Control de llave:
- Tiene cuatro estrategias de venta principales al mudarse para el trabajo.. Cada opción tiene consideraciones de tiempo, financieras y riesgos diferentes basadas en su situación específica y condiciones de mercado.
- La línea de tiempo y la planificación financiera son factores críticos. Las ventas tradicionales tardan entre 30 y 60 días, mientras que las ventas en efectivo pueden cerrar en 1-2 semanas, pero debe considerar llevar costos, necesidades temporales de vivienda y si puede calificar para dos hipotecas simultáneamente. Los términos del paquete de reubicación de su empleador afectan significativamente qué estrategia funciona mejor.
- Las condiciones del mercado tanto en sus ubicaciones actuales como de destino deben impulsar su decisión. En los mercados de los vendedores calientes, las ofertas contingentes rara vez se aceptan y comprar primero puede ser más fácil, mientras que en los mercados del comprador, tiene más flexibilidad para vender primero y negociar mejores ofertas en la compra de su nueva casa.
La clave para una venta de reubicación exitosa es planificar con anticipación, comprender sus opciones y mantener la comunicación abierta con todos los involucrados en el proceso. Si estás vendiendo un casa en Detroit o Condo en DC., Al principio puede sentirse complicado. Solo recuerde que miles de personas venden con éxito sus casas por reubicaciones de empleo cada año, y con la preparación correcta, usted también puede. Aquí hay varias opciones para ayudarlo a mudarse para el trabajo de los sueños.
Sus cuatro opciones principales Cuando se vende una casa para una reubicación de trabajo Cuando se reubique para el trabajo, tiene varios caminos para elegir. Aquí le mostramos cómo evaluar cada uno:
- Las consideraciones de la línea de tiempo son cruciales ya que las reubicaciones de trabajo a menudo vienen con fechas de inicio de la empresa. Una venta tradicional generalmente lleva 30-60 días, mientras que una venta de efectivo rápida podría cerrarse en solo 1-2 semanas. Considere cuánta flexibilidad tiene y si su empleador ofrece asistencia temporal de vivienda.
- Los factores presupuestarios incluyen no solo el valor de su hogar, sino también tener costos si necesita mantener dos residencias temporalmente. Tenga en cuenta los gastos de mudanza, los posibles costos de almacenamiento y si necesitará financiamiento de puentes para la compra de su nueva casa.
- Las diferencias de mercado entre sus ubicaciones actuales y de destino importan significativamente. Si se está mudando del mercado de un vendedor caliente al mercado de compradores más lento, es posible que desee priorizar obtener el mejor precio de su casa actual antes de comprar en su nueva ciudad.
Opción 1: Oferta contingente (compre y venda simultáneamente)
Mejor si: Estás en un mercado equilibrado donde las ofertas contingentes son comúnmente aceptadas, tienen cierta flexibilidad en el tiempo y desea minimizar el riesgo financiero mientras evita viviendas temporales.
Línea de tiempo promedio: 2-4 meses en total (encontrar una casa que acepte su oferta contingente, luego coordinar ambos cierres en unos días o semanas de diferencia)
Pros:
- Evite los pagos de doble hipoteca y los costos de transporte
- No hay necesidad de viviendas temporales si los cierres se alinean correctamente
- Red de seguridad incorporada: si su casa no se vende, no está atrapado con dos hipotecas
- Potencialmente puede negociar reparaciones o ajustes de precios en ambas propiedades simultáneamente
Contras:
- Las ofertas contingentes son menos atractivas para los vendedores, especialmente en mercados competitivos
- Inventario limitado de vendedores dispuestos a aceptar ofertas contingentes
- Coordinación de sincronización compleja que puede desmoronarse si cualquiera de las transacciones alcanza retrasos
- Es posible que deba ofrecer el precio de venta anterior para compensar el riesgo de contingencia
Consideraciones clave al comprar y vender simultáneamente para una reubicación de trabajo:
- Aceptación del mercado de las tasas contingentes variarán según la ubicación y las condiciones actuales del mercado. En los mercados de los vendedores calientes, la mayoría de los vendedores rechazarán las ofertas contingentes directamente a menos que esté ofreciendo significativamente por encima del precio de venta. El agente de su comprador debe darle comentarios honestos sobre cuán realista es este enfoque en su área objetivo.
- Negociaciones de la línea de tiempo de contingencia son cruciales. Deberá estructurar su contingencia de venta de vivienda con suficiente tiempo para comercializar y vender su casa actual, pero no tanto que el vendedor pierda interés. La mayoría de los períodos de contingencia varían de 30 a 60 días, aunque algunos vendedores prefieren ventanas más cortas.
- Preparación de compensación de copia de seguridad es esencial ya que las ofertas contingentes frecuentemente caen. Tenga los arreglos alternativos de vivienda investigados y prepárese para pivotar rápidamente para comprar primero o vender primero si su acuerdo contingente no funciona.
- Complejidad de transacciones aumenta significativamente al coordinar dos cierres. Trabaje con agentes y prestamistas experimentados que han manejado las ventas contingentes antes y construyen el tiempo de amortiguación en su línea de tiempo para retrasos inevitables. Considere que los problemas de inspección, los problemas de evaluación o el financiamiento de HICCUP en cualquiera de las propiedades pueden descarrilar todo el plan.
- Preparación financiera sigue siendo importante: aunque esté evitando pagos dobles, es posible que deba calificar temporalmente para ambas hipotecas hasta que se cierre su hogar actual, afectando su relación deuda / ingreso.
Opción 2: Compre primero una casa nueva, luego venda su casa actual
Mejor si: Tiene un generoso paquete de reubicación que cubre costos de transporte, financiamiento de puentes o viviendas temporales, y está en un mercado de vendedores fuerte donde las viviendas generalmente se venden rápidamente.
Línea de tiempo promedio: 3-6 meses en total (1-2 meses para encontrar y cerrar en una nueva casa, luego 1-4 meses para vender su casa actual)
Pros:
- No hay presión para aceptar una oferta de Lowball en su hogar actual
- Es hora de encontrar la casa perfecta en su nueva ubicación sin apresurarse
- Puede mudarse directamente a su nuevo hogar sin viviendas temporales
- Evite el estrés de coordinar dos cierres el mismo día
Contras:
- Llevar dos pagos de hipotecas, seguros, servicios públicos y costos de mantenimiento
- Requiere un cojín financiero significativo o asistencia del empleador
- Riesgo de su hogar original sentado en el mercado más tiempo de lo esperado
- Puede afectar su relación deuda / ingreso al calificar para la nueva hipoteca
Consideraciones clave Al comprar primero, luego vendiendo si se está mudando para una reubicación de trabajo:
- Deberá sentirse financieramente cómodo con Pagos de doble hipoteca para potencialmente varios meses. Incluso con un paquete de reubicación, puede haber brechas en la cobertura o los límites de asistencia que lo hacen responsable de algunos costos de transporte.
- Logística de venta remota se volverá primordial una vez que se haya movido. Necesitará un contacto local de confianza (amigo, familiar o su agente) que pueda manejar mostrar coordinación, reuniones de contratistas para reparaciones y problemas de cierre de última hora. Alternativamente, algunos vendedores eligen dejar a un miembro de la familia en la casa temporalmente para administrar el proceso de venta, aunque esto puede ser perjudicial para la vida familiar.
- Considere su condición actual del hogar. ¿Está listo para vender rápidamente? Si necesita actualizaciones o reparaciones significativas, la gestión de estos proyectos desde una distancia agrega complejidad y posibles retrasos a su línea de tiempo.
Opción 3: venda primero su casa, luego compre una nueva
Mejor si: Necesita el capital de su hogar actual para su nueva compra, tiene beneficios de reubicación limitados o se muda al mercado de un comprador, donde tendrá muchas opciones de vivienda y tiempo para negociar.
Línea de tiempo promedio: 2-4 meses en total (1-2 meses para vender el hogar actual, luego 1-2 meses para encontrar y cerrar en el hogar nuevo)
Pros:
- Sepa exactamente cuánto dinero tendrá para la compra de su nueva casa
- Evite llevar dos hipotecas y gastos dobles de vivienda
- Puede negociar desde una posición más fuerte como comprador en efectivo en su nuevo mercado
- Menos riesgo financiero si su casa se vende por menos de lo esperado
Contras:
- Presión para aceptar ofertas rápidamente, lo que puede dejar dinero sobre la mesa
- Puede necesitar viviendas temporales entre el cierre en Old Home y New Home
- Caza de casas de forma remota mientras administra su venta de vivienda actual
- Riesgo de ser superado en los hogares en los mercados competitivos mientras espera que se cierre su venta
Consideraciones clave Si se vende primero, luego compre una casa nueva para una reubicación de trabajo:
- Arreglos de vivienda temporales son casi inevitables con este enfoque. Su paquete de reubicación puede cubrir hoteles de estadía extendida o alquileres a corto plazopero tenga en cuenta el costo y los inconvenientes de vivir potencialmente en viviendas temporales durante semanas o meses. Algunas familias se separaron temporalmente, y un cónyuge se mudó temprano para trabajar, mientras que la otra administra la venta de viviendas.
- Caza de casas remotas Significa que es probable que vea casas virtualmente y haga ofertas basadas en visitas de video y recomendaciones de agentes. Esto requiere un alto nivel de confianza en el agente de su comprador y puede significar perderse casas que se muestran mejor en persona que en línea.
- Considerar el Presión de sincronización en su venta de vivienda actual. Si necesita cerrar en una fecha específica para evitar pagar el alquiler y una hipoteca simultáneamente, puede sentirse obligado a aceptar ofertas más bajas o aceptar términos desfavorables. Tener un pequeño amortiguador financiero puede darle más flexibilidad mientras negocia.
- El tiempo de mercado en su ciudad de destino es crítico -Si se trata de un mercado de vendedores que se mueven rápidamente, las casas que le interesa pueden desaparecer cuando se cierre su venta actual de vivienda.
Opción 4: Alquile su casa y encuentre un alquiler en la nueva ciudad
Mejor si: Necesita la máxima flexibilidad, no está segura de su compromiso a largo plazo con la nueva ubicación, desea probar el nuevo mercado antes de comprar o carecer de fondos para un pago inicial de una nueva casa.
Línea de tiempo promedio: Seis meses a varios años (flexibilidad de movimiento inmediato con la capacidad de reevaluar las decisiones de vivienda anualmente cuando se renuevan los arrendamientos)
Pros:
- Flexibilidad final para reubicarse inmediatamente sin ninguna presión de venta
- Puede probar su nueva ciudad y vecindarios antes de comprometerse a comprar
- Preservar el capital en su hogar original durante las condiciones inciertas del mercado
- Mayor costos iniciales ya que evita el pago inicial y los costos de cierre en el hogar nuevo
- Fácil de reubicarse nuevamente si el trabajo no funciona
- El ingreso potencial de alquiler ayuda a compensar los nuevos costos de vivienda
Contras:
- Sin edificio de capital en su nueva ubicación
- Tratar con dos conjuntos de relaciones de propietarios/inquilinos
- Costos de vivienda mensuales potencialmente más altos que poseer
- Menos estabilidad y control sobre su situación de vida
- Duplicar la complejidad en movimiento cuando terminan los arrendamientos
- Riesgo de perder buenos inquilinos en su propiedad de alquiler
Consideraciones importantes si decide alquilar su casa cuando se muda para una reubicación de trabajo:
- La reubicación inmediata es perfecta ya que no está coordinando ninguna transacción de propiedad. Literalmente puede empacar y moverse a las pocas semanas de aceptar la oferta de trabajo.
- Tiempo de coordinación de arrendamiento se vuelve importante con esta opción. Trate de alinear su arrendamiento de alquiler en la nueva ciudad con el contrato de arrendamiento de su inquilino en su antigua casa para minimizar los períodos en los que paga el alquiler mientras se trata de vacantes. Muchos profesionales de reubicación comienzan con alquileres amueblados a corto plazo para comprar tiempo para esta coordinación.
- La flexibilidad de tiempo del mercado le permite esperar condiciones óptimas en ambos lugares. Puede elegir cuándo vender su casa original y cuándo comprar en su nueva ciudad según los ciclos del mercado en lugar del tiempo de trabajo.
- La comparación del flujo de efectivo es esencial. Calcule si sus ingresos de alquiler menos gastos (hipoteca, impuestos, seguro, mantenimiento, asignación de vacantes, administración de propiedades) cubrirán sus nuevos costos de alquiler. Muchas personas encuentran que son un poco negativos de flujo de efectivo inicialmente, pero prefieren la flexibilidad.
- El análisis de costos de oportunidad es importante para la planificación a largo plazo. Si bien no está construyendo capital en su nueva ubicación, tampoco está vinculando capital en un pago inicial que podría invertirse en otro lugar o que se mantenga líquido para emergencias.
- Las ventajas fiscales pueden ser significativas. Su hogar original se convierte en una propiedad de alquiler con gastos deducibles. Sin embargo, se pierde la deducción de intereses hipotecarios que tendría en una nueva residencia primaria.
- Los depósitos de seguridad dobles y los costos de mudanza se suman rápidamente. Presupuesto para depósitos de seguridad, conexiones de servicios públicos y gastos de mudanza en su nueva ciudad, al tiempo que se trata de depósitos de inquilinos y costos de preparación de la propiedad para su alquiler.
- Las necesidades de fondos de emergencia son más altas ya que está administrando los gastos de propiedad de alquiler, al tiempo que tiene menos control sobre sus costos de vivienda primario. Aumentos de alquiler, movimientos sorpresa debido a ventas de propiedades o reparaciones importantes en su propiedad de alquiler pueden forzar su presupuesto más que los escenarios tradicionales de propiedad de vivienda.
Comprender su paquete de reubicación cuando se mueve para un trabajo
Muchos empleadores ofrecen asistencia de reubicación, pero los paquetes varían ampliamente:
- Paquetes de servicio completo Por lo general, incluya asistencia a la venta de viviendas, gastos de mudanza, viviendas temporales y, a veces, ayuda para la compra de viviendas en su nueva ubicación.
- Paquetes de suma global Déle una cantidad fija para administrar su propia reubicación, ofreciendo más flexibilidad pero que le exige que maneje toda la logística.
- Asistencia parcial Podría cubrir solo artículos específicos como gastos de mudanza o viviendas temporales, dejando a usted la venta de vivienda por completo.
- Programas de compra garantizados Donde su empleador (a través de una empresa de reubicación) comprará su casa a un precio predeterminado si no se vende dentro de un cierto período de tiempo.
Comprender exactamente lo que incluye su paquete lo ayuda a planificar su estrategia y presupuesto en consecuencia.
¿Debería utilizar una empresa de reubicación cuando se mude para un nuevo trabajo?
Muchos empleadores se asocian con compañías de reubicación para ayudar a administrar los movimientos de los empleados. Estas compañías pueden manejar todo, desde marketing de su hogar hasta coordinar su mudanza.
¿El uso de una empresa de reubicación perjudicará el precio de su venta de su casa?
La respuesta corta es: depende de la empresa y su mercado local. Si vende una casa, hay posibles desventajas para usar una empresa de reubicación. Estos incluyen:
- Elección de agente limitado – Se le puede asignar un agente en lugar de elegir el suyo.
- Presión potencial de precios – Algunos programas priorizan las ventas rápidas sobre el precio máximo.
- Menos atención personal Dado que la relación principal del agente es con la compañía de reubicación, no usted.
Sin embargo, muchas compañías de reubicación trabajan con excelentes agentes locales y tienen fuertes incentivos para obtener un valor justo de mercado. La clave es comprender los términos específicos del programa y hacer preguntas detalladas sobre el proceso.
Trampas al comprar su nueva casa a través de una empresa de reubicación
Cuando compra una casa a través de una compañía de reubicación, hay algunas cosas a tener en cuenta. Algunos programas solo le muestran casas dentro de ciertas redes o rangos de precios, lo que puede limitar sus opciones desde el principio.
El proceso también puede sentirse un poco apresurado, y esa presión para decidir rápidamente podría llevarlo a conformarse con algo que no es la mejor opción. Además de eso, los agentes de reubicación no siempre tienen el mismo conocimiento local que los agentes que trabajan exclusivamente en su área de destino, lo que puede dificultar obtener la primicia interna del mercado.
Coordinar con su empleador al reubicar
La comunicación clara con su empleador durante todo el proceso es esencial. Esto es lo que debes discutir por adelantado:
- Las expectativas de la línea de tiempo deben ser realistas en ambos lados. If su empleador necesita que comience de inmediato, pero espera que su hogar se venda dentro de los 30 días, que no se alinee con las condiciones actuales del mercado.
- Los procesos de aprobación de gastos son críticamente importantes, Así que familiarícese con los procedimientos de su empresa de inmediato. Sepa qué recibos necesita ahorrar, qué aprobaciones se requieren para costos inesperados y qué tan rápido se le reembolsará.
- La flexibilidad para las actividades relacionadas con la venta es importante para discutir. Si decide vender su casa antes de mudarse, necesitará tiempo para las reuniones y exhibiciones de agentes.
