Si está planeando comprar una casa con menos del 20% de pago inicial, ya sea que esté buscando una casa en venta en Seattle, WA o revisando un casa en Austin, Texas—Es probable que encuentre algún tipo de seguro hipotecario. La mayoría de los compradores están familiarizados con el seguro hipotecario pagado por el prestatario (BPMI), el PMI mensual que usted paga hasta alcanzar el 20% del capital. Pero hay otra opción que su prestamista puede ofrecer: el seguro hipotecario pagado por el prestamista (LPMI).
LPMI puede reducir su pago mensual y eliminar los cargos mensuales de PMI, pero conlleva compensaciones a largo plazo. Este artículo de Redfin desglosa cómo funciona el LPMI, cómo se compara con el PMI tradicional, para quién es mejor y cómo decidir si tiene sentido para su situación.
¿Qué es el seguro hipotecario pagado por el prestamista (LPMI)?
El seguro hipotecario pagado por el prestamista (LPMI) es cuando el prestamista paga la prima del seguro hipotecario por adelantado en su nombre para que usted no tenga que pagar una cuota mensual. Pago del PMI. A cambio, el prestamista le cobra una tasa de interés más alta durante la vigencia del préstamo.
LPMI está esencialmente «integrado» en la tasa de su hipoteca. Ahorra en el PMI mensual, pero paga más intereses con el tiempo.
Cómo funciona LPMI
LPMI se puede estructurar de dos formas principales:
1. LPMI de prima única (el más común)
El prestamista paga una prima PMI inicial única y usted asume una tasa de interés ligeramente más alta.
2. LPMI financiada por prestamistas
El prestamista financia el costo del préstamo o ajusta la tasa aún más para cubrir las primas en curso.
Independientemente de la estructura, ambas formas de LPMI en última instancia aumentan su tasa de interés para cubrir el costo. Todo se reduce a una compensación:
- Sin costos mensuales de PMI
- Pero una tasa hipotecaria permanentemente más alta
¿Qué es el PMI pagado por el prestatario (BPMI)?
Antes de comparar LPMI y BPMI, es útil comprender cómo funciona el PMI tradicional.
El PMI pagado por el prestatario (BPMI) es la forma estándar de seguro hipotecario la mayoría de los compradores pagan cuando ponen menos del 20% de pago inicial en un préstamo convencional. Con BPMI:
- El prestatario paga una tarifa PMI mensual, agregada al pago de la hipoteca.
- El costo depende del puntaje crediticio, el tipo de préstamo y el pago inicial.
- El PMI se puede eliminar más tarde, generalmente cuando se alcanza el 20% del capital
- Ofrece tasas de interés más bajas porque el PMI no está integrado en la tasa.
Este es el tipo de PMI que encuentran la mayoría de los compradores de vivienda: es una partida separada en la factura hipotecaria mensual hasta que el préstamo alcanza un cierto umbral de capital. En algunos casos, es posible que pueda solicitar la eliminación del PMI antes con una nueva evaluaciónsegún las pautas de su prestamista. Una vez eliminado, continúas pagando la misma tasa de interés más baja.
LPMI versus PMI pagado por el prestatario (BPMI)
Así es como LPMI se compara con la opción PMI más tradicional que encuentran la mayoría de los compradores:
| Característica | LPMI | BPMI (PMI tradicional) |
| ¿Quién paga la prima? | Prestamista (costo incluido en su tarifa) | Prestatario (tarifa mensual) |
| Pago mensual del PMI | No | Sí, hasta un 20-22 % del capital |
| Tasa de interés | Más alto | Más bajo |
| Capacidad para eliminar PMI | No, la tasa se mantiene más alta para siempre | Sí, se puede cancelar con un 20% del capital |
| ¿Bueno para pagos más bajos por adelantado? | Posiblemente, dependiendo del coste del PMI | Depende del costo del PMI |
| ¿Mejores ahorros a largo plazo? | normalmente no | Generalmente si |
En la mayoría de los escenarios, BPMI es más rentable durante la vigencia del préstamo, mientras que LPMI puede ser beneficioso a corto plazo si se concentra en la asequibilidad mensual.
Ejemplo: Comparación de costos LPMI versus BPMI
Guión:
- Precio de compra de $450,000
- 5% de pago inicial ($22,500)
- hipoteca fija a 30 años
- El comprador tiene buen crédito
Con BPMI
- Tasa de interés: 6,5%
- PMI mensual: $140–$200 dependiendo del credito
- El PMI cae una vez que se alcanza ~20% del capital (aproximadamente 5 a 8 años)
Con LPMI
- Tasa de interés: 6,875%
- Sin PMI mensual
- Una tasa más alta aumenta el interés pagado con el tiempo
- No hay posibilidad de eliminar la tasa más alta
En los primeros 2 o 3 años, la opción LPMI puede reducir ligeramente los costos mensuales, pero no siempre: su tasa de PMI determina si LPMI realmente reduce el pago. Durante la vigencia del préstamo, BPMI casi siempre gana financieramente.
Usar Calculadora de hipotecas de Redfin para estimar cómo el PMI afecta su pago mensual y compararlo con un escenario de préstamo con tasas más altas.
Pros y contras de LPMI
Ventajas
- Sin pago mensual de PMI — reduce los costos iniciales de vivienda
- Pago mensual potencialmente más bajo comparado con el préstamo con BPMI
- Puede ayudarle a calificar más fácilmente ya que la carga de deuda mensual es menor
- Estructura de pago más simple con todo incluido en la tasa hipotecaria
Contras
- Tasa de interés más alta durante toda la vida del préstamo
- No hay opción para eliminar el PMI — no puedes bajar la tasa más alta una vez que alcanzas el 20% del capital
- Probablemente más caro a largo plazo
- Es posible que se necesite refinanciación para eliminar la tasa más alta
Cuando LPMI podría ser una buena opción
LPMI puede tener sentido si:
- quieres el pago mensual más bajo en este momento
- Estás seguro de que lo harás refinanciar en unos pocos años
- No planeas mantener la hipoteca a largo plazo.
- Necesita un DTI más bajo para calificar para el préstamo
- Prefiere un pago mensual predecible y todo incluido sin cargos de PMI
Cuando LPMI no es una buena idea
LPMI generalmente NO es la opción correcta si:
- Planeas quedarte en la casa a largo plazo.
- Quiere poder eliminar el PMI más tarde
- Prefiere los ahorros de por vida a los ahorros a corto plazo
- Su puntaje de crédito lo califica para PMI mensual de bajo coste (a menudo más barato que LPMI)
Cómo decidir si LPMI vale la pena
Antes de elegir LPMI, pregúntese:
- ¿Cuánto tiempo mantendré esta hipoteca? Si esperas refinanciar o vender Dentro de unos años, LPMI puede ayudarle a ahorrar dinero en efectivo a corto plazo.
- ¿Cuál es el costo de mi PMI? Si su cotización del PMI es baja (especialmente con un crédito sólido), el BPMI suele ser mejor
- ¿Me importa más la asequibilidad mensual o el costo a largo plazo?
- LPMI = pago mensual más bajo ahora
- BPMI = costo general probablemente más bajo
- ¿Puedo calificar más fácilmente con LPMI? Ningún PMI puede mejorar la relación deuda-ingresos.
Alternativas a LPMI
Si está intentando evitar o reducir el PMI, aquí tiene otras opciones:
- PMI con prima dividida: Pague parte del PMI por adelantado y parte mensualmente.
- BPMI de prima única (pagado por el prestatario): Paga una única tarifa PMI por adelantado sin aumentar la tasa de interés.
- Poniendo un 20% de anticipo: La única manera de evitar el PMI completamente.
- Préstamo a cuestas (80/10/10): La segunda hipoteca reduce la necesidad de PMI, pero conlleva sus propios costos.
Preguntas frecuentes sobre el seguro hipotecario pagado por el prestamista
1. ¿Se puede eliminar LPMI?
No. Debido a que el costo está incluido en la tasa, la única forma de eliminarlo es refinanciar.
2. ¿LPMI requiere buen crédito?
Sí. Las tasas se ajustan según el crédito y LPMI puede resultar costoso para los prestatarios con puntajes más bajos.
3. ¿LPMI está disponible para préstamos de la FHA o VA?
No. LPMI se aplica únicamente a préstamos convencionales.
4. ¿LPMI afecta los costos de cierre?
No directamente: el costo está incluido en la tarifa en lugar de pagarse por adelantado.
