En la calle del norte de Londres en el norte de Londres, donde vivo, los andamios llegaron hace siete años. Se erigieron postes de metal alrededor de una propiedad de la asociación de viviendas al lado, propiedad del proveedor de vivienda social Peabody, para permitir que se realicen trabajos de renovación externos. Pero hoy, ese andamio sigue en pie, y esos trabajos de reparación nunca se han llevado a cabo.
«Este es otro ejemplo de la negligencia casual de Peabody de sus residentes. No responden a los correos electrónicos de mí o de los altos funcionarios del consejo y también han ignorado un aviso de ejecución que los oficiales de planificación», dijo recientemente el presidente del comité de planificación del Consejo de Islington, Martin Klute, al Islington Tribune.
Peabody posee más del 5% de las casi 112,000 propiedades de Islington. Y tiene un rendimiento muy por debajo del promedio en cada indicador clave de los servicios de propietarios. La inacción al tratar con revestimientos peligrosos, húmedo, infestación de roedores o ascensores desglosados, y no abordar la molestia vecina u otras formas de comportamiento antisocial, son típicos de las preocupaciones que los inquilinos de Peabody plantean regularmente.
Y Peabody, aunque es uno de los peores delincuentes, no es único. Pregúntele a cualquier concejal o trabajador de asesoramiento de ciudadanos en cualquiera de nuestras ciudades más grandes sobre su casco de vivienda, y le contarán la misma historia. Sin embargo, los representantes elegidos localmente a menudo son impotentes para actuar.
Antes de 2010, la Comisión de Auditoría, de la cual fui director ejecutivo, inspeccionaba rutinariamente asociaciones de vivienda. Pero para el regulador de la vivienda social, creada por los conservadores, la principal preocupación fue con su viabilidad financiera; Los servicios de inquilinos ya no eran su enfoque. Desde el fuego de la Torre Grenfell, esto ha comenzado a cambiar. Sin embargo, la vivienda social sigue siendo la menos responsable de todos nuestros servicios públicos. En Inglaterra, los proveedores ni siquiera están sujetos a la Ley de Libertad de Información.
Y el Defensor del Pueblo de la vivienda, que hizo cuatro hallazgos de mala administración severa contra Peabody el año pasado, tampoco ha podido impulsar el cambio. En uno de los hallazgos del año pasado, que involucra un revestimiento peligroso, el defensor del pueblo señaló que había recibido 24 correos electrónicos y una intervención del diputado local antes de que Peabody respondiera al problema. En otro caso, Peabody se negó a mirar más allá de los últimos seis meses por un problema que había persistido durante ocho años, a pesar de que había admitido que su propiedad era en «un estado muy peligroso estatal muy peligroso
Mis vecinos, que han sufrido de oscuridad, húmeda y negligencia durante más tiempo que la duración de la Segunda Guerra Mundial, sin duda empatizarían. Klute, el crítico del Consejo de Islington claramente tiene un punto.
Cuando se le pidió que responda a las muchas críticas, Peabody dice que gasta £ 1 millón por día en mantener las casas de los residentes con equipos en cada área local y que busca escuchar a los residentes para mejorar «lo básico». En este caso, Peabody dice que lamenta cuánto tiempo ha pasado el andamio. El edificio aparece en la lista y dice que eso significa que cualquier cambio debe involucrar al Consejo, al patrimonio inglés y a todos los que viven allí. «Todo esto ha tardado más de lo que nos hubiera gustado y lo lamentamos. Estamos como objetivo hacer el trabajo lo antes posible».
Los residentes agradecerían eso. Pero el verdadero problema es más grande que Peabody. La vivienda es ahora responsabilidad del viceprimer ministro, Angela Rayner. Ella está aumentando los derechos de los inquilinos en la propiedad privada alquilada. Pero el proyecto de ley de derechos de sus inquilinos no aborda la creciente crisis en la experiencia de los inquilinos de viviendas sociales. Y como promete el trabajo de trabajo, otro sacrificio de Quango, las asociaciones de vivienda presionarán para una desregulación aún mayor de lo que hasta ahora se ha sugerido. Para construir las casas adicionales que el país necesita desesperadamente, pueden tener un punto. Pero sus inquilinos necesitan más protección, no menos.
Esto no significa una inspección reintroducción, que es costosa y puede ser ineficaz. En cambio, las muchas opciones de Rayner incluyen dar a las autoridades locales un papel claro en la responsabilidad del sector. Por ejemplo, podría permitir que los consejos requeriran asistencia a las reuniones del escrutinio público por parte de las asociaciones que se sienten descuidando sus raíces caritativas. Podría permitir que el defensor del pueblo de la vivienda considere súper quejas de los consejos, lo que actuaría como una acción de clase. Ella podría extender la Ley de Libertad de Información, según lo propuesto por el parlamentario laborista Andy Slaughter en 2019. También podría darle más mordida a la regulación existente, con sanciones más rígidas y un nuevo deber para los proveedores de viviendas de ser buenos vecinos, requiriéndoles que mantengan las comunidades informadas. En mi propia caja en particular, Peabody nunca ha proporcionado información sobre sus planes para las propiedades contiguas a mi hogar, a pesar de erigir andamios que se extiende por mis ventanas.
Pero un cambio, por encima de todos los demás, obligaría a todas las asociaciones de vivienda, no solo a Peabody, a dar sus responsabilidades como propietarios el mismo enfoque que ahora dedican a las actividades de desarrollo. La ley permite a los consejos ordenar la reparación de algunas propiedades en muy malas condiciones. Sin embargo, los poderes, proporcionados por la Ley de Planificación de la Ciudad y el país de 1990, transmiten solo sanciones triviales por incumplimiento. Es posible que los consejos emprendan el trabajo necesario ellos mismos, sin embargo, no pueden recuperar el costo de hacerlo de inmediato, facturando a los proveedores delincuentes. En cambio, deben colocar un cargo en la propiedad que sea recuperable solo si, y cuándo, se vende.
Ningún consejo con problemas de liquidez dará ese paso a la ligera. Para remediar este desequilibrio, los delincuentes deben verse obligados a pagar inmediatamente al finalizar las reparaciones. Y si luego desafían las facturas del consejo en la corte, la responsabilidad debe estar en el proveedor en cada caso para demostrar que había tomado medidas razonables para evitar la acción directa del consejo en nombre de los inquilinos vulnerables.
Antes de Margaret Thatcher, cuando la vivienda social era proporcionada principalmente por el gobierno local, los inquilinos descontentos podían votar en contra de su propietario. Ese a menudo ya no es el caso, por lo que es vital que encontremos otras formas de empoderar a los inquilinos sociales y hacer que la política sea relevante para sus preocupaciones.
Mientras tanto, el director ejecutivo de Peabody, que no ha respondido a las cartas que mis vecinos y yo le he escrito sobre las fallas de su organización, pronto se convertirá en presidente del grupo de las asociaciones de viviendas más grandes de Londres. Como tal, podría ser la persona más influyente en el sector. Cuando se encuentran, Rayner debería decirle que primero ponga su propia casa en orden. Y si él falla, que ella permita a los concejales corregir las cosas.
