Si ha llegado el momento de vender y su casa se encuentra en una zona de inundación, es posible que le preocupe obtener el mejor precio por su casa. La buena noticia es que hay muchos compradores interesados en adquirir propiedades independientemente de la zonificación de inundaciones. En este artículo, revisaremos todo lo que necesita saber si está vendiendo su casa en una zona de inundación, desde seguros hasta mitigación y estrategias de precios.
Los conceptos básicos de las clasificaciones de zonas de inundación de FEMA y las implicaciones de cada designación
FEMA (la Agencia Federal para el Manejo de Emergencias) es responsable de evaluar las zonas de inundación en los Estados Unidos. Como quizás ya sepa, estas designaciones pueden tener un impacto significativo en las primas de su seguro y en la forma en que necesitará comercializar su casa para la venta.
Si planea vender su casa, debe obtener una certificación de zona de inundación vigente, comprender las implicaciones de su zona específica y estar preparado para brindar información detallada sobre los riesgos de inundación, los requisitos de seguro y cualquier medida de mitigación implementada a los compradores potenciales. Si aún no sabe cuál es la designación de su propiedad, puede buscarla en Sitio web de FEMA.
Designaciones de FEMA en orden alfabético y sus implicaciones para los propietarios de viviendas
Zona A Es un área de alto riesgo de inundación con un 26% de probabilidad de inundación durante una hipoteca a 30 años. Las propiedades en esta zona requieren un seguro contra inundaciones obligatorio para propiedades con hipotecas respaldadas por el gobierno federal. Dentro de la Zona A, hay varias subcategorías como AE (con una elevación de inundación base definida), A1-A30 (zonas de elevación específicas), HACIA (inundaciones poco profundas), y Ah (profundidad de inundación entre uno y tres pies). Las propiedades en la Zona A también se clasifican como Áreas especiales con riesgo de inundación.
Zona B y Zona C anteriormente se utilizaban para zonas con riesgo reducido de inundaciones. Estos son ahora reemplazados en gran medida por Zona X.
Zona D indica riesgos de inundaciones indeterminados, lo que puede complicar las ventas de propiedades, ya que sugiere datos insuficientes para evaluar definitivamente el potencial de inundaciones.
Zona V Es una zona costera de alto riesgo con desafíos adicionales, que generalmente se encuentran en las regiones costeras. Las casas con esta designación tienen requisitos de seguro adicionales y restricciones de construcción debido a posibles marejadas ciclónicas y olas. Las primas de seguro en la Zona V son las más altas de todas las zonas inundables, y las casas en esta zona tienen requisitos de construcción más restrictivos. Las propiedades en la Zona V también se clasifican como Áreas especiales con riesgo de inundación.
Zona X representa áreas de riesgo moderado a bajo, divididas en X (sombreado) con riesgo moderado de inundación y X (sin sombrear) con mínimo riesgo de inundación; Si bien el seguro contra inundaciones no es obligatorio en estas zonas, aún así se recomienda.
Área especial de riesgo de inundación (SFHA) es una zona de alto riesgo designada por el gobierno federal donde la probabilidad anual de inundación es del 1% o más, comúnmente conocida como la “zona de inundación de 100 años”, que requiere un seguro contra inundaciones obligatorio para propiedades con hipotecas respaldadas por el gobierno federal. Esta clasificación es una designación más amplia que incluye tanto Zona A y Zona V. Si su propiedad está en la Zona A o V, su propiedad también se clasifica automáticamente como SFHA. Otra forma de pensarlo es que la Zona A es una subcategoría de SFHA que se encuentra tierra adentro y la Zona V es una subcategoría de SFHA que es costera.
Comprensión de la elevación de inundación base (BFE) y los certificados de elevación (EC)
Elevación base de inundación (BFE) es la altura calculada de las inundaciones esperadas durante una inundación de 100 años. Es el punto de referencia fundamental para determinar el riesgo de inundaciones, los requisitos de seguro y los estándares de construcción para una propiedad específica.
Las propiedades ubicadas debajo del BFE generalmente requieren tarifas de seguro más altas. Algunos de ellos también tienen el mandato de completar modificaciones estructurales, como cimientos elevados o espacios habitables en el primer piso por encima del nivel de inundación designado. El BFE proporciona a los compradores potenciales una comprensión precisa del riesgo de inundaciones. Al vender una casa en una zona inundable, el BFE es un factor crucial para determinar los precios de venta. Influirá en gran medida en las primas de seguros y en los costos de posibles medidas de mitigación futuras.
El Certificado de Elevación (CE) es un documento que proporciona la información de elevación de una propiedad específica en relación con el BFE. Certifica la elevación precisa del piso más bajo del edificio, los sistemas críticos y otros elementos clave relacionados con el BFE.
Piénselo de esta manera: BFE es el nivel de inundación estándar, mientras que el Certificado de Elevación documenta cómo una propiedad específica se relaciona con ese nivel de inundación estándar.
Impacto de la designación de zona de inundación en el valor de las propiedades al venderlas
Las diferentes clasificaciones de zonas de inundación pueden reducir significativamente el valor de las propiedades, con zonas de alto riesgo (como Áreas especiales de peligro de inundación de FEMA) reduciendo potencialmente el valor de las viviendas entre un 10% y un 20% en comparación con las propiedades en zonas de menor riesgo. Cuanto más frecuente y grave sea el riesgo de inundaciones, más dramático será el impacto negativo en el valor de mercado, y los compradores potenciales tendrán en cuenta el aumento de los costos de seguro y los posibles daños a la propiedad.
Qué hacer antes de poner en el mercado su propiedad en zona de inundación
Paso 1: Evaluación y documentación de inundaciones
Costo: $500 – $2,500
Línea de tiempo: 2 – 6 semanas
Para empezar, necesitará reunir una buena cantidad de documentación sobre el historial de inundaciones y seguros de su propiedad. Si ya ha preparado esta información, ahora es el momento de sacarla y repasar todo. Necesitará la siguiente información y documentación oficial:
- Actual clasificación de zona de inundación. Puede obtenerlo en el sitio web de FEMA o comunicarse con FEMA directamente a través de su Centro de servicio de mapas de inundaciones. Alternativamente, puede solicitar una Determinación de zona de inundación a la oficina del tasador de su condado local.
- Historial de seguros contra inundaciones y registro de reclamaciones. Puede obtenerlo directamente de su compañía de seguros. Solicite un historial completo de reclamaciones o un Informe del Intercambio Integral de Suscripción de Pérdidas (CLUE). También puede comunicarse con el Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones (NFIP) al 1-800-427-4661.
- Evaluación profesional del riesgo de inundaciones. Tiene varias opciones sobre cómo obtener esta información. Puede contratar a un consultor local certificado en riesgo de inundaciones, un topógrafo profesional o una empresa de ingeniería que se especialice en la evaluación del riesgo de inundaciones. También puede comunicarse con los departamentos de geografía o ciencias ambientales de su universidad local para obtener recomendaciones e información adicional.
- Datos históricos de inundaciones de la propiedad. Intente recopilar registros de inundaciones, mapas de cuencas hidrográficas y/o áreas de drenaje, datos locales sobre el clima y las precipitaciones o mapas topográficos. Las fuentes y recursos para esta información incluyen Base de datos NFIP de FEMAdistritos locales de gestión de cuencas, registros históricos de propiedad o los archivos de su asociación de vecinos.
- Certificado de elevación. El CE proporciona documentación precisa de la elevación base contra inundaciones de la propiedad, ayuda a determinar las tarifas precisas del seguro contra inundaciones, sirve como un documento de divulgación crítico para compradores potenciales y potencialmente puede demostrar la resistencia a inundaciones de la propiedad o guiar los esfuerzos de mitigación necesarios que podrían mejorar la comerciabilidad y el valor de la vivienda.
Paso 2: Considere realizar actualizaciones de propiedad recomendadas para mitigar el riesgo de inundaciones (si corresponde)
Costo: Varía según la zona de inundación y el estado de la propiedad.
Línea de tiempo: Varía según la escala de actualizaciones.
Si planea vender una casa en una zona de inundación, una de las mejores maneras de aumentar el precio de venta es comenzar a realizar las actualizaciones recomendadas para la mitigación de inundaciones en su propiedad. FEMA tiene información para propietarios de viviendas que modernizar una casa actualasí como directrices para edificios residenciales como casas adosadas que no pueden elevarse. El alcance de estas actualizaciones variará según su casa y propiedad individuales. Las modificaciones recomendadas van desde actualizaciones estructurales, como elevar la elevación de sus espacios habitables, hasta esfuerzos más pequeños, como actualizar su sistema de drenaje exterior. Esto también ayudará a mantener bajas las primas del seguro contra inundaciones.
La documentación que haya recopilado incluirá recomendaciones de actualizaciones que sean apropiadas para su ubicación y zona de inundación. Las mejoras específicas comunes incluyen elementos como elevar los sistemas eléctricos, instalar respiraderos contra inundaciones, aplicar selladores impermeables, crear sistemas de drenaje adecuados y potencialmente elevar los cimientos de la casa. Comuníquese con su proveedor de seguros o con FEMA para obtener recomendaciones específicas basadas en su hogar y ubicación.
Paso 3: Conozca su póliza de seguro y recopile información sobre las opciones de seguro
Costo: $200 – $500
Línea de tiempo: 2-4 semanas
Empiece por conocer el Requisitos del NFIP para su comunidad. Los encontrarás en el Centro de servicio de mapas de inundaciones de FEMA. Necesitará saber cuáles son los requisitos de seguro obligatorios y si ha habido cambios recientes en los mapas de inundaciones locales. Determine si existe participación comunitaria en el NFIP y observe los límites o restricciones de cobertura para su propiedad. Familiarízate con el regulaciones sobre la transferencia de pólizas de seguro.
Luego, comuníquese con su proveedor de seguros actual y solicite una paquete completo de documentación de pólizas y un Informe detallado del historial de reclamaciones. Necesitará la siguiente información:
- Copia completa de la póliza de seguro contra inundaciones actual
- Número de póliza y fechas de vigencia
- Límites de cobertura y tipos de cobertura
- Montos de las primas
- Información deducible
- Historial de reclamaciones
- ¿La póliza de seguro es transferible a un nuevo propietario?
Finalmente, te recomendamos investigar un poco para estimar los costos del seguro para un comprador potencial. Esto le ayudará a fijar el precio de la propiedad en venta y puede desempeñar un papel en las negociaciones de precios.
Armado con conceptos básicos como EC, BFE, clasificación de zonas actual y datos históricos de riesgo de inundaciones, comuníquese y obtenga cotizaciones de seguros de múltiples proveedores. Si es posible, intente obtener de ellos una carta de estimación del costo del seguro. Los vendedores en zonas de alto riesgo de inundación deberán pasar por el NFIP para comprar una póliza de seguro contra inundaciones, pero si su casa está en un área de bajo riesgo es posible que desee explorar opciones de seguro privado también.
Divulgación y otros requisitos legales para casas en una zona de inundación
Es fundamental que siga todos los requisitos de divulgación estatales y federales al vender su casa. De no hacerlo, se podrían emprender acciones legales en su contra. Si está trabajando con un agente de bienes raíces que tiene experiencia en la venta de casas en una zona de inundación, conocerá las regulaciones de divulgación locales y podrá ayudarlo a navegar el proceso.
Precios para vender su casa en zona inundable
Fijar el precio correcto de su casa es una de las cosas más importantes que puede hacer al vender en una zona de inundación. Estas son algunas de las cosas que debe considerar al determinar el precio de venta:
- Categoría SFHA vs no SFHA La designación importa aquí. Si su propiedad está ubicada en un Área Especial de Riesgo de Inundación o está en la Zona A o V, probablemente obtendrá un precio de venta más bajo. Es comprensible que los compradores sean más cautelosos a la hora de comprar una casa en estas zonas. Un estudio reciente de Universidad Stanford encontró que las casas en una zona inundable se vendían por un 2% por debajo de su valor.
- Análisis de mercado competitivo Ya sea que esté trabajando con un agente de bienes raíces o vendiéndose usted mismo, es importante evaluar cuidadosamente las ventas comparables. Asegúrese de tener en cuenta las designaciones de zonas de inundación, los incidentes históricos de inundaciones y la infraestructura de mitigación local al determinar el precio de venta adecuado.
Comercialización de su propiedad en zona de inundación
Cuando se trata de vender, el marketing inteligente marcará una gran diferencia en sus resultados en términos de ofertas y precio de venta final. A continuación se muestran algunas formas de asegurarse de comercializar su propiedad de forma eficaz:
Trabaje con un agente de bienes raíces que tenga experiencia en la venta de casas en una zona de inundación. Esta es la mejor manera de asegurarse de comercializar su casa de manera eficaz. Ellos se asegurarán de que usted cumpla con todos los requisitos legales de divulgación y podrán ayudarlo a adaptar su marketing al mercado inmobiliario local. También pueden ayudarlo a localizar y conectarse con inversionistas y otros compradores que estén específicamente interesados en comprar casas en una zona de inundación.
Contrata a un fotógrafo inmobiliario profesional. Marcará una gran diferencia en cómo se percibe su casa una vez que esté en el mercado.
Resalte las fortalezas de la propiedad y muestre los esfuerzos de mitigación de inundaciones que ya se han completado. Cuando se trata de presentar lo mejor de su casa, ubicación o propiedad, usted lo sabe mejor. Asegúrese de comunicar esos atributos positivos en los detalles de su anuncio. Mencione cualquier trabajo que haya realizado para mitigar el riesgo de inundaciones. Podrían ser cosas como elevar su casa o instalar mejores sistemas de drenaje. Quiere que sus compradores vean el potencial de la propiedad y se sientan seguros de que pueden vivir allí de forma segura.
Sea transparente y honesto sobre el riesgo de inundaciones. Es imperativo que sea honesto acerca del riesgo de inundación en su propiedad.
Navegar con éxito el proceso de venta al vender una casa en una zona de inundación
Una vez que tenga un comprador potencial, es hora de comenzar a negociar el precio de venta. En algunos mercados, es posible que no sea necesario negociar. De todos modos, debe estar preparado para negociar y ofrecer concesiones potenciales basadas en la designación actual de FEMA.
Paso 1: Ayude a educar al comprador y proporcione información detallada sobre el riesgo de inundación.
El primer paso es proporcionar información completa y detallada sobre el riesgo para mostrar a los compradores potenciales que usted es digno de confianza y está bien informado. Ejemplos de esta información incluyen documentación como:
- Certificado de elevación
- Historia de inundaciones en la zona.
- Historial actual de reclamos y seguro contra inundaciones
- Cotizaciones de seguros contra inundaciones para ayudar a los compradores potenciales a comprender sus costos futuros
- Mapas de inundaciones
- Resultados de la evaluación profesional de inundaciones.
Paso 2: Estrategias de negociación y posibles concesiones
Para fortalecer su posición de negociación, no es raro que los vendedores proporcionen una garantía para el hogar que cubra los principales sistemas y componentes durante uno o dos años, lo que alivia las preocupaciones del comprador sobre posibles reparaciones inesperadas.
Como incentivo adicional, puede negociar para compensar las primas del seguro contra inundaciones del primer año del comprador mediante un crédito directo al cierre o ajustando el precio de compra general, mitigando así la carga financiera actual asociada con las propiedades en áreas de alto riesgo de inundaciones. Este enfoque demuestra su compromiso con la transacción y proporciona un alivio financiero tangible que puede hacer que la propiedad sea más atractiva para los compradores potenciales.
Paso 3: Si corresponde, haga la transición adecuada de su póliza de seguro después de la venta
Al vender una casa en una zona de inundación, transferir una póliza existente del Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones (NFIP) puede ser una ventaja significativa tanto para el vendedor como para el comprador potencial. La póliza existente, particularmente si se ha mantenido con un buen historial de reclamos y tarifas potencialmente exentas, puede representar un valor sustancial, ya que puede ofrecer primas más favorables que una nueva póliza comprada a las tarifas actuales del mercado.
Trabaje estrechamente con su agente de seguros para comprender la transferibilidad específica de la póliza, ya que el nuevo propietario puede asumir algunas pólizas del NFIP, lo que potencialmente le ahorrará al comprador miles de dólares en costos de seguro y brindará un punto de venta único que puede hacer que la propiedad sea más atractiva en un mercado inmobiliario competitivo. Además, una póliza transferible con un historial de cobertura comprobado demuestra la asegurabilidad de la propiedad y el enfoque proactivo del vendedor para gestionar el riesgo de inundaciones, lo que puede ayudar a aliviar las preocupaciones del comprador y potencialmente allanar el camino hacia una venta exitosa.
