¿Qué es una cotización en red y por qué son controvertidas?

Conclusiones clave

• Una cotización neta puede plantear graves conflictos de intereses, ya que los agentes pueden priorizar el beneficio personal sobre el mejor resultado del vendedor.
  
• Son ilegales en la mayoría de los estados, y sólo unos pocos, como California, Texas y Florida, los permiten bajo regulaciones estrictas.
  
• La violación de las leyes de cotización en red puede dar lugar a sanciones graves, incluida la pérdida de la licencia, demandas y posibles cargos por fraude.
  
• Opciones más seguras, como las comisiones estándar y las hojas netas del vendedor, proporcionan estructuras de compensación más claras, justas y transparentes.

Al vender una casa, una de las decisiones más importantes que toma el propietario es el tipo de acuerdo de cotización que firma con su agente de bienes raíces. La mayoría de los vendedores están familiarizados con los modelos de comisión estándar, pero existe otra opción más controvertida llamada listado neto.

Los listados en red, aunque poco comunes e incluso ilegales en la mayoría de los estados, ocasionalmente surgen como una forma alternativa de compensar a los profesionales de bienes raíces. Sin embargo, conllevan importantes riesgos legales, éticos y financieros que es imperativo comprender. Entonces, ya sea que estés buscando casas en San Diego, CA o casas en Chicago, ILEn esta guía de bienes raíces de Redfin, desglosaremos qué es un listado neto, por qué es tan controvertido y si es la opción correcta para usted en el mercado actual.

¿Qué es un listado neto?

Una cotización neta es un tipo de acuerdo de cotización en el que el vendedor establece un precio final y el corredor de bienes raíces mantiene cualquier monto por encima de ese precio como su comisión. La comisión del corredor es entonces la diferencia entre ese monto mínimo, llamado “neto”, y el precio de venta real.

Básicamente, el vendedor establece un precio final y el corredor de bienes raíces mantiene cualquier cantidad por encima de ese precio como comisión. Este modelo puede resultar atractivo para los vendedores que necesitan liquidar una cantidad específica de la venta, pero introduce posibles conflictos de intereses que lo hacen muy controvertido.

Cómo funcionan los listados netos

La estructura de un acuerdo de corretaje neto es simple en teoría pero compleja en la práctica. Así es como suele funcionar:

1. El vendedor fija un precio mínimo: El propietario decide la cantidad más baja que está dispuesto a aceptar por la propiedad.
2. El corredor apunta a un precio de venta más alto: El agente inmobiliario comercializa la propiedad y negocia con los compradores.
3. La comisión es igual a la diferencia: Cualquier cantidad superior al precio mínimo del vendedor se convierte en comisión del corredor.

Ejemplo:

Digamos que un propietario firma un acuerdo de cotización neta con un corredor:

• Precio neto (cantidad mínima que el vendedor quiere): $500,000
• Precio de venta final: $575,000
• Comisión del corredor: $75,000

Si bien esto puede parecer beneficioso para todos, ya que el vendedor obtiene el precio deseado y el corredor está motivado para negociar un precio de venta más alto, el potencial de abuso del modelo es significativo.

¿Qué hace que los listados netos sean controvertidos?

A pesar de su estructura sencilla, los listados netos son controvertidos y a menudo se desaconsejan por varias razones:

1. Conflicto de intereses

En una cotización neta, la ganancia financiera del corredor está directamente ligada a cuánto más que el precio mínimo del vendedor puede obtener. Esto crea una situación en la que el corredor puede priorizar sus ganancias sobre el mejor interés del vendedor. En algunos casos, un corredor podría incluso desalentar ofertas cercanas al precio neto para impulsar una venta más alta, lo que podría retrasar la venta o reducir las ofertas competitivas.

2. Potencial de tratos desleales

Un vendedor con menos experiencia podría no conocer la propiedad. valor justo de mercado. Si fijan el precio neto demasiado bajo, el corredor podría vender la propiedad rápidamente y ganar una comisión enorme (potencialmente decenas o incluso cientos de miles de dólares) sin necesariamente maximizar las ganancias del vendedor.

3. Exposición limitada

Debido a su estructura, los listados netos normalmente no pueden cotizar en la lista Servicio de listado múltiple (MLS). Esto significa que la propiedad puede tener una exposición limitada a compradores potenciales, lo que podría generar menos ofertas y un precio de venta más bajo en general.

4. Costos impredecibles

A diferencia de un listado bruto (modelo de comisión estándar), donde el vendedor sabe el porcentaje que pagará, los listados netos pueden generar comisiones mucho más altas de lo esperado si la propiedad se vende por más de lo previsto.

Protección al consumidor y estatus legal

Una de las cosas más importantes que debe saber sobre los listados en la red es que son ilegales en la mayoría de los estados. Los reguladores los consideran inherentemente riesgosos y propensos a abusos, por lo que la mayoría de las jurisdicciones los han prohibido o restringido fuertemente.

Estados donde los listados netos son legales (con condiciones)

En algunos estados, los listados netos son legales pero están fuertemente regulados, y a menudo requieren que el vendedor tenga experiencia o esté representado por un abogado, solicite explícitamente un listado neto por escrito y que se haga una divulgación completa sobre el valor de mercado de la propiedad y la posible compensación del corredor.

La siguiente tabla muestra los pocos estados en los que la ley permite los listados netos. En todos los demás estados, están completamente prohibidos debido a preocupaciones éticas.

Consecuencias legales de violar las leyes de cotización en red

Firmar o ejecutar un acuerdo de cotización neta en un estado donde es ilegal puede tener consecuencias legales graves tanto para el agente como para el vendedor. Estos pueden incluir:

• Pérdida de licencia: Los profesionales de bienes raíces sorprendidos usando listados de Internet ilegalmente corren el riesgo de perder su licencia o enfrentar acciones disciplinarias por parte de las comisiones estatales de bienes raíces.
• Responsabilidad civil: Los vendedores pueden demandar a los corredores si creen que fueron engañados, mal pagados o defraudados a través de una cotización neta.
• Rescisión del contrato: Los tribunales pueden invalidar por completo los acuerdos de cotización neta, dejando a ambas partes sin recurso legal en caso de disputa.
• Cargos penales: En casos extremos que impliquen fraude o tergiversación, los corredores podrían enfrentar sanciones penales.

Debido a estos riesgos, la mayoría de las casas de bolsa tienen políticas internas que prohíben categóricamente las cotizaciones netas, incluso en estados donde son técnicamente legales.

Cotización neta versus cotización abierta y otros acuerdos

Vale la pena entender cómo se comparan los listados netos con otros tipos de acuerdos de cotización. El acuerdo de cotización más utilizado es el de derecho exclusivo de venta, en el que el agente gana una comisión fija independientemente de quién venda la propiedad. Otras opciones comunes incluyen:

• Listado abierto: Varios agentes pueden comercializar la propiedad y sólo el que trae un comprador gana una comisión.
• Listado exclusivo de agencias: El vendedor puede evitar pagar comisiones si encuentra un comprador por sí mismo.
• Cotización bruta (comisión estándar): Los honorarios del corredor son un porcentaje previamente acordado del precio de venta.

En comparación con estos, la cotización en bolsa se destaca como la opción menos predecible y más compleja desde el punto de vista jurídico.

Consejos para navegar por un acuerdo de cotización en red (si es legal en su estado)

Si se encuentra en uno de los pocos estados donde los listados de redes son legales y aún desea explorar esta opción, aquí hay algunos pasos críticos para protegerse:

• Contrate un abogado: Consulte siempre a un abogado de bienes raíces antes de firmar un acuerdo de listado neto.
• Obtenga una valoración de mercado: Obtener una tasación independiente o análisis comparativo del mercado (CMA) para comprender el verdadero valor de mercado de su vivienda.
• Establezca un precio neto realista: Evite establecer su mínimo demasiado bajo; Aquí es donde los vendedores suelen perder más dinero.
• Incluya un límite de comisión: Negociar un porcentaje máximo de comisión para limitar las ganancias del agente.
• Insista en la divulgación completa: Exigir transparencia sobre las ofertas de los compradores, estrategias de marketingy la comisión esperada del corredor.

¿Es un listado neto la opción correcta para usted?

Para la mayoría de los vendedores, los riesgos de un acuerdo de cotización neta superan los beneficios potenciales. Sin embargo, en casos raros, como cuando un vendedor tiene mucha experiencia, conoce el valor de la propiedad y quiere garantizar un rendimiento neto específico, podría valer la pena considerarlo con una representación legal sólida.

Antes de firmar cualquier acuerdo, asegúrese de consultar con un abogado de bienes raíces para comprender las leyes estatales, revisar ventas comparables Para estimar el valor justo de mercado de su propiedad, pregunte sobre alternativas para asegurarse de elegir la estructura de compensación más transparente y equitativa.

Alternativas de listado neto

Si le preocupan los riesgos de cotizar en la red, considere alternativas más seguras y transparentes. Un acuerdo de comisión estándar ofrece un porcentaje claro y fijo del precio de venta, lo que garantiza que tanto el vendedor como el agente compartan el objetivo de lograr el mejor valor de mercado sin incentivos ocultos.

Otra opción es la hoja neta del vendedor, que proporciona una estimación detallada de los ingresos esperados después de gastos y comisiones. Esta herramienta le ayuda a comprender sus resultados desde el principio y le ofrece transparencia y confianza durante todo el proceso de venta, sin los posibles conflictos de intereses que a menudo se asocian con los acuerdos de cotización en red.

Preguntas frecuentes sobre listados netos

¿En qué estados son ilegales los listados netos?

La mayoría de los estados de EE. UU. prohíben las cotizaciones en red debido a preocupaciones de conflictos de intereses. Las excepciones incluyen estados como California, Florida y Texas, que los permiten bajo condiciones estrictas. Consulte el sitio web de la comisión de bienes raíces de su estado.

¿Cuál es un ejemplo de acuerdo de cotización neta?

Si un vendedor fija un precio neto de $500.000 y la propiedad se vende por $575.000, la comisión del corredor sería de $75.000.

¿Por qué es ilegal una cotización en red?

Debido a que la comisión del corredor está directamente ligada a la diferencia entre el precio de venta y el precio neto, existe un gran potencial de comportamiento poco ético y conflicto de intereses.

¿Se permiten listados netos en MLS?

Generalmente no. Las propiedades bajo acuerdos de cotización neta no pueden cotizar en el MLS, lo que limita la exposición a los compradores.

¿La presentación de una cotización neta ahorrará en comisiones?

No necesariamente. De hecho, podría terminar pagando más de lo que pagaría con una estructura de comisiones estándar.