¿Qué es una hipoteca de tasa ajustable (préstamo ARM)?

Si está explorando las opciones de hipotecas, es probable que haya encontrado el término hipoteca de tasa ajustable, también llamada un préstamo de brazo o una hipoteca ARM. Pero, ¿qué es exactamente una hipoteca de tasa ajustable y cómo funciona? Si estás navegando Casas en venta en Denver, CO o planear hacer una oferta en un casa en Miami, FLsaber cómo funciona un brazo puede ayudarlo a elegir la mejor opción de financiación para sus necesidades.

Esta guía Redfin explica qué es una hipoteca de tasa ajustable, cómo funciona, los diferentes tipos disponibles, sus pros y contras, y para quién podrían ser adecuados.

¿Qué es una hipoteca de tasa ajustable?

Una hipoteca de tasa ajustable (ARM) es un Tipo de préstamo hipotecario donde la tasa de interés puede cambiar con el tiempo. A diferencia de una hipoteca de tasa fija, que mantiene la misma tasa durante todo el plazo, una hipoteca ARM generalmente comienza con una tasa de interés introductoria más baja que se ajusta periódicamente en función de las condiciones del mercado.

Cómo funciona una hipoteca de tasa ajustable

Los préstamos con los brazos tienen dos fases:

1. Período de tasa fija inicial: Esto suele ser de 3, 5, 7 o 10 años, durante los cuales la tasa de interés es fija y típicamente más baja que una hipoteca de tasa fija.
2. Período de ajuste: Después de que finaliza el período fijo, la tasa de interés puede ajustarse anualmente (o a veces con más frecuencia), según un índice (como el índice SoFR o del Tesoro) más una fija margen Establecido por el prestamista.

Préstamo con brazo versus hipoteca de tasa fija

Tipos de hipotecas de tasa ajustable

Los préstamos con los brazos vienen en diferentes estructuras, a menudo identificadas por dos números (como 5/1 o 7/6) que describen el período fijo y con qué frecuencia la tasa se ajusta después. Comprender los tipos de brazos puede ayudarlo a elegir el adecuado para sus objetivos financieros. Tipos de brazos comunes:

• 3/1 brazo: Tasa de interés fija durante los primeros 3 años, luego se ajusta una vez al año.
• 5/1 brazo: Tasa fija durante 5 años, luego se ajusta anualmente. Una de las opciones más populares.
• 7/1 brazo: Tasa fija durante 7 años, luego se ajusta anualmente. A menudo elegidos por compradores que planean quedarse más tiempo antes de vender o refinanciar.
• 10/1 brazo: Tasa fija durante 10 años, luego se ajusta anualmente. Ofrece el período fijo más largo, pero generalmente una tasa inicial ligeramente más alta que los brazos más cortos.
• 5/6 brazo o 7/6 brazo: Tasa fija para el término inicial (5 o 7 años), luego se ajusta cada 6 meses en lugar de una vez al año.

Consejo: Al comparar los tipos de brazos, preste mucha atención al índice, margeny tapas de tasa – Estos factores determinan cuánto y con qué frecuencia su tasa puede cambiar después del período fijo.

Características clave de los préstamos para el brazo

Cómo calificar para una hipoteca de tasa ajustable

La calificación para una hipoteca de tasa ajustable es similar a la calificación para un préstamo de tasa fija, pero los prestamistas pueden tener requisitos específicos para garantizar que pueda manejar aumentos potenciales de tasas. Los requisitos comunes incluyen:

• Puntaje de crédito: Muchos prestamistas prefieren una puntuación de al menos 620-640, aunque los puntajes más altos pueden ayudar a asegurar una tasa introductoria más baja.
• Relación deuda a ingreso (DTI): Por lo general, el 43% o menos, lo que demuestra que puede administrar pagos mensuales incluso si las tasas aumentan.
• Ingresos estables: Los prestamistas revisarán los talones de pago, los W-2 o las declaraciones de impuestos para confirmar las ganancias consistentes.
• Depósito: Los pagos mínimos a la baja varían, pero a menudo son del 5% al 10% para los brazos convencionales.
• Reservas suficientes: Algunos prestamistas requieren reservas de efectivo para cubrir un cierto número de pagos de hipotecas de meses.

Consejo: Debido a que las tasas de brazo pueden aumentar, los prestamistas pueden usar un «Tasa de calificación» (más alto que su tarifa inicial) para asegurarse de que aún pueda pagar los pagos después de los ajustes.

Refinanciar una hipoteca de tasa ajustable

Refinanciar una hipoteca de tasa ajustable puede ser un movimiento inteligente, especialmente antes de que finalice su período de tasa fija o si las tasas de interés han disminuido. Al refinanciar, puede cambiar a una hipoteca de tasa fija por pagos predecibles o incluso refinanciar en un nuevo brazo si las condiciones del mercado son favorables. Cuándo considerar la refinanciación:

• Antes del primer ajuste: Bloquear en una tarifa fija antes de reiniciar el brazo puede protegerlo de los posibles aumentos de pagos.
• Cuando las tasas son más bajas: La refinanciación durante un entorno de baja tasa puede ayudarlo a ahorrar dinero durante la vida útil del préstamo.
• Si sus finanzas han cambiado: El crédito mejorado, los ingresos más altos o la deuda más baja pueden calificarlo para una mejor tasa y términos.

>> Leer: ¿Debo refinanciar mi hipoteca?

Pros y contras de una hipoteca de tasa ajustable

Pros:

• Pagos iniciales más bajos: Ideal para propietarios de viviendas a corto plazo o para aquellos que esperan aumentos de ingresos.
• Potencial para tasas más bajas a largo plazo: Si las tasas de interés caen, su tasa (y pago) podría disminuir.
• Asequibilidad: Los costos iniciales más bajos pueden ayudar a los compradores a calificar para una casa más cara.

Contras:

• Incertidumbre de tasas: Los pagos pueden aumentar significativamente después del período fijo.
• Riesgo de refinanciación: Es posible que deba refinanciar si las tasas aumentan demasiado.
• Complejidad: Los términos, los índices y los límites del brazo pueden ser confusos.

¿Quién debería considerar un préstamo con el brazo?

Una hipoteca de tasa ajustable puede ser un buen ajuste si:

• Planeas vender o refinanciar antes de que finalice el período de tasa fija inicial.
• Esperas tu ingresos para aumentar En los próximos años.
• Quieres un pago mensual inicial más bajo Para mejorar el flujo de caja a corto plazo.

>> Leer: Cómo obtener la mejor tasa hipotecaria

Preguntas frecuentes sobre hipotecas de tasa ajustable

1. ¿Los préstamos para los brazos siempre aumentan?

No necesariamente. Las tasas de interés del brazo están vinculadas a un índice de mercado y pueden subir o bajar dependiendo de las condiciones económicas. Sin embargo, muchos prestatarios ven aumentos cuando comienza el período de ajuste, especialmente si las tasas han aumentado desde que se originó el préstamo.

2. ¿Puede refinanciar un préstamo con el brazo?

Sí. Muchos propietarios de viviendas refinan en una hipoteca de tasa fija antes del período de ajuste comienzan a bloquear una tasa más estable.

3. ¿Qué es un límite de velocidad?

Los límites de tasa limitan cuánto puede aumentar su tasa de interés durante un ajuste. Típicamente hay tres tipos:

• Tapa inicial: Límite en el primer ajuste
• Gorra periódica: Límite en los ajustes posteriores
• Gorra de por vida: máximo su tasa puede aumentar durante la vida útil del préstamo

Pensamientos finales: ¿Es una hipoteca de tasa ajustable adecuada para usted?

Los préstamos con los brazos ofrecen tarifas iniciales más bajas, que pueden ser un movimiento financiero inteligente para ciertos compradores, especialmente aquellos con planes de propiedad de vivienda a corto plazo o expectativas de tasas de caída. Sin embargo, vienen con el riesgo de aumentar los pagos, por lo que es importante evaluar cuidadosamente su estabilidad financiera, tendencias del mercado y planes a largo plazo.

Siempre compare sus opciones y hable con un prestamista hipotecario para encontrar el adecuado para su situación.