¿Qué es la debida diligencia en el sector inmobiliario? Una guía para el comprador

Respuesta rápida: El período de diligencia debida es el tiempo entre una oferta aceptada y el cierre, cuando un comprador investiga la propiedad, programa inspecciones, revisa las divulgaciones y se asegura de que cumpla con las expectativas antes de finalizar la compra.

Pones un oferta en una casa y ha sido aceptado, ahora comienza el periodo de debida diligencia. En el sector inmobiliario, el período de diligencia debida es el tiempo entre la aceptación de la oferta y el cierre. Puede programar inspecciones, revisar el título, obtener una tasación y verificar si hay señales de alerta que podrían afectar su decisión de comprar.

Ya sea que esté comprando una casa en Sarasota, Florida, EE.UU., Wyckoff, Nueva Jersey, EE.UU.o Carrollton, Texas, EE.UU.esta guía de Redfin le explicará lo que significa la diligencia debida para los compradores y lo que suele ocurrir durante esta fase.

¿Qué es la debida diligencia en el sector inmobiliario?

El período de debida diligencia en el sector inmobiliario, después de que se acepta una oferta y antes del cierre, permite al comprador inspeccionar la propiedad, verificar su condición, confirmar que cumple con las expectativas y cumplir con los requisitos de financiamiento del prestamista.

En algunos estados, los compradores también pueden pagar dinero de diligencia debida: una tarifa no reembolsable que se paga directamente al vendedor a cambio de esta ventana de inspección. Si bien no es obligatorio en todas partes, es una parte importante del proceso en ciertos mercados y está separado del depósito de garantía.

¿Cuál es la diferencia entre el dinero de diligencia debida y el dinero de garantía?

Tanto el dinero de diligencia debida como el dinero de garantía le muestran al vendedor que el comprador habla en serio, pero tienen diferentes propósitos y se manejan de manera diferente.

dinero de diligencia debida

• Pagado directamente al vendedor.






• Por lo general, no es reembolsable, incluso si el comprador se echa atrás.






• Compensa al vendedor por sacar la casa del mercado durante el período de inspección.






• Solo se requiere en ciertos estados (comúnmente Carolina del Norte, por ejemplo).
  

dinero en garantía

• Pagado en una cuenta de depósito en garantía y aplicado a los costos de cierre o al pago inicial.






• Generalmente reembolsable si el comprador cancela por un motivo válido (problemas de inspección, cuestiones de tasación, financiación).






• Actúa como un depósito de buena fe para demostrar compromiso.

¿Qué sucede en el período de debida diligencia?

Cuando comprar una casaes importante reunir todos los detalles que necesita para tomar una decisión segura. Durante el período de diligencia debida, al comprador se le concede un período de tiempo determinado, generalmente descrito en el acuerdo de compra, para investigar a fondo la propiedad antes de finalizar la venta.

Esto es lo que puede esperar que suceda durante esta etapa.

1. Inspección de la vivienda

Los compradores contratan a un inspector autorizado para evaluar el estado de la casa, verificando problemas estructurales, daños en el techo, problemas de plomería, seguridad eléctrica y más. Incluso si su prestamista no lo exige, es inteligente contratar a un inspector de viviendas autorizado para detectar cualquier problema potencial. si el inspección de la casa revela problemas importantes, el comprador puede solicitar reparaciones, negociar créditos o incluso retirarse según el contrato.

2. Tasación de la vivienda

Los prestamistas suelen exigir una tasación de la vivienda, realizada por un tercero autorizado, para confirmar el valor de mercado de la propiedad. si el la tasación es menor que el precio de compra, puede dar lugar a una renegociación o a un problema de brecha de valoración.

Los compradores tienen opciones si una tasación no es suficiente:

• Renegociar con el vendedor para bajar el precio de compra.






• Pague la diferencia de su bolsillo.






• Rescindir el acuerdo, si el contrato lo permite.






• Algunos compradores utilizan un brecha de tasación cláusula para especificar cuánto pagarán por encima del valor de tasación.

>> Leer: ¿Qué es una tasación de vivienda? Cómo funciona el proceso

3. Búsqueda de títulos y seguro

Un minucioso búsqueda de título confirma la propiedad legal del vendedor e identifica cualquier gravamen, gravamen o reclamo contra la propiedad, mientras que el seguro de título agrega protección al cubrir pérdidas financieras por defectos imprevistos como herederos no revelados o errores de registro.

4. Estudio de la propiedad

Durante la debida diligencia, un agrimensor de propiedades con licencia puede confirmar los límites legales de la propiedad, líneas de propiedad y mapeo de estructuras, servidumbres e invasiones. Este informe puede revelar problemas como la cerca de un vecino que cruza la propiedad o restricciones sobre dónde se puede construir, ayudando a los compradores a abordar posibles problemas antes del cierre.

5. Revisión de las divulgaciones del vendedor

En la mayoría de los casos, los vendedores deben proporcionar una divulgación escrita detallando cualquier problema conocido con la propiedad. Los compradores revisan estos documentos y conocen cualquier condición o problema preexistente. La información específica incluida varía según las leyes federales, estatales y locales.

Esta revisión generalmente incluye:

• Formularios de divulgación: Estos formularios detallan cualquier defecto o problema conocido con la propiedad, como fugas, problemas estructurales, problemas mecánicos o infestaciones de plagas.






• Historia de la propiedad: Información sobre reparaciones, renovaciones o reclamaciones de seguros anteriores relacionadas con la propiedad.






• Límites de la propiedad: Documentación o estudios que describan los límites exactos de la propiedad, ayudando a identificar cualquier invasión, servidumbre o disputas con propiedades vecinas.






• Peligros ambientales: Divulgaciones relacionadas con posibles problemas ambientales como pintura a base de plomo o asbesto.






• Preocupaciones del vecindario: Cualquier problema conocido con los vecinos, quejas por ruido o desarrollos comunitarios locales que puedan afectar la propiedad.

6. Reglas de la asociación de propietarios (HOA)

HOA Garantizar la seguridad y protección de la comunidad haciendo cumplir las reglas. Si una propiedad es parte de una HOA, recibirá documentos que describen las reglas, tarifas y responsabilidades durante la debida diligencia. Estas reglas pueden afectar el uso y las modificaciones en el hogar, así que revíselas detenidamente.

Las regulaciones comunes de HOA pueden incluir:

• Restricciones sobre colores de pintura exterior o ampliaciones en el hogar






• Requisitos o limitaciones de paisajismo






• Normas sobre alquileres a corto plazo o arrendamiento de su vivienda






• Restricciones de mascotas u ordenanzas sobre ruido






• Cuotas mensuales o anuales por mantenimiento de la comunidad.

7. Reglas de zonificación

Confirme que la zonificación se alinee con los planes de su propiedad, ya que las regulaciones dictan el uso, las adiciones y los negocios desde el hogar. Por ejemplo, las leyes de zonificación locales determinan si se permiten unidades de alquiler o garajes independientes.

8. Seguro de vivienda

Si bien no es un requisito legal, la mayoría de los prestamistas exigen un seguro de vivienda para la aprobación del préstamo. Los costos y la cobertura varían según la ubicación, la edad y la condición; Las áreas propensas a incendios forestales o los sistemas más antiguos pueden necesitar cobertura adicional.

9. Decisión final

Después de completar las inspecciones y la investigación, los compradores deciden si siguen adelante con la compra, renegocian los términos o cancelan el contrato sin penalización (si aún se encuentran dentro del plazo de diligencia debida).

¿Qué pasa si se encuentran problemas durante la diligencia debida?

Descubrir problemas con la propiedad es común y la ventana de diligencia debida es el momento de abordarlos. Si surgen problemas, los compradores suelen tener varias opciones:

• Negociar reparaciones: Solicite que el vendedor solucione los problemas antes del cierre.






• pedir un credito: En lugar de reparaciones, el vendedor puede ofrecer devolución de dinero al cierre para cubrir el costo.






• Renegociar el precio: Si las reparaciones son importantes, los compradores pueden presionar para obtener un precio de compra más bajo.






• Alejarse: Si los problemas son demasiado grandes o costosos, los compradores pueden retirarse sin penalización (si aún se encuentran dentro del plazo de diligencia debida).

¿Cuánto dura el período de debida diligencia?

El período de diligencia debida suele durar entre 7 y 14 días, pero la duración exacta depende del acuerdo de compra y de las costumbres locales. En algunos estados está definido por ley; por ejemplo, Carolina del Norte normalmente permite entre 14 y 21 días, mientras que California El período de contingencia de inspección suele ser de 17 días, a menos que se negocie lo contrario.

Variaciones del estado y del mercado en los periodos de due diligence

Los períodos de debida diligencia inmobiliaria varían en duración y reglas según la ley estatal y las costumbres locales. Algunas áreas requieren “dinero de diligencia debida”, mientras que otras utilizan el período de contingencia de inspección.

Consejo: Siempre confirme las regulaciones específicas del estado con su agente o abogado de Redfin. Las aduanas locales y la competencia en el mercado pueden afectar significativamente los plazos de inspección y decisión.

Cómo prepararse para el período de diligencia debida

Prepararse para la debida diligencia puede ayudarle a actuar con rapidez y confianza una vez que se acepte su oferta. Aquí le mostramos cómo prepararse para el éxito:

• Alinea tu equipo temprano: Prepare a inspectores, topógrafos y otros profesionales antes de que se acepte su oferta para una programación inmediata durante la diligencia debida.






• Revise los documentos importantes con anticipación: Revise las divulgaciones del vendedor, las pautas de la HOA y las reglas de zonificación para evitar sorpresas.






• Comprenda los plazos clave: Sea consciente de los plazos de diligencia debida y realice un seguimiento de ellos en su calendario.






• Prepare sus finanzas: Prepare fondos para la debida diligencia, garantía y posibles reparaciones/créditos.






• Haga una lista de verificación: Cree una lista personalizada de inspecciones y tareas de investigación según sus prioridades y el tipo de propiedad.






• Comuníquese con su agente: Mantenga abiertas las líneas de comunicación para que su agente redfin puede ayudar a coordinar, responder preguntas y defenderlo.

Preguntas frecuentes sobre la debida diligencia en el sector inmobiliario

1. ¿Se requiere la debida diligencia a la hora de comprar una vivienda?

Si bien la diligencia debida no es un requisito legal, se recomienda encarecidamente a los compradores de viviendas. Permite la inspección de la propiedad y la verificación de títulos, brindando a los compradores la opción crítica de cancelar la venta si se encuentran problemas importantes, evitando costosas sorpresas posteriores a la transacción.

2. ¿Qué sucede si surgen problemas durante las inspecciones?

Si las inspecciones descubren problemas importantes, los compradores pueden negociar reparaciones, solicitar créditos o retirarse según lo permita el contrato. El período de diligencia debida protege a los compradores de adquirir una propiedad con defectos desconocidos.

3. ¿Qué sucede una vez finalizado el período de debida diligencia?

Una vez que finaliza el período de diligencia debida, normalmente expira el derecho del comprador a cancelar sin penalización. Cancelar después de este punto puede resultar en la pérdida de la garantía, por lo que todas las negociaciones deben finalizar antes de la fecha límite.

4. Dinero de diligencia debida versus dinero de garantía: ¿cuál es la diferencia?

El dinero de la debida diligencia es un pago no reembolsable al vendedor por sacar la casa del mercado. La garantía es reembolsable en caso de contingencias y se aplica a los costos de cierre, pero ambas demuestran que el comprador habla en serio.

5. ¿La debida diligencia es diferente para condominios o casas con asociaciones de propietarios?

Sí. Los compradores deben revisar las reglas, los presupuestos y los estudios de reservas de la HOA para identificar restricciones, próximas evaluaciones o problemas de mantenimiento que podrían afectar la propiedad o el valor de reventa.