Al comprar un hipotecaprobablemente encontrará diferentes términos de préstamo, tasa fija, tasa ajustable e híbridos como el ARM 7/6. Pero, ¿qué significa exactamente “7/6 ARM” y cómo se compara con una hipoteca tradicional de tasa fija a 30 años?
Ya sea que estés comprando un casa en Los Ángeles, CA o establecerse en Dallas, Texascomprender cómo funcionan las diferentes estructuras hipotecarias puede ayudarle a tomar una decisión financiera segura. En este artículo de Redfin, analizaremos cómo funciona un ARM 7/6, cuándo puede ser la opción correcta y qué pros y contras debes considerar antes de decidir.
¿Qué significa “BRAZO 7/6”?
El término “7/6 BRAZO” se descompone así:
- “7” = El número de años que la tasa de interés permanece fija. al inicio del préstamo.
- “6” = ¿Con qué frecuencia se puede ajustar la tarifa? después del período fijado – en este caso, cada 6 meses..
Esta estructura es parte de una generación más nueva de ARM que se ajustan dos veces al año después del plazo fijo inicial. Por ejemplo, un ARM 7/1 (común en el pasado) se ajustaba una vez al año, pero la mayoría de los ARM modernos ahora usan un formato 7/6.
Ejemplo: Si obtiene una hipoteca a 30 años en 2025 con un ARM 7/6, su tasa de interés seguirá siendo la misma entre 2025 y 2032. A partir del octavo año, su prestamista revisará y potencialmente ajustará la tasa cada seis meses según las condiciones actuales del mercado.
>>Leer: ¿Qué es una hipoteca de tasa ajustable?
Cómo funciona un ARM 7/6
Aquí se muestra paso a paso la vida útil de un ARM 7/6 típico:
1. Período de tasa fija (años 1 a 7)
Durante los primeros siete años, su tasa de interés y sus pagos mensuales son estables. Muchos prestatarios eligen ARM porque la tasa inicial suele ser más baja que la de un préstamo fijo a 30 años, lo que puede hacer que pagos mensuales más asequible durante este período.
2. Período de ajuste (cada 6 meses después del año 7)
Una vez que finaliza el período fijo, su tasa de interés se ajusta dos veces al año. Cada ajuste se basa en:
- A índice de referencia (a menudo, la tasa de financiación garantizada a un día, o SOFR)
- Más tiene margen fijado por el prestamista (por ejemplo, 2%)
Nueva tasa de interés = Índice + Margensujeto a topes de tarifas.
3. Límites de tarifas
Los prestamistas aplican límites para proteger a los prestatarios de aumentos drásticos:
- Tapa de ajuste inicial: El máximo que su tasa puede aumentar la primera vez (por ejemplo, 2%)
- Tapa de ajuste posterior: El aumento máximo para cada ajuste posterior (por ejemplo, 1%)
- Límite de por vida: El aumento máximo total sobre la tasa original (por ejemplo, 5%)
Ventajas de un ARM 7/6
- Tasa de interés inicial más baja: Esto a menudo se traduce en pagos mensuales más bajos durante el período fijo.
- Potencial de dinero: Si planea vender o refinanciar dentro de 7 años, es posible que nunca enfrente un ajuste mientras se beneficia de la tasa inicial más baja.
- Flexibilidad: Ideal para compradores que no planean quedarse en su casa durante el plazo completo de 30 años.
Contras de un ARM 7/6
- Incertidumbre de tarifas: Una vez finalizado el período fijo, su tasa puede aumentar, aumentando su pago mensual.
- Impacto presupuestario: Los aumentos de pagos después de los ajustes pueden ser significativos si las tasas de interés aumentan bruscamente.
- Riesgo de refinanciación: Si el valor de las viviendas cae o las condiciones crediticias se endurecen, refinanciar con una ARM puede no ser fácil ni barato.
Cuando un ARM 7/6 podría tener sentido
Un ARM 7/6 puede ser una opción inteligente si:
- Tu planeas mudarse o refinanciar dentro de 7 años.
- esperas tu ingresos para aumentar con el tiempo, lo que hace que los futuros aumentos de pagos sean más manejables.
- Tú quieres reduce tus pagos ahora para liberar efectivo para otras prioridades, como renovaciones o inversiones.
Por otro lado, si planea quedarse en la casa a largo plazo, una hipoteca de tasa fija puede ofrecerle más estabilidad y previsibilidad.
ARM 7/6 frente a hipoteca fija a 30 años
| Característica | BRAZO 7/6 | Hipoteca fija a 30 años |
| Tarifa inicial | Más bajo | Más alto |
| Estabilidad de tarifas | Fijo por 7 años, luego se ajusta semestralmente | Fijo durante todo el plazo del préstamo |
| Lo mejor para | Propietarios de viviendas a corto y medio plazo | Propietarios de viviendas a largo plazo |
| Pago mensual (inicial) | Normalmente más bajo | Normalmente más alto |
| Previsibilidad a largo plazo | Más bajo | Alto |
7/6 calificaciones para hipotecas de tasa ajustable
Si bien los requisitos de calificación para una ARM 7/6 son similares a los de las hipotecas de tasa fija, los prestamistas pueden tener estándares más estrictos porque las ARM conllevan más riesgo una vez que la tasa se ajusta. Esto es lo que los prestamistas suelen considerar:
Puntaje de crédito
Muchos prestamistas prefieren un puntuación de crédito de 620 o más, aunque una puntuación de 700+ puede ayudarle a conseguir las tarifas más competitivas. Debido a que las ARM implican cambios en los pagos a lo largo del tiempo, los prestamistas a menudo favorecen a los prestatarios con fuertes historiales de crédito.
Depósito
Por lo general, necesitará al menos un 5 % de pago inicial para una ARM convencional, aunque algunos prestamistas pueden exigir un 10 % o más según el monto del préstamo, el tipo de propiedad y su perfil financiero. A pago inicial más grande puede ayudarle a calificar más fácilmente y puede baje su tasa de interés.
Relación deuda-ingresos (DTI)
Los prestamistas generalmente quieren que sus deudas mensuales totales, incluido el pago ARM proyectado después del período fijo inicial, se mantengan por debajo del 43% de su ingreso mensual bruto. Algunos prestamistas pueden permitir un DTI más alto para prestatarios bien calificados.
>>Leer: Cómo salir de deudas para comprar una casa
Verificación de ingresos y empleo
Los ingresos y el empleo estables son clave. Los prestamistas generalmente revisarán los recibos de pago recientes, los formularios W-2 o las declaraciones de impuestos y los extractos bancarios para verificar que usted pueda pagar el préstamo ahora y después de futuros ajustes de tasas.
>>Leer: ¿Se puede obtener una hipoteca con un nuevo trabajo?
Monto del préstamo y tipo de propiedad
Los estándares de calificación pueden variar dependiendo de si el monto del préstamo es conforme o jumboy si la propiedad es una residencia principal, una segunda residencia o una propiedad de inversión. Las ARM jumbo generalmente requieren puntajes crediticios más altos, pagos iniciales más grandes y más documentación.
Es posible que algunos prestatarios también deban demostrar que pueden pagar el préstamo a la tasa totalmente indexada, no solo a la tasa inicial. Esto garantiza que seguirá calificando incluso si las tasas aumentan después de que finalice el período fijo.
>>Leer: Tipos de préstamos hipotecarios
Preguntas frecuentes sobre los ARM 7/6
1. ¿Con qué frecuencia cambia la tasa de interés con un ARM 7/6?
Después del período fijo de 7 años, la tasa de interés se ajusta cada seis meses.
2. ¿Puede bajar mi pago mensual?
Sí. Si el índice de referencia cae, su tasa y, por lo tanto, su pago, pueden disminuir durante un período de ajuste.
3. ¿Existen límites sobre qué tan alto puede llegar la tasa de interés?
Sí. Los topes de tasas limitan cuánto puede aumentar la tasa de interés en cada ajuste y durante la vigencia del préstamo, ofreciendo cierta protección contra picos bruscos.
4. ¿Es mejor un ARM 7/6 que un préstamo a tasa fija?
Depende de sus objetivos y tolerancia al riesgo. Un ARM 7/6 puede ahorrarle dinero desde el principio, pero los préstamos fijos ofrecen más estabilidad para los propietarios de viviendas a largo plazo.
