que los inquilinos a menudo tienen un poder de negociación más débil que los propietarios, la ciudad tiene algunas de las leyes de protección de inquilinos más fuertes del país, que proporciona a los inquilinos de bajos ingresos con representación legal gratuita, asistencia de alquiler de emergencia y servicios de arbitraje.
Pero algunos inquilinos tratan estas políticas como una licencia para dejar de pagar el alquiler, arrastrando a los propietarios a disputas legales interminables. Los tribunales de vivienda de la ciudad se esfuerzan bajo el peso de 150,000 casos nuevos cada año.
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Esta disfunción, con sus retrasos y costos de montaje, está perjudicando a los neoyorquinos. El sistema no es justo para los propietarios, especialmente pequeños, muchos de los cuales solo pudieron financiar sus hogares alquilar unidades adicionales. No es justo para los inquilinos honestos, que terminan absorbiendo estos costos a través de alquileres más altos y barreras de entrada. Y no es justo para los neoyorquinos en su conjunto, que sufren cuando la policía es barrida en disputas de vivienda que no están posicionadas para abordar.
Nueva York debe reformar sus tribunales de vivienda: contratar más jueces y personal, crear procedimientos acelerados para pequeños propietarios y fortalecer las protecciones contra los litigios de mala fe.
Ilona Itskov, propietaria de una casa de tres unidades en Brooklyn, es solo uno de los muchos neoyorquinos atrapados en el infierno de la cancha de vivienda de la ciudad. Durante más de cinco años, afirma haber sufrido dos inquilinos de «pesadilla», que se negaron a pagar el alquiler y presentaron cientos de informes falsos con el Departamento de Preservación y Desarrollo de Vivienda de la Ciudad de Nueva York (HPD).
Después de que su hermana se mudó fuera del estado y su madre murió en 2021, dijo Itskov, trató de alquilar sus dos unidades ahora vacantes. «Tenía una verdadera compasión», dijo sobre sus inquilinos, una madre y una hija. «Esta señora, me recordó a muchos de mi propia madre, y yo quería ayudarla».
Pero un año después, la relación se volvió agria cuando la pareja supuestamente dejó de hacer pagos de alquiler. «Es difícil desalojar a las personas en la ciudad, y quería darles una oportunidad», señaló Itskov. Los inquilinos no parecían enfrentar dificultades financieras inmediatas, dijo. «Los vería tomando taxis amarillos dos, cinco, a veces diez veces al día …. Estarían trayendo estos electrodomésticos de alta gama, electrodomésticos que incluso yo no podía pagar … Fue entonces cuando dije que suficiente era suficiente». Itskov comenzó los procedimientos de desalojo. Cuatro años después, y con cero renta recaudada, todavía tiene que retomar la posesión. «Se ha apoderado por completo de mi vida», dijo.
La historia de Itskov también muestra cómo los retrasos en los tribunales de vivienda a menudo terminan desperdiciando los recursos policiales. Los oficiales fueron llamados repetidamente para responder a las quejas de su inquilino, a menudo en medio de la noche. «Me despertaba a las 2 de la mañana para mostrarle a la policía de Nueva York que mi caldera estaba», dijo. «Se irían después de darse cuenta de que las llamadas eran falsas, luego volvería a suceder a las 4 de la mañana cuando llegara el próximo turno». Ahora en sus setenta años, Itskov lucha por escalar los tres tramos de escaleras para acceder a la caldera, haciendo que la terrible experiencia sea aún más agotadora.
Cuando se le preguntó por qué no solo ofrece a los inquilinos un pago para desocupar la unidad, una estrategia conocida como «efectivo para las llaves», responde: «Eso es exactamente lo que me dicen mis abogados. Me dicen que la forma más fácil de sacarlos sería perdonar varios años con ingresos por alquiler inevitados». Esos atrasos ahora totalizan alrededor de $ 100,000.
En la Unión Soviética, donde Itskov y su familia emigraron a principios de la década de 1980, «te dijeron directamente que no podías poseer propiedades», dijo. «Pero al menos fueron honestos al respecto. Aquí, te dicen que puedes, y luego te destruyen por intentarlo».
Si bien Itskov ha logrado asumir los costos legales de su lucha de desalojo hasta ahora, otros son menos afortunados. Kat Agostini, de Jamaica, Queens, heredó una pequeña casa familiar después del fallecimiento de su madre. Ahora se ha encontrado en una batalla legal similar, buscando desalojar al novio de su hermana y su hermana de la unidad del segundo piso de su casa.
Al igual que los inquilinos de Itskov, la falta de voluntad de la pareja para pagar el alquiler no parece motivado por la necesidad. De hecho, la pareja hizo noticias el año pasado cuando el New York Post informó que habían encontrado una caja fuerte que contenía $ 100,000 en un viaje de pesca.
Los problemas de Agostini comenzaron, dijo, después de que sus inquilinos arrojaron productos químicos tóxicos por el desagüe, dañando la unidad. Ella dijo que avisó que los inquilinos tendrían que desocupar durante diez días para permitir reparaciones, y ofrecieron encontrar alojamiento para ellos durante ese tiempo, pero se negaron. Un año y medio después, Agostini dijo que está fuera de decenas de miles de dólares y que no está más cerca de asegurar un desalojo.
En el Tribunal de Vivienda con su abogado, afirmó que le informaron que sus inquilinos se les ofreció automáticamente una segunda audiencia. En ese momento, Agostini no pudo seguir pagando las facturas legales; Ella ahora se representa a sí misma.
Un tema recurrente en la corte de vivienda es que los inquilinos juegan el sistema presentando quejas falsas o exageradas. Esa fue la experiencia de Agostini. «He usado el HPD en mi contra varias veces», dijo. «Incluso fui arrestado por falsas acusaciones que no tenían pruebas reales».
Los costos van mucho más allá del estrés emocional y las horas desperdiciadas en la corte. La pérdida de ingresos de alquiler, explicó Agostini, la dejó incapaz de hacer las reparaciones necesarias, obligándola a vivir con fontanería rotas e incluso desechos sanitarios que se retroceden en su propia unidad. «Tenemos un techo sobre nuestras cabezas», dijo, «pero hemos tenido que pasar hambre y tener sin ropa a veces».
Ella cree que su opción más realista ahora es vender la casa a «un precio enormemente infravalorado» y mudarse a Long Island. «Me siento tan fallado por una ciudad que me gustaría pensar que he apoyado», dijo Agostini. «Soy un orgulloso neoyorquino … y me siento decepcionado por eso».
Incluso aquellos que logran eliminar a los inquilinos problemáticos a menudo se quedan con cicatrices financieras y emocionales duraderas. Esa fue la experiencia de Quin Mi, quien compró un edificio de múltiples unidades en 2019, solo encontrarse encerrada en una batalla legal de años con inquilinos que se negaron a irse después de que su arrendamiento había expirado.
Según MI, estos inquilinos se ajustan a la descripción de los llamados «inquilinos profesionales», personas que conocen los entresijos del sistema de vivienda, entienden sus puntos débiles y los explotan a su favor.
Durante más de cuatro años, dijo MI, sus inquilinos, que ellos mismos administraron propiedades y, por lo tanto, entendieron las regulaciones de vivienda de la ciudad, reclamos manufacturados de HPD, con frecuencia llamadas 311, y rechazaron las inspecciones. En medio de esta disputa, me dijo, MI, estaba acosada por un caso debilitante de enfermedad de Lyme, haciéndola sentir que había «agujas y miles de abejas» bajo su piel.
«Cash for Keys» nuevamente parecía la única opción viable para desalojar la unidad. «Exigieron $ 90,000 para mudarse … finalmente dijeron al menos $ 50,000», dijo Mi. Ella se negó, considerando que había sufrido más de $ 109,000 en daños, honorarios legales y alquiler no remunerado.
Finalmente, después de cinco años de ida y vuelta, mientras también luchaba contra la enfermedad, MI se sintió aliviado al descubrir que sus inquilinos delincuentes habían desocupado la unidad. Pero eso fue solo después de que el techo hubiera caído, debido a las reparaciones, dijo que los inquilinos se habían negado a permitir.
MI reconoció que probablemente nunca recuperará las pérdidas de seis cifras por daños a la unidad. A eso se suma el daño emocional «inconmensurable».
La mayoría de los propietarios de Nueva York no están siendo explotados por sus inquilinos. Pero en una ciudad con algunas de las protecciones de inquilinos más fuertes del país, una minoría pequeña pero costosa está jugando el sistema, lo que abusa de las salvaguardas legales y abruman los tribunales de vivienda atrasados de la ciudad. Los formuladores de políticas de Nueva York deberían hacer de la fijación de esto una prioridad: acelerar el procesamiento de casos, fortalecer las salvaguardas contra las reclamaciones de mala fe y restaurar la equidad básica en un sistema que falla tanto a los propietarios como a los inquilinos honestos.
Afortunadamente, los funcionarios son cada vez más conscientes del problema. En abril de 2025, el Subcomité de Vivienda de la Sección de Propiedad Real de la Asociación de Abogados del Estado de Nueva York publicó un informe que subraya el daño causado por los retrasos en el tribunal de vivienda. «El tiempo promedio de disposición puede ser de hasta 15 meses», señaló. La inestabilidad, los costos legales y las distorsiones del mercado de viviendas son solo algunos de los problemas mencionados.
El informe recomendó expandir el acceso al pequeño propietario parte de los tribunales de vivienda de la ciudad, limitados de manera limitada a los propietarios de viviendas de una a tres familias, para incluir propiedades ocupadas por el propietario con hasta seis unidades. También instó al estado de Nueva York a seguir su compromiso de 2018 para nombrar diez jueces adicionales de los tribunales de vivienda, hasta ahora, para ayudar a limpiar la cartera de 150,000 casos pendientes.
Hay otros cuellos de botella. El trabajo remoto continúa ralentizando el procesamiento de casos, y los empleados y el personal de soporte siguen siendo escasos. Además, como se señaló en el informe del subcomité, el programa de acceso universal a la justicia de Nueva York, que proporciona asesoramiento legal gratuito a los inquilinos de bajos ingresos, también ha causado demoras a medida que se aplazan las audiencias judiciales para determinar si los inquilinos son elegibles. Nombrar un abogado para aquellos que son elegibles antes de la primera audiencia judicial aceleraría los procedimientos.
El sistema también necesita salvaguardas más fuertes para evitar que los inquilinos presenten quejas ficticias de HPD como represalias contra los propietarios que buscan alquileres legítimos. Alguna forma de penalización a los inquilinos que presentan múltiples reclamos falsos, como existe actualmente para los propietarios que buscan tercera y posteriores reinspecciones después de haber sido encontradas en violación, podría ser una solución efectiva.
Idealmente, sin embargo, los largos procedimientos judiciales podrían pasar por alto por completo a través de la mediación. El informe del Subcomité de la Asociación de Abogados del Estado recomienda expandir la mediación para hacerlo obligatorio ante las audiencias judiciales. Esta solución no es apropiada en todos los casos y podría causar más retrasos. Pero proporcionar inquilinos y propietarios la opción de una mediación vinculante podría funcionar en casos más simples, liberando la capacidad en los tribunales de vivienda de la ciudad.
Si estas reformas pueden poner fin a la crisis del tribunal de vivienda de Nueva York depende de si los funcionarios de la ciudad y los estados están dispuestos a actuar. Una cosa está clara: si los neoyorquinos quieren un sistema de vivienda justo y funcional, el cambio está muy atrasado.
Adam Lehodey fue asociado universitario en el Instituto Manhattan y es estudiante de último año en la Universidad de Columbia.
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