Cuando los propietarios se pierden varios pagos de la hipotecasu prestamista puede comenzar el proceso de ejecución hipotecaria. Este es un procedimiento legal que permite al prestamista recuperar la casa y venderla para recuperar el saldo restante. Si bien es una situación estresante, comprender cómo funciona el proceso puede facilitar la navegación.
Desde la etapa inicial de la pre-forecación, donde los propietarios aún tienen la oportunidad de resolver la deuda, hasta la venta final de la propiedad, cada paso tiene su propio significado y cronograma. Si estás explorando el mercado de la vivienda en Los Ángeles, CA o Buscando una casa en Chicago, ILsaber qué esperar durante la ejecución hipotecaria puede ayudarlo a tomar decisiones informadas.
En este artículo de Redfin, explicaremos el proceso de ejecución hipotecaria paso a paso, cuánto tiempo lleva normalmente y qué opciones pueden estar disponibles en el camino.
¿Qué significa la ejecución hipotecaria?
La ejecución hipotecaria es el proceso legal que un prestamista utiliza para recuperar una propiedad después de que el propietario haya perdido suficientes pagos de la hipoteca para activar el incumplimiento de los términos del préstamo y la ley estatal. Una vez que el proceso está completo, el propietario pierde la propiedad de la propiedad, y el prestamista generalmente lo vende para recuperar el saldo impagado de la hipoteca.
¿Qué es la pre-foreculación?
Preforeco es la primera etapa del proceso de ejecución hipotecaria. Comienza después de que un propietario ha perdido varios pagos de la hipoteca (a menudo tres o más, aunque esto puede variar según el prestamista y el estado). En este punto, el prestamista presenta un aviso de valor predeterminado (asentimiento), o, en algunos estados, un LIS Pendens o un aviso de venta del administrador, que es un registro público que señala que el prestatario está detrás de los pagos.
Durante la preforeciación, el propietario todavía tiene opciones, como:
- Ponerse al día con los pagos perdidos para traer el préstamo actualizado.
- Negociar con el prestamista para un plan de pago o modificación de préstamos.
- Vender la casa, posiblemente a través de un venta cortapara evitar la ejecución hipotecaria completa.
>> Leer: ¿Puedes vender una casa si estás atrasado en los pagos?
¿Cuál es el proceso de ejecución hipotecaria?
Si bien las leyes de ejecución hipotecaria varían según el estado, el proceso generalmente sigue estos pasos:
- Pagos perdidos: El proceso de ejecución hipotecaria generalmente comienza después de que un propietario pierde varios pagos mensuales consecutivos.
- Aviso de valor predeterminado (NOD) o aviso de ejecución hipotecaria: El prestamista presenta un aviso legal con el condado y notifica al prestatario que el préstamo está en incumplimiento.
- Período previo a la ejecución: Durante este tiempo, el propietario aún puede resolver la deuda pagando el monto vencido, organizando una modificación de préstamo o vendiendo la propiedad.
- Subasta o venta de administradores: Si la deuda no se resuelve, la casa está programada para un subasta de ejecución hipotecaria. Estas subastas se pueden mantener en persona o en línea, y los compradores a menudo deben pagar en efectivo o con fondos certificados. En la subasta, la propiedad se vende al mejor postor.
- Propiedad propiedad del banco (REO): Si la casa no se vende en una subasta, se convierte en una propiedad (REO) de propiedad inmobiliaria y el prestamista toma posesión, y luego la vende en el mercado abierto.
Tipos de ejecución hipotecaria y ¿cuánto tiempo lleva el proceso?
El tiempo que lleva completar el proceso de ejecución hipotecaria depende del tipo de ejecución hipotecaria permitida en su estado:
| Tipo de ejecución hipotecaria | Estados de ejemplo | Línea de tiempo típica | Cómo funciona |
| Ejecución hipotecaria | Florida, Illinois, Nueva York | 6 meses – 3 años | El prestamista debe presentar en la corte, y un juez supervisa el proceso. Los atrasos de la corte a menudo extienden la línea de tiempo. |
| Ejecución hipotecaria no judicial | California, Texas, Georgia | 2 – 6 meses | La ejecución hipotecaria se maneja fuera de la corte a través de un administrador. Por lo general, es más rápido y menos costoso para los prestamistas. |
| Ejecución hipotecaria estricta | Connecticut, Vermont | Unos meses – 1 año | Proceso raro, limitado a un pequeño número de estados, donde el tribunal establece una fecha límite de reembolso. Si el prestatario no paga, el prestamista automáticamente toma posesión sin una subasta. |
Otros factores, como las negociaciones con el prestamista, Presentaciones de bancarrotao los intentos de vender la casa, también pueden extender la línea de tiempo independientemente de las leyes estatales.
Ejecución hipotecaria vs. venta corta vs. escritura en lugar
Cuando los propietarios quedarse atrás en los pagoshay alternativas al proceso de ejecución hipotecaria. Cada uno viene con sus propios pros y contras:
- Juicio hipotecario: El prestamista se retira y vende la casa después del incumplimiento. Esto generalmente tiene el mayor impacto en su puntaje de crédito y puede conducir a un juicio de deficiencia si la venta no cubre el saldo total.
- Venta corta: La casa se vende por menos de lo que se debe, pero solo con la aprobación del prestamista. Si bien aún perjudica su crédito, el daño generalmente es menos severo que la ejecución hipotecaria, y le permite seguir adelante antes.
- Escritura en lugar de ejecución hipotecaria: Usted transfiere voluntariamente la propiedad de la casa al prestamista para resolver la deuda. Evita el proceso de subasta pública y, a veces, puede reducir costos adicionales, pero la aprobación depende de los requisitos del prestamista y si hay otros gravámenes en la propiedad.
En general, Ventas cortas y hechos en lugar se consideran menos dañinos para su crédito que una ejecución hipotecaria completa.
¿Puedes detener la ejecución hipotecaria una vez que comience?
Sí, en muchos casos, la ejecución hipotecaria puede detenerse o retrasarse, incluso después de que el proceso haya comenzado. Los propietarios de viviendas pueden tener varias opciones dependiendo de su situación financiera y leyes estatales:
- Traiga el préstamo actual: Pagar el saldo de la hora anterior, incluidas las tarifas tardías, puede restablecer el préstamo.
- Modificación del préstamo: Los prestamistas pueden ajustar los términos del préstamo, como reducir la tasa de interés o extender el período de reembolso, para que los pagos sean más manejables.
- Refinanciación: Si es elegible, Refinanciar una nueva hipoteca puede ayudar a pagar el préstamo delincuente.
- Plan de tolerancia o reembolso: Algunos prestamistas permiten pausas de pago temporales o planes de reembolso estructurados.
- Vender la casa: Enumerar la propiedad o organizar un La venta corta puede ayudar a evitar la ejecución hipotecaria y minimizar el daño crediticio.
- Presentación de bancarrota: La presentación de bancarrota puede detener temporalmente la ejecución hipotecaria mientras el tribunal revisa las opciones de pago.
Actuar rápidamente es esencial. Cuanto antes se comunica un propietario con su prestamista, más opciones generalmente tendrán para prevenir la ejecución hipotecaria.
¿Qué sucede después de la ejecución hipotecaria?
Una vez que se completa la ejecución hipotecaria, el resultado depende de si el La propiedad se vende en una subasta:
- Si la casa se vende en una subasta: La propiedad transfiere al postor ganador, quien luego se hace responsable de la propiedad. El ex propietario debe desocupar la casa, a menudo dentro de un plazo establecido determinado por la ley estatal.
- Si la casa no se vende en una subasta: El prestamista toma posesión de la propiedad, que se convierte en una casa (REO) de propiedad inmobiliaria. Estas propiedades generalmente figuran en venta en el mercado abierto por el prestamista.
¿Cómo afecta la ejecución hipotecaria su puntaje de crédito?
Una ejecución hipotecaria puede tener un grave impacto en su puntaje de crédito. Una vez informado, puede reducir su puntaje en 100 o más, a menudo hasta 160 puntos, dependiendo de su historial de crédito. La ejecución hipotecaria generalmente permanecerá en su informe de crédito durante siete años a partir de la fecha del primer pago perdido que condujo a la ejecución hipotecaria.
Durante este tiempo, es posible que le resulte más difícil calificar para préstamos o crédito a tasas favorables. Sin embargo, el efecto de la ejecución hipotecaria en su crédito disminuye con el tiempo, especialmente si se reconstruye haciendo pagos a tiempo y manteniendo bajos los saldos de crédito.
¿Puedes comprar una casa después de la ejecución hipotecaria?
Sí, es posible comprar otra casa después de la ejecución hipotecaria, pero generalmente hay un período de espera antes de que los prestamistas aprueben una nueva hipoteca. La duración de este período depende del tipo de préstamo y su recuperación financiera:
- Préstamos convencionales (Fannie Mae/Freddie Mac): Por lo general, requiere un período de espera de 7 años después de la ejecución hipotecaria.
- Préstamos de la FHA: Puede estar disponible en tan solo 3 años si ha restablecido el buen crédito; A veces antes con circunstancias atenuantes documentadas y aprobación del prestamista.
- Préstamos de VA: Por lo general, requiere un período de espera de 2 años, pero potencialmente más corto con circunstancias atenuantes aprobadas.
- Préstamos del USDA: Generalmente requieren un período de espera de 3 años, con posibles excepciones para circunstancias atenuantes.
Mientras tanto, Mejorando su puntaje de créditoahorrar para un pago inicial y mostrar ingresos estables fortalecerá su solicitud cuando esté listo para comprar nuevamente.
