Para los inversores, el paisaje de 2025 parece más volátil que durante algún tiempo.
La vieja broma de garantizar que haya tomado su medicamento para el corazón antes de iniciar sesión en su cuenta comercial de acciones nunca ha sido más adecuada.
A través de los tiempos rocosos de la crisis financiera mundial y la pandemia, la propiedad australiana resultó más resistente que otras inversiones. ¿Pero ese rendimiento superior continuará en un mundo de guerras comerciales e incertidumbre económica?
El mercado de acciones es superado
Si hay una certeza, es que los próximos cuatro años de gobierno estadounidense producirán ‘tiempos interesantes’.
En sus primeros dos meses en el cargo, el presidente Trump ha volcado décadas de acuerdos comerciales abiertos y ha impulsado su agenda de ‘America First’.
Al momento de escribir, eso se ha traducido en saltos en tarifas para los socios comerciales de Estados Unidos con quizás mayores aumentos por venir cuando termina la pausa de 90 días.
Quién sabe dónde terminará esto. Lo que importa es que todo lo que hemos visto hasta la fecha sugiere un aumento en la inflación estadounidense, que probablemente alimente a la inflación australiana, así como golpes a las perspectivas de crecimiento económico para nuestras principales partes comerciales.
Seguro inobtable
Si bien la atención del mundo se centra en las guerras comerciales, hay otras áreas de creciente incertidumbre que los inversores deben tener en cuenta su pensamiento.
Uno de ellos es el seguro y, como se puede ver en este gráfico, el costo de las primas ha superado otros aumentos de precios durante la última década por bastante margen.
La industria está culpando al aumento de los desastres naturales y los mayores costos de reparar propiedades cada vez más valiosas.
Australia podría estar en la misma vía que Estados Unidos, donde en dos de sus estados más grandes, Florida y California, el seguro de hogar no está disponible para nuevos clientes a ningún precio. Esto ha obligado a los gobiernos a intervenir en el mercado.
Las aseguradoras en todo el mundo les resulta cada vez más difícil operar en áreas propensas al riesgo mejorado del clima.
La tendencia internacional es importante porque las aseguradoras deben compensar los riesgos a través de grupos de reaseguros globales. Eso ve el enorme gasto de episodios como los incendios de Los Ángeles y las inundaciones españolas que alimentan el precio de las primas en Australia.
El Informe de Riesgo Global del Foro Económico Mundial 2024 predice que medio millón de hogares australianos no serán asegurables para 2030.
La prima promedio de la vivienda de alrededor de $ 2,000 por año (más una cantidad equivalente para el seguro de los propietarios para los inversores) solo aumentará. Los inversores astutos entienden que minimizar esta cantidad comprando una propiedad con bajo riesgo es un movimiento inteligente.
Para los inversores, el seguro solía ser una ocurrencia tardía. Ahora, es un paso necesario para evaluar si una propiedad tiene el perfil correcto.
El clima de inversión
También se pierde en el ciclo diario de noticias el impacto creciente de los desastres naturales mejorados por el clima.
El clima es un problema que los inversores, verdes y escépticos, generalmente no consideran en sus planes de inversión.
Esos días han terminado.
Después del reciente ciclón, los Queenslanders se encontraron limpiando el daño por inundaciones por cuarta vez en 15 años.
Eso se produce cuatro años después de que los incendios destruyeron 3.000 casas en la costa este.
El creciente impacto se puede ver en este gráfico que rastrea el costo de los eventos naturales a lo largo del tiempo.
El promedio de 30 años (extremo izquierdo) representa ‘negocios como de costumbre’, mientras que el promedio de los últimos cinco años muestra que el impacto se duplica a un promedio de $ 4.5 mil millones al año.
El costo anual promedio de las inundaciones es ahora cuatro veces su promedio a largo plazo.
Tanto en los centros urbanos y regionales, los inversores deben considerar cómo los riesgos mejorados con clima como inundaciones, incendios, tormentas e inundación en el mar pueden afectar una propiedad que están considerando.
Estrategias para minimizar el riesgo, acentúa Upside
Entonces, ¿qué enfoque deberían adoptar los inversores en la era de la incertidumbre?
Lo primero que debe tener en cuenta es que la propiedad australiana sigue siendo una isla de seguridad en un mundo inestable. Incluso en su hora más oscura, la propiedad residencial es más segura que otras inversiones como acciones o monedas criptográficas.
Pero los inversores inmobiliarios deben ejercer estrategias de mitigación de riesgos, ahora más que nunca.
La primera estrategia es comprar en mercados más amplios y profundos que hayan experimentado un año plano en términos de crecimiento de precios. Si bien puede ser tentador perseguir el mercado de Tear Away del año pasado, generalmente es más sabio capitalizar en un mercado más grande que actualmente se encuentra en la parte inferior de su ciclo de propiedad.
El segundo factor debe estar presente sin importar cuándo o dónde invierten. Siempre compre un activo de propiedad que tenga todos los atributos correctos y esté situado en un lugar con fuertes conductores macro que refuerza la demanda.
Comprar en un mercado con sólidos fundamentos que ha experimentado un período de crecimiento lento es mucho más seguro que invertir en el héroe del año pasado. Además de esa ecuación es una evaluación realista del riesgo natural de desastres y la asegurabilidad.
Crecimiento de capital y flujo de efectivo
La razón por la cual los fundamentos son tan importantes es que son el mejor indicador de las ganancias de capital por encima del mercado, que sigue siendo el objetivo más importante al invertir en propiedades.
Pero para aquellos con una cartera, el papel de los ingresos ahora está elevado.
Si bien es importante que los inversores no compren solo el rendimiento, los propietarios de la cartera deben tener una propiedad que genere fuertes ingresos en efectivo para actuar como un baluarte contra los crecientes costos y una mayor incertidumbre.
Hace una década, estaba diciendo a los inversores que consideraran el crecimiento del capital como el 75 por ciento del objetivo, con ingresos de alquiler alrededor del 25 por ciento de la ecuación. Eso ahora se ha movido a una división de 65:35.
Diversidad de cartera
Quizás uno de los errores más comunes que veo que cometen los inversores es concentrarse en un área.
Poseer varias propiedades en un suburbio o pueblo porque es un ‘punto de acceso’ o un inversionista por primera vez que compra una inversión cercana al hogar magnifica el riesgo de ubicación.
El objetivo de invertir en una era de incertidumbre es minimizar todos los riesgos que pueda.
Incluso con la incertidumbre actual, la perspectiva para la propiedad residencial sigue siendo sólida.
La perspectiva de reducir las tasas de interés y los inversores que salen del mercado de acciones y transfiren su poder de compra a la propiedad subraya la resistencia del sector.
Los inversores que saben cómo reducir los riesgos y que tienen un ojo a largo plazo están bien ubicados en la propiedad como podrían estar en cualquier otro lugar.
