El mercado inmobiliario de Melbourne se está calentando, con muchos comentaristas, creyendo que es el momento adecuado para entrar en la etapa inicial de la próxima fase del ciclo de propiedad.
Pero antes de sumergirse, es importante comprender el fenómeno de dos velocidades que podría enfriar sus planes de inversión más rápido de lo que piensa.
Ahora, creo que hay grandes oportunidades de inversión en el mercado inmobiliario de Melbourne, sin embargo, el atractivo de esta ciudad vibrante también puede presentar ciertas dificultades, especialmente porque puedo ver que la dinámica del mercado cambia hacia lo que podría denominarse un mercado inmobiliario de «dos velocidades».
Comprender el mercado de dos velocidades
Obviamente, se produce un mercado de dos velocidades cuando diferentes segmentos del mercado se mueven a pasos divergentes.
Puedo ver que esto sucede en Melbourne impulsado por inversores interestatales que, atraídos por el encanto de las perspectivas de crecimiento de la ciudad y la economía robusta, eligen invertir o ponerlo más correctamente por los agentes de compradores interestatales inexpertos para invertir, lo que perciben como «puntos críticos».
Hemos visto esto en otros lugares en los últimos años, donde la afluencia de inversores conduce a un aumento de precios rápidos en áreas específicas, mientras que otras partes del mercado se quedan atrás.
¿Qué está pasando ahora?
Ya estamos viendo a muchos agentes de compradores interestatales que buscan oportunidades en Melbourne, viéndolo como un terreno fértil para inversiones inmobiliarias debido a sus precios relativamente asequibles y un fuerte potencial de crecimiento de capital.
Están comprando propiedades más baratas en los suburbios exteriores de Melbourne, donde los precios son asequibles, pero este enfoque da como resultado un mercado hipercompetitivo en estos lugares, a menudo inflando los precios de las propiedades más allá de su valor intrínseco debido a su compra especulativa.
Los matices locales
Por otro lado, los inversores locales tienen una comprensión más matizada del mercado de Melbourne.
Saben que estos suburbios externos más baratos no tienen las características del estilo de vida o los impulsores de crecimiento económico local para mantenerlos en una fuerte demanda continua de las próximas décadas.
Tampoco tienen la demografía local correcta para una inversión exitosa, personas cuyos salarios están subiendo más rápido que el promedio, por el contrario.
Y no tienen una infraestructura suficiente para hacer frente a toda la nueva oferta de viviendas que se está creando allí.
Riesgos para inversores desprevenidos
El riesgo principal en un mercado de dos velocidades es la trampa de inversión basada en bombas exageradas en lugar de fundamentos sólidos.
Muchos de estos nuevos inversores quedarán atrapados en un frenesí de alimentación en los mercados ‘calientes’, impulsados por el miedo a perderse (FOMO), lo que lleva a una mala toma de decisiones.
Aquí hay varias trampas para tener en cuenta:
Sobrecapitalización: los inversores pueden pagar demasiado por las propiedades en áreas publicadas, donde el potencial de crecimiento ya está al máximo. Dichas inversiones a menudo conducen a un patrimonio negativo si el mercado se ajusta hacia abajo o si la exageración se apaga. La negligencia de los rendimientos de alquiler: en la prisa por capitalizar las ganancias de capital, se puede pasar por alto un principio básico de inversión, un rendimiento rental. Las áreas populares entre los inversores pueden no necesariamente atraer a los inquilinos, lo que lleva a altas tasas de vacantes y bajos rendimientos. Problemas de liquidez: las propiedades en las partes más populares de Melbourne podrían ver un gran crecimiento a corto plazo, pero también podrían ser las primeras en sufrir en una recesión, ya que podrían no ofrecer la estabilidad a largo plazo que proviene de la genuina demanda local-ocupante. Ignorando los fundamentos económicos: la inversión debe estar impulsada por los fundamentos económicos a largo plazo, como el crecimiento de la población, el crecimiento del empleo, el crecimiento de los salarios y el desarrollo de la infraestructura, en lugar de las tendencias a corto plazo o los desarrollos aislados. Consideraciones estratégicas
Para navegar por el mercado de dos velocidades en desarrollo de Melbourne, considere las siguientes estrategias:
La investigación es crucial: comprenda los indicadores económicos más amplios que impulsan el crecimiento del mercado en Melbourne. Mire más allá de los titulares y sumérjese en los planes del consejo, futuros proyectos de infraestructura y tendencias demográficas. Perspectiva a largo plazo: centrarse en horizontes a largo plazo al invertir en propiedades. El crecimiento de Melbourne está influenciado por muchos factores que pueden no ser impactantes de inmediato, pero pueden generar rendimientos significativos con el tiempo. Busque experiencia local: involucre a un estratega de propiedades y un agente de compradores que conoce el mercado de Melbourne íntimamente, en lugar de asesores interestatales que analizan las propiedades a través de Internet y facetan los agentes inmobiliarios locales. Esto puede proporcionar ideas que no son evidentes de inmediato a través de informes del mercado o seminarios de inversión. Conclusión
Creo que invertir en el mercado inmobiliario de Melbourne ofrece oportunidades emocionantes, pero requiere una gran conciencia de sus complejidades inherentes.
Al comprender la dinámica del mercado de dos velocidades en desarrollo, los inversores pueden posicionarse mejor para capitalizar el potencial de crecimiento genuino al tiempo que evitan las dificultades comunes alimentadas por la exageración externa y la especulación.
Acerca de Brett Warren Brett Warren es director nacional de Metropole Properties y utiliza sus dos décadas de experiencia en inversión inmobiliaria para asesorar a los clientes cómo crecer, proteger y transmitir su riqueza a través de asesoramiento estratégico de propiedades.
