Conclusiones clave
- Los derechos minerales definen quién posee los recursos subterráneos como petróleo, gas, carbón y metales preciosos. Los derechos mineros faltantes o vendidos pueden afectar el valor de la propiedad y el poder de negociación durante la venta de una vivienda.
- La propiedad de los derechos minerales puede estar separada de los derechos de superficie.
- Saber quién posee los derechos minerales es esencial antes de comprar o vender una propiedad.
- Estados como Texas, Oklahoma, Colorado, Dakota del Norte y Pensilvania tienen los mercados de derechos minerales más activos.
Mucha gente supone que poseer tierra significa poseer todo lo que hay debajo de la superficie, pero eso no siempre es cierto. En algunos casos, los derechos minerales (que incluyen recursos naturales como petróleo, gas o metales preciosos) pueden poseerse por separado de la propia tierra.
Recuerda la apertura de Los ricos de Beverly, ¿Cuando el tío Jed estaba “disparando a algo de comida y del suelo salió algo burbujeante”? Es decir, petróleo: oro negro, té de Texas. Todos desearíamos que fuera tan fácil hacerse rico y convertirse en millonario de la noche a la mañana. Pero antes de encontrarse en una situación similar, es esencial comprender lo que realmente posee al comprar una propiedad o un terreno.
En este artículo, analizaremos cómo funcionan los derechos minerales, por qué son importantes y cómo navegarlos o negociarlos al comprar o vender bienes raíces.
¿Qué son los derechos minerales?
- A derecho mineral Es un interés legal que otorga al propietario la capacidad de explorar, extraer o vender minerales del subsuelo.
- A superficie derecha le da al propietario el control de la superficie del terreno para vivir, construir o cultivar.
Una propiedad puede incluir derechos tanto de superficie como minerales, o estos derechos pueden dividirse en propiedades separadas. Cuando se cortan los derechos mineros, el propietario del mineral tiene la autoridad legal para acceder a los recursos subterráneos, incluso si otra persona posee la tierra de arriba.
Este concepto es común en estados ricos en recursos como Texas, Oklahomay Dakota del Norte.
¿Qué minerales no están incluidos?
Varios minerales no están incluidos en los derechos minerales. Los ejemplos comunes incluyen:
- Caliza
- Arena
- Grava
- agua subsuperficial
Las reglas varían según la ubicación, por lo que si no está seguro de si algo está cubierto por sus derechos minerales, consulte con un abogado de bienes raíces o con su oficina de tierras local.
¿Soy dueño de los derechos minerales de mi propiedad?
La propiedad de la propiedad no incluye automáticamente los derechos minerales. Es posible que estos derechos hayan sido vendidos, arrendados o reservados por un propietario anterior hace décadas.
Hecho: De acuerdo a Hipoteca cohetelas transferencias de derechos mineros deben registrarse en los registros de tierras del condado para que sean válidas.
Si es propietario de una escritura de propiedad, revísela en busca de lenguaje como “Todos los derechos minerales transferidos” o “Derechos minerales exceptuados y reservados”.
Puede verificar la propiedad solicitando una búsqueda de título o consultando a un terratenienteun profesional que investiga las historias de propiedad de minerales.
Cómo saber quién posee los derechos minerales de su propiedad
Puede determinar la propiedad de los derechos minerales a través de recursos públicos y profesionales:
- Secretario del condado o oficina del registrador: Los títulos de propiedad y los traspasos de minerales se registran públicamente.
- Compañías de títulos: Una búsqueda de título puede revelar la propiedad separada del mineral.
- Estudios geológicos estatales: Muchos estados mantienen bases de datos en línea sobre la actividad de petróleo, gas y minerales.
- Búsqueda gratuita de derechos minerales: Algunos sitios web ofrecen herramientas de búsqueda, pero a menudo están incompletas. Siempre verifique los resultados con registros oficiales.
Cómo funcionan los derechos minerales
Ser propietario de derechos minerales le permite explorar, extraer o beneficiarse de los recursos naturales que se encuentran debajo de su tierra, como petróleo, gas o metales preciosos. Algunos propietarios de derechos mineros optan por vender o arrendar estos derechos a empresas que tienen los medios para explorar y desarrollar el área.
Al vender o arrendar derechos mineros, los propietarios generalmente reciben una compensación a través de regalías, pagos de arrendamiento o pagos por cierre (pagados cuando un pozo capaz de producir recursos no está temporalmente en uso). Comprender cómo funcionan estos acuerdos puede ayudarle a proteger su inversión y maximizar la rentabilidad.
Disposiciones clave en los acuerdos de venta de derechos mineros
Los acuerdos de venta de derechos mineros a menudo incluyen disposiciones detalladas que describen los términos del acuerdo, muy parecido a las contingencias en la venta de una vivienda tradicional. Estas disposiciones aclaran las responsabilidades, los plazos y las condiciones bajo las cuales puede realizarse la venta.
Las disposiciones comunes incluyen:
- Transporte: Define el precio, los minerales específicos cubiertos y cualquier beneficio neto o intereses de regalías.
- Diligencia: Establece un plazo para que el comprador verifique el título y permite el retiro si surgen problemas.
- Cierre: Detalla cómo y cuándo se completará la transacción, incluidos costos e impuestos.
Cómo se mantienen los derechos minerales
Los derechos minerales y de superficie en conjunto se denominan bienes. La forma en que se estructuran estos derechos puede variar según la ubicación y el historial de propiedad.
Hay tres formas principales en que se poseen los derechos minerales:
- Patrimonio unificado: Los derechos de superficie y minerales son de propiedad conjunta.
- Patrimonio separado: La propiedad de los derechos minerales y de superficie es separada.
- Patrimonio fraccionado: Varios propietarios comparten partes de los derechos mineros.
Circunstancias especiales y diferencias estatales.
En muchas partes de Estados Unidos, especialmente en estados productores de energía como Texas, Oklahoma, Pensilvania, Luisiana, Coloradoy Nuevo Méjicoes común que los derechos mineros se separen de los derechos de superficie. Esto a menudo se debe a décadas de desarrollo de petróleo, gas y carbón, cuando los propietarios vendieron o alquilaron derechos del subsuelo pero conservaron la propiedad de la tierra que se encontraba encima.
Si está comprando una propiedad en uno de estos estados, no asuma que los derechos minerales están incluidos en su escritura. Verifique siempre la propiedad antes de hacer una oferta para evitar complicaciones posteriores.
Algunos estados tienen requisitos de divulgación únicos. Por ejemplo, Carolina del Norte exige que los vendedores proporcionen una Declaración de divulgación obligatoria de derechos sobre minerales, petróleo y gas al cierre. Este formulario aclara si los derechos mineros se han cortado o se cortarán antes de la venta.
Cómo negociar derechos mineros
Negociar derechos mineros puede ser complejo, pero comprender los factores clave que influyen en el valor le ayudará a conseguir un trato justo. La preparación y la orientación profesional son esenciales tanto para compradores como para vendedores.
Consejos para una negociación eficaz:
- Conozca el valor de mercado: Investigue las tasas de arrendamiento y regalías actuales en su área.
- Comprenda su influencia: Los propietarios de tierras en regiones de alta demanda o cerca de pozos activos tienen un mayor poder de negociación.
- Negociar condiciones de pago: Analice los porcentajes de regalías, la duración del arrendamiento y las opciones de renovación.
- Proteja sus derechos de superficie: Incluir disposiciones que limiten dónde y cómo se puede realizar la perforación.
- Busque ayuda profesional: Contrate a un terrateniente, un abogado de derechos minerales o un tasador para que lo oriente.
Las negociaciones exitosas equilibran una compensación justa con términos claros que protejan tanto al propietario como al comprador.
Cómo protegerse al comprar una propiedad con derechos minerales
Ya sea que esté comprando una propiedad en un área de alta producción o en una región con poca actividad de perforación, siga estos pasos para proteger su inversión:
- Lea el divulgación: Revise cuidadosamente cualquier formulario de derechos minerales requerido por el estado.
- Consulta la tasación: Asegúrese de que refleje si los derechos mineros están incluidos o cortados.
- Inclúyelo en el contrato: Especifique por escrito qué derechos se transfieren: superficiales, minerales o ambos.
- Busque orientación experta: Consulte a un abogado de bienes raíces familiarizado con las leyes minerales locales.
Preguntas frecuentes
¿Cómo puedo saber quién posee los derechos minerales de mi propiedad?
Consulte la oficina del registrador de su condado, contrate una compañía de títulos o consulte a un administrador de tierras para rastrear la propiedad del mineral.
¿Soy dueño de los derechos minerales de mi propiedad?
No necesariamente. Los derechos mineros pueden separarse y poseerse por separado de los derechos de superficie. Revise su historial de escritura y título para confirmarlo.
¿Puedo hacer una búsqueda gratuita de derechos minerales?
Sí, pero las búsquedas gratuitas suelen ser incompletas. Confirme siempre con los registros de tierras oficiales del condado o del estado.
¿Por qué un vendedor conservaría los derechos minerales?
Retener ingresos potenciales provenientes de la extracción de recursos y regalías futuras.
¿Cuáles son los riesgos de poseer derechos minerales?
Responsabilidad, disputas legales y valores de mercado fluctuantes.
En pocas palabras
Los derechos mineros pueden afectar significativamente el valor, el uso y el potencial de negociación de una propiedad.
Cuando una propiedad incluye derechos minerales, a menudo tiene un mayor potencial de ingresos y valor de reventa a largo plazo, especialmente en regiones activas de petróleo, gas o minería.
Sin embargo, cuando los derechos mineros han sido cortados o vendidos, el uso de la propiedad puede ser limitado. Por ejemplo, es posible que un comprador no pueda perforar un pozo, arrendarlo a una empresa de energía o impedir futuros desarrollos minerales en las cercanías. Eso puede reducir el valor de la propiedad o hacer que sea más difícil conseguir financiación.
Antes de comprar o vender, revise los registros de propiedad, confirme si los derechos minerales están incluidos y consulte a un abogado de bienes raíces o a un terrateniente. Estos profesionales pueden ayudarlo a interpretar los términos del arrendamiento, los acuerdos de regalías y los posibles gravámenes sobre el título. Aclarar la propiedad con anticipación protege su inversión y garantiza una transacción más fluida.
