Se produce una brecha de evaluación cuando el valor de evaluación de una casa es más bajo que el precio que el comprador acordó pagar. Este es un desafío común en los mercados inmobiliarios competitivos, donde aproximadamente 8% de las evaluaciones del hogar Ven por debajo del precio del contrato.
Esto es particularmente frecuente en los mercados inmobiliarios como Los Angeles, CA, Austin, TXo Chicago, eldonde las guerras de licitación a menudo impulsan los precios por encima del valor tasado. Debido a que los prestamistas basan los montos de los préstamos en la evaluación, no el precio de compra, los compradores suelen ser responsables de cubrir esta diferencia de bolsillo. En esta guía Redfin, explicaremos por qué ocurren las brechas de evaluación y cómo los compradores pueden navegarlas de manera efectiva.
¿Qué es una brecha de evaluación?
Una brecha de evaluación ocurre cuando el valor de tasación de una casa es menor que el precio que acordó pagar. Esto no termina automáticamente el trato, pero puede complicar las cosas. Es posible que deba cubrir la diferencia de bolsillo o renegociar con el vendedor. Si no puede estar de acuerdo en una solución, podría perder la casa y, en algunos casos, también su dinero serio.
>> Leer: Money Earnest: ¿Qué es y cuánto debe pagar?
¿Por qué ocurren las brechas de evaluación?
Hay algunas razones comunes que causan que ocurran las brechas de evaluación, especialmente en el mercado inmobiliario competitivo actual.
- Alta competencia: En un mercado competitivo, los compradores a menudo ofrecen más de lo que vale la casa, lo que puede conducir a una brecha.
- Los precios aumentan rápidamente: Los precios aumentan rápidamente en los mercados calientes, pero las evaluaciones dependen de datos de ventas más antiguos que pueden no reflejar las últimas tendencias.
- Casas con actualizaciones especiales: Si una casa tiene características personalizadas que otras casas cerca no, puede ser difícil para los tasadores encontrar una comparación justa.
- Ventas recientes limitadas cercanas: En vecindarios con pocas casas en venta, es posible que no haya suficientes datos recientes para respaldar una alta evaluación.
- Licitación emocional: Es común enamorarse de una casa, lo que lleva a los compradores a apegarse y ofrecer más de lo que vale la pena.
¿Cómo funciona una brecha de evaluación?
Imagine que ha encontrado el hogar de sus sueños y hace una oferta de $ 400,000, pero la evaluación llega a $ 380,000. Dado que su prestamista basa el monto del préstamo en el valor tasado, solo financiará el 80% de $ 380,000, no los $ 400,000 que acordó pagar. Esto significa que deberá cubrir la diferencia de $ 20,000 usted mismo o tratar de negociar con el vendedor para reducir el precio.
Las brechas de evaluación pueden crear tensión financiera para los compradores, especialmente si no han presupuestado este costo inesperado. Si no puede compensar la diferencia, puede perder la casa o arriesgar su dinero de sincera si ha renunciado a ciertas protecciones.
Sin embargo, si eres Pagando todo en efectivo O si la casa evalúa en su oferta o superior, no enfrentará una brecha de evaluación.
Cómo funciona el proceso de evaluación del hogar
Los prestamistas hipotecarios solo financian hasta el valor tasado de una casa, por lo que una vez que realice una oferta, ordenarán una evaluación para confirmar la propiedad valor justo de mercado. La mayoría de los prestamistas requieren uno para asegurarse de que el precio que esté pagando no sea más alto de lo que realmente vale la casa. Esto protege tanto a los compradores como a los prestamistas: los compradores evitan pagar en exceso y comenzar con el patrimonio negativo, mientras que los prestamistas se aseguran de que la casa sea lo suficientemente valiosa como para respaldar el préstamo.
Una evaluación inmobiliaria es importante porque afecta cuánto puede pedir prestado. Los prestamistas no financiarán más de lo que vale una casa. Entonces, si ofrece $ 400,000 pero la casa evalúa por $ 380,000, su préstamo se basará en el monto más bajo.
En el mercado de un vendedor, los compradores pueden renunciar a la contingencia de evaluación u ofrecer una garantía de evaluación. Si la evaluación es más baja que el precio o la garantía, el comprador paga la diferencia en efectivo.
Tasadores evaluar un Valor del hogar Basado en cuatro factores principales:
Casas similares que se vendieron recientemente
Los tasadores usan ventas recientes de casas similares («composiciones“) Para determinar el valor de una propiedad. Estas viviendas recientemente vendidas estarán en la misma área y son similares en tamaño, condición, edad y características. Al analizar lo que los compradores realmente han pagado por las propiedades comparables, los tasadores pueden hacer una estimación respaldada por datos de lo que vale el hogar actual. Las comps más recientes y similares, las más precisas serán la evaluación.
La casa misma
Las características individuales de la propiedad juegan un papel importante en la evaluación. Los factores clave incluyen los pies cuadrados de la casa, el número de habitaciones y baños, el diseño y el estado general. Las casas recientemente renovadas o aquellas con cocinas mejoradas, baños o sistemas principales (como HVAC o un techo nuevo) tienden a evaluar más alto que las casas que necesitan reparaciones o actualizaciones significativas. La limpieza y la puesta en escena no afectan oficialmente el valor, pero una casa bien cuidada puede dejar una mejor impresión.
El mercado del vecindario
Los tasadores tienen en cuenta el ritmo actual del mercado inmobiliario local. ¿El área experimenta mucha actividad del comprador? ¿Están las casas en el mercado más tiempo de lo habitual? Un mercado candente, donde las casas se venden rápida y a menudo por encima del precio de venta, puede conducir a más importantes evaluaciones. Por otro lado, en los mercados más lentos, los tasadores pueden ser más conservadores, incluso si su oferta es fuerte.
Que está cerca
La ubicación siempre es importante y los tasadores analizarán las comodidades y alrededores cercanos para evaluar la conveniencia. Las casas cercanas a escuelas, parques, tiendas de comestibles y calles altamente calificadas tienden a evaluar más alto. En contraste, las propiedades cerca de las carreteras ocupadas, las áreas industriales o aquellas con acceso limitado a las comodidades locales pueden evaluar por menos.
>> Leer: ¿Qué es una evaluación del hogar?
Las cláusulas de la brecha de evaluación explicaban
Cuando una evaluación es más baja que la oferta, estas cláusulas comunes determinan cómo avanza el acuerdo y cuánto riesgo financiero asume el comprador:
- Cláusula de garantía: El comprador acepta pagar la diferencia completa sin importar cuán baja llegue la evaluación. Esto hace que las ofertas sean más fuertes en los mercados competitivos, pero aumenta el riesgo del comprador.
- Cláusula de contingencia: Esto protege al comprador al permitirles retroceder o renegociar si la evaluación es más baja que la oferta. Proporciona flexibilidad, pero puede debilitar la oferta en una guerra de ofertas.
- Cláusula de cobertura de brecha: El comprador acepta cubrir una parte de la brecha de evaluación hasta una cantidad específica, lo que hace que su oferta sea más competitiva sin un riesgo excesivo. Usted y el vendedor deberían acordar la cantidad exacta que cubrirá, o si dividirá la diferencia, y la pone por escrito.
¿Qué debe hacer cuando la evaluación es menor que la oferta?
Las brechas de evaluación no tienen que ser un factor decisivo. Cuando sepa qué esperar y tener un plan, puede mantener las cosas en el futuro.
Estar preparado financieramente
Si la evaluación es baja, su prestamista solo financiará hasta el valor de tasación, y es posible que deba cubrir la diferencia de bolsillo. Esto sucede cuando el vendedor no acepta reducir el precio. En ese caso, deberá pagar la diferencia entre el precio de venta y el valor tasado, además de su pago inicial acordado. Poner a un lado el efectivo adicional por adelantado puede ayudarlo a actuar rápidamente y mantener vivo el trato sin luchar por los fondos.
Una contingencia de evaluación le permite retroceder o renegociar sin perder su dinero en serio. Pero si lo ha renunciado o ha incluido una cláusula de brecha, puede estar encerrado en el acuerdo y arriesgarse a perder su dinero sincero si se va. Si tiene poco dinero en efectivo, considere pedir fondos para regalos a la familia o usar sus inversiones. También puede acceder a los ahorros de jubilación sin una sanción: verifique con su proveedor o asesor fiscal 401 (k). Si posee otras propiedades, aprovechar la equidad en el hogar podría ayudar a cubrir la brecha.
Negociar con el vendedor
Podría valer la pena tratar de negociar con el vendedor, especialmente en un mercado equilibrado o amigable para los compradores donde los vendedores pueden ser más flexibles. Si tiene una contingencia de evaluación en su contrato, comience pidiéndole al vendedor que reduzca el precio para que coincida con el valor de tasación. Esto eliminaría por completo la brecha de evaluación.
Si el vendedor no está de acuerdo con eso, podría proponer dividir la diferencia. Por ejemplo, si la brecha es de $ 10,000, puede pedirle al vendedor que reduzca el precio en $ 5,000 mientras cubre los $ 5,000 restantes. También puede solicitar otras concesiones, como los créditos de costo de cierre, para ayudar a cerrar la brecha.
Solo tenga en cuenta: negociar en el mercado de un vendedor puede ser arriesgado. Si el vendedor tiene una cláusula de expectación, podría entretener otra oferta mientras le brinda una ventana corta para eliminar su contingencia y continuar. Si no actúa rápidamente, podrían elegir al otro comprador.
Solicitar una reconsideración de valor (RVO)
A veces, los compradores o vendedores no están de acuerdo con la evaluación. En este caso, puede solicitar una reconsideración de valor a través de su prestamista. Esto implica enviar una solicitud por escrito que incluya ventas comparables adicionales y más precisas o señores de señalización en el informe original.
Para disputar con éxito la evaluación, necesitará una fuerte evidencia que demuestre que el tasador:
- Usó ventas comparables inapropiadas cuando existen mejores opciones
- Características o actualizaciones clave perdidas en la casa
- Cometió errores en el informe
- Realizado solo una inspección de transmisión o exterior
Si bien no hay garantía de que el valor tasado cambie, es una opción que vale la pena, especialmente si su agente puede ayudar a reunir datos más fuertes para respaldar su caso.
Use su contingencia de evaluación para salir del acuerdo
Si ha incluido una contingencia de evaluación en su oferta, tiene una red de seguridad importante. Si la evaluación es baja y no puede llegar a un acuerdo con el vendedor, esta cláusula le permite salir del trato sin perder su dinero sincero.
Antes de hacer retirarse, consulte a su abogado, especialmente si su contrato no incluye una contingencia de evaluación, ya que podría arriesgarse a perder su dinero.
El resultado final
Las brechas de evaluación ocurren cuando una casa evalúa por menos de su oferta, y se le queda para cubrir la diferencia. Son especialmente comunes en los mercados competitivos o con casas únicas que son difíciles de comparar. ¿La buena noticia? Tienes opciones.
Habla con tu Agente rojo al principio del proceso. Pueden decirle con qué frecuencia ocurren las brechas de evaluación en su área, cómo se ve la brecha típica y cómo estructurar su oferta con las protecciones correctas. Una estrategia sólida por adelantado puede ahorrarle estrés más tarde.
Preguntas frecuentes de la brecha de evaluación
¿Cómo se cubre una brecha de evaluación sin efectivo?
Si tiene poco efectivo, puede renegociar el precio de compra, cambiar a un préstamo con un pago inicial más bajo para liberar fondos o solicitar concesiones de vendedor. En algunos casos, los regalos financieros de familiares o programas de asistencia para el pago inicial pueden ayudar.
¿Las brechas de evaluación afectan la refinanciación?
Sí. Si su hogar se evalúa por menos de lo esperado durante la refinanciación, podría reducir cuánto es elegible para pedir prestado, limitar su capacidad para cobrar el capital o hacer que sea más difícil eliminar seguro hipotecario.
¿Cuál es la diferencia entre una cláusula de brecha de evaluación y una exención?
Una cláusula de brecha de evaluación significa que el comprador acepta cubrir la parte o la totalidad de la diferencia si la evaluación es baja. Una exención de evaluación elimina la contingencia de evaluación por completo, por lo que el comprador debe proceder con la compra independientemente del valor tasado.
¿Puedes disputar una baja evaluación?
Sí. Los compradores o prestamistas hipotecarios pueden presentar una reconsideración de valor (RVO) si creen que la evaluación es inexacta. Esto implica proporcionar nuevas ventas comparables, señalar errores o corregir las características del hogar pasadas por alto, pero la aprobación no está garantizada.
