Minimizar las ganancias de capital al vender una casa de vacaciones

Control de llave:

• No hay exclusión de residencia primaria disponible: Al vender una segunda casa, no puede usar la exclusión de la residencia principal que permite $ 250,000/$ 500,000 en ganancias libres de impuestos.
• Existen múltiples estrategias de reducción de impuestos: Varios enfoques pueden ayudar a reducir la carga impositiva de las ganancias de capital en las ventas de la segunda vivienda.
• Las estrategias clave incluyen: Aumentar su base de costos con mejoras, potencialmente utilizando 1031 intercambios o compensar las ganancias con pérdidas de inversión.

Comprender las ganancias de capital de la segunda casa

Ya sea que se trate de una casa de montaña en Aspen, CO o un condominio en la playa en Atlantic City, NJ, su casa de vacaciones (y cualquier segundo hogar) se considera un activo de capital bajo las reglas del IRS. A diferencia de las residencias primarias, las segundas casas que no se utilizan como residencias primarias, incluidas las casas de vacaciones y las propiedades de inversión, se consideran activos de capital bajo las reglas del IRS y no califican para la exclusión del impuesto sobre las ganancias de capital.

La cantidad de impuesto sobre las ganancias de capital que deberá en la venta de una segunda casa depende de varios factores, incluido cuánto tiempo es propietario de la propiedad y su nivel de ingresos. Para 2025, el Tasas de ganancias de capital a largo plazo son:

• 0% Para archivos individuales con ingresos imponibles de hasta $ 48,350 y parejas casadas que presentan conjuntamente hasta $ 96,700
• 15% Para la mayoría de los contribuyentes de ingresos medios
• 20% Para archivadores individuales con ingresos superiores a $ 533,401 y parejas casadas superiores a $ 600,051

Los ingresos de altos ingresos también pueden enfrentar el impuesto sobre la renta de la inversión neta del 3.8%, lo que hace que la tasa efectiva sea tan alta como 23.8%.

Ajuste su base de costos con los costos y mejoras de adquisición

Una de las formas más efectivas de reducir las ganancias de capital es aumentar su base de costo: la cantidad que originalmente pagó por la propiedad más mejoras calificadas.

Lo que puede agregar al costo base:

Costos de adquisición:

• Precio de compra
• Costos de cierre
• Seguro de título
• Honorarios de abogados
• Tarifas de grabación
• Costos de encuesta

Mejoras de capital: Las mejoras de capital son reparaciones o actualizaciones permanentes, sin incluir reparaciones o mantenimiento de rutina. Los ejemplos incluyen:

• Adiciones de la habitación
• Instalaciones de cubierta o patio
• Nuevo techo
• Actualizaciones del sistema HVAC
• Renovaciones de cocina o baño
• Paisajismo (características permanentes)
• Sistemas de seguridad

Gastos de venta: También puede aumentar su base de costos agregando cualquier tarifa de bienes raíces que califiquen, como la comisión de bienes raíces y los costos de cierre, pagados al vender su segunda casa.

Ejemplo: Si compró su segunda casa por $ 400,000 y la vendió por $ 500,000, inicialmente parecería que benefició $ 100,000. Pero si también gastó $ 15,000 en costos de adquisición, $ 20,000 para renovar los baños, $ 25,000 para poner un techo nuevo y $ 30,000 en comisión inmobiliaria, su base de costo puede ser de $ 490,000, reduciendo su ganancia imponible a solo $ 10,000.

Para una lista completa de mejoras de calificación, ver Publicación del IRS 530.

Reclamar costos de depreciación por alquileres

Si ha alquilado su segunda casa, puede reclamar deducciones de depreciación que reducen sus ingresos por alquiler imponibles. Sin embargo, cuando venda, enfrentará la recuperación de depreciación.

Si anteriormente alquiló la segunda casa, también puede enfrentar la recuperación de depreciación, lo que significa que cualquier depreciación reclamada durante los años de alquiler se gravará a una tasa del 25% cuando venda.

Si bien la recuperación de depreciación se suma a su carga fiscal, las deducciones de depreciación anuales durante la propiedad pueden proporcionar beneficios fiscales significativos que pueden superar el costo de la recuperación, especialmente si se encuentra en un nivel impositivo más alto durante los años de alquiler que cuando se vende.

Convierta su casa de vacaciones a una propiedad de alquiler

Alquilar la propiedad le permitiría tratarla como una inversión y reclamar depreciación y otras deducciones. La conversión de su segunda casa a una propiedad de alquiler ofrece varias ventajas:

• Deducciones anuales de depreciación (Por lo general, el 3.636% del valor de la propiedad por año para la propiedad de alquiler residencial)
• Gastos deducibles, incluyendo mantenimiento, administración de propiedades, seguros e impuestos a la propiedad
• Potencial de ingresos de alquiler Para compensar los costos de propiedad

Esta estrategia funciona mejor si tiene tiempo antes de necesitar vender y puede generar ingresos de alquiler significativos.

1031 intercambio

Un intercambio de tipo similar 1031 le permite diferir los impuestos sobre las ganancias de capital al reinvertir los ingresos en propiedades de inversión similares establecidas bajo Sección 1031 del Código de Rentas Internas y detallado en Publicación del IRS 544. Sin embargo, las vacaciones o las segundas viviendas celebradas principalmente para uso personal no califican para el tratamiento de intercambio con fiscal con impuestos bajo IRC §1031como se aclara en Regulación del Tesoro 1.1031 (a) -1 (b) y Registro de ingresos del IRS 2008-16.

Requisitos de puerto seguro

Procedimiento de ingresos 2008-16 Proporciona puertos seguros bajo los cuales el IRS no desafiará si una unidad de vivienda califica como propiedad considerada para su uso en un comercio o negocio:

Para la propiedad que está vendiendo (propiedad renunciada):

• Poseer la propiedad durante 24 meses antes del intercambio
• Alquile la unidad en Fair Market Rental por catorce o más días en cada uno de los dos períodos de 12 meses
• Restringir el uso personal a la mayor de catorce días o al diez por ciento de la cantidad de días que se alquiló en el alquiler del mercado justo

Para la propiedad que está adquiriendo (propiedad de reemplazo):

• Los mismos requisitos deben cumplirse durante 24 meses después del intercambio

Para más información, consulte el Orientación del IRS sobre intercambios de tipo Me gusta.

Importante: 1031 Los intercambios de propiedades de vacaciones o segundas viviendas que no siguen las pautas de Safe Harbor aún pueden calificar para el tratamiento de intercambio con impuestos, pero debe consultar con asesores legales y fiscales.

Compensación de ganancias con pérdidas de inversión

La recolección de pérdida de impuestos implica vender valores con una pérdida de ganancias de compensación en otras inversiones. Según el Publicación del IRS 550si sus pérdidas de capital exceden sus ganancias de capital, puede reducir sus ingresos imponibles en hasta $ 3,000 para el año y llevar a cabo un exceso de pérdidas a los años futuros bajo Código de Impuestos Internos Sección 1211.

Cómo funciona:

1. Primero de compensación de tipo tipo tipo: Las pérdidas a corto y largo plazo deben usarse primero para compensar las ganancias del mismo tipo, como se describe en Publicación del IRS 544
2. Aplicar pérdidas excesivas: Si sus pérdidas de un tipo exceden sus ganancias del mismo tipo, puede aplicar el exceso al otro tipo
3. Reducir el ingreso ordinario: Puede usar hasta $ 3,000 en pérdidas netas para compensar sus ingresos ordinarios por IRC Sección 1211 (b)
4. Llevar adelante: También puede llevar a cabo cualquier pérdida excesiva para compensar las ganancias de capital y el impuesto sobre la renta en años futuros, como se especifica en Publicación del IRS 550, Capítulo 4

Cuidado con las reglas de venta de lavado: Si compra la misma inversión o alguna inversión, el IRS considera «sustancialmente idéntico» dentro de los 30 días anteriores o después de vender una pérdida, no podrá reclamar la pérdida. Esto se rige por Código de Rentas Internas Sección 1091 y detallado en Publicación del IRS 550, Capítulo 4.

Considere su período de tenencia

Si ha tenido su segunda casa durante más de un año, generalmente pagará un impuesto a las ganancias de capital a largo plazo entre 0% y 20%, dependiendo de sus ganancias. Las ganancias de capital a corto plazo se tratan como ingresos regulares y gravados de acuerdo con los soportes del impuesto sobre la renta ordinaria: 10%, 12%, 22%, 24%, 32%, 35%o 37%.

Consideraciones de tiempo clave:

Utilice cuentas con ventajas de impuestos

Los activos mantenidos dentro de las cuentas destacadas de impuestos, como 401 (k) s o IRA, no están sujetos a impuestos sobre las ganancias de capital mientras permanecen en la cuenta. Si bien no puede mantener bienes inmuebles directamente en la mayoría de las cuentas de jubilación, puede:

• IRA autodirigidas: Algunos permiten inversiones inmobiliarias
• Fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT): Mantenga estos en cuentas con aviso de impuestos
• Crowdfunding de bienes raíces: Algunas plataformas ofrecen opciones con ventajas de impuestos

Roth IRA y 529 cuentas tienen grandes ventajas fiscales: si sigue las reglas de la cuenta, puede retirar dinero de esas cuentas libres de impuestos.

Estrategias de inversión de eficiencia fiscal

Más allá de la cosecha de pérdida de impuestos, considere estos enfoques:

• Selección de fondos de eficiencia fiscal: Elija fondos índices o fondos administrados por impuestos con una mayor facturación
• Ubicación del activo: Mantenga inversiones de impuestos en cuentas con ventajas fiscales
• Estrategia de reequilibrio: En lugar de reinvertir los dividendos en la inversión que les pagó, reequilibrar al poner ese dinero en sus inversiones de bajo rendimiento para evitar vender a los empleados fuertes

Beneficios de propiedad hereditaria

Si hereda la propiedad, recibe una «base intensificada» igual al valor justo de mercado en el momento de la herencia, eliminando efectivamente las ganancias de capital incorporadas. Esta estrategia implica:

• Planificación patrimonial con miembros de la familia
• Considerando los regalos de por vida frente a la herencia
• Comprensión de las implicaciones de impuestos de transferencia de boquietas de generación

Importante: Esto requiere una planificación patrimonial cuidadosa y debe involucrar a un abogado de planificación patrimonial.

Convierta su casa de vacaciones a su residencia principal para reclamar la exclusión de ganancias de capital de residencia principal

Hacer que la propiedad sea su residencia principal puede calificarlo para la exclusión del impuesto sobre las ganancias de capital bajo Código de Impuestos Internos Sección 121. Puede calificar para excluir hasta $ 250,000 de ganancia de sus ingresos, o hasta $ 500,000 si presenta una declaración conjunta con su cónyuge, como se detalla en Publicación del IRS 523.

Requisitos:

Debe cumplir con la prueba de propiedad y la prueba de uso: debe haber sido propietario y utilizado su hogar como su hogar principal durante un período que agregó al menos dos años de los cinco años anteriores a su fecha de venta, por IRC Sección 121 (a) y Regulación del Tesoro 1.121-1 (c).

Estrategia de tiempo:

Si convierte su hogar principal en una propiedad de alquiler, las reglas de intercambio bajo Sección 1031 y exclusión de reglas de ingresos bajo Sección 121 pueden aplicar ambos. La exclusión de la Sección 121 se aplica primero a la ganancia realizada; luego se aplica la sección 1031, como se aclara en Regulación del Tesoro 1.121-4 (d) y Publicación del IRS 523, Capítulo 1.

Consideraciones importantes y próximos pasos para minimizar el impuesto sobre las ganancias de capital en su casa de vacaciones

Mantenimiento de registros

Mantener registros detallados de:

• Documentos de compra originales
• Todos los recibos y facturas de mejora
• Registros de ingresos y gastos de alquiler (si corresponde)
• Tarifas de servicio profesional relacionadas con la propiedad

Consulta profesional

Dada la complejidad de estas estrategias, consulte con:

• Profesionales de impuestos Para la implementación de la estrategia
• Abogados de bienes raíces para 1031 intercambios
• Asesores financieros para la recolección de pérdidas de inversión
• Abogados de planificación patrimonial para estrategias de herencia

Requisitos de informes

Usar Anexo D (Formulario 1040), ganancias y pérdidas de capital y Formulario 8949, ventas y otras disposiciones de los activos de capital informar las ventas de activos de capital, como se requiere en Código de Rentas Internas Sección 6045 y detallado en Publicación del IRS 544.

Si recibes Formulario 1099-Sdebe informar la venta incluso si la ganancia es excluible, por Reglamento del Tesoro 1.6045-4 y Publicación del IRS 523.

Recursos adicionales

Recuerde, las leyes fiscales son complejas y cambian con frecuencia. Las estrategias se describen aquí proporcionan un marco para reducir los impuestos sobre las ganancias de capital, pero la implementación siempre debe involucrar a profesionales fiscales calificados que puedan adaptar el asesoramiento a su situación específica.

Preguntas frecuentes: minimizar el impuesto sobre las ganancias de capital mientras se vende una casa de vacaciones

¿Cuál es la diferencia entre las tasas impositivas de ganancias de capital a corto y largo plazo?

Si ha tenido su casa de vacaciones durante más de un año, pagará tasas de ganancias de capital a largo plazo de 0%, 15%o 20%dependiendo de su nivel de ingresos, como se describe en IRC Sección 1 (H). Las propiedades mantenidas durante un año o menos están sujetas a ganancias de capital a corto plazo, que se gravan como ingresos ordinarios a tasas de hasta 37%, por Publicación del IRS 550.

¿Puedo convertir mi casa de vacaciones en una residencia principal para calificar para la exclusión de las ganancias de capital?

Sí, puede excluir hasta $ 250,000 ($ 500,000 para parejas casadas) al convertirla en su residencia principal durante al menos 2 de los 5 años antes de vender, según IRC Sección 121 y Publicación del IRS 523. Sin embargo, los cambios recientes limitan esta estrategia para las propiedades convertidas.

¿Cuál es el impuesto neto a la renta de la inversión y cómo afecta las ventas de viviendas de vacaciones?

El impuesto neto a la renta de la inversión agrega una superficie de 3,8% sobre las ganancias de capital si su ingreso bruto ajustado modificado excede los $ 200,000 (single) o $ 250,000 (presentación de casada conjuntamente), bajo IRC Sección 1411 y detallado en Formulario del IRS 8960.

¿Cómo puedo reducir mis ingresos imponibles en el año que vende?

Considere maximizar las contribuciones de jubilación, recolectar pérdidas de otras inversiones, cronometrar la venta para un año de bajos ingresos o difundir la venta en los años fiscales utilizando una venta a plazos bajo IRC Sección 453 y Publicación del IRS 537.

¿Debo considerar una venta a plazos?

Una venta de cuotas extiende la ganancia durante varios años, lo que puede mantenerlo en niveles impositivos más bajos y evitar el umbral de impuesto sobre la renta de la inversión neta. Esto se rige por IRC Sección 453 y explicado en Publicación del IRS 537.

¿Puedo regalar parte de mi casa de vacaciones para reducir las ganancias de capital?

Sí, regalar porciones a los miembros de la familia puede reducir su ganancia general, aunque los destinatarios reciben su base de costos. Cada persona puede excluir las ganancias a sus límites individuales si califican. Reglas de impuestos a las donaciones bajo IRC Sección 2501 y Publicación del IRS 559 aplicar.

¿Qué pasa si heredé la casa de vacaciones?

La propiedad heredada recibe una «base intensificada» igual al valor justo de mercado en el momento de la herencia bajo IRC Sección 1014potencialmente eliminando la mayoría de las ganancias de capital. Esto se explica en Publicación del IRS 551.

¿Puedo hacer mejoras justo antes de vender para reducir las ganancias?

Las mejoras de capital que agregan valor o extienden la vida de la propiedad se pueden agregar a su base, reduciendo la ganancia imponible. Sin embargo, las reparaciones de rutina no califican a menos que sean parte de un proyecto de mejora mayor, por Publicación del IRS 523.

¿Cómo afecta el momento de mi venta a mi tasa impositiva?

Su tasa impositiva depende de su ingreso total en el año de venta. Considere vender en un año cuando tiene ingresos más bajos, se encuentran entre trabajos o se retiró recientemente. Los soportes se describen en Publicación del IRS 17.

¿Qué registros necesito para minimizar mi factura de impuestos?

Mantenga los registros de su precio de compra original, todas las mejoras de capital, los gastos de venta y cualquier depreciación reclamada. La documentación es crucial para calcular su base correctamente, según sea necesario para Programado y Formulario 8949.

¿Puedo compensar las ganancias con pérdidas de otras inversiones?

Sí, puede usar pérdidas de capital de acciones, bonos u otras inversiones para compensar las ganancias de capital de la venta de su casa de vacaciones. Las pérdidas netas de hasta $ 3,000 pueden compensar los ingresos ordinarios, con pérdidas excesivas que se llevan a cabo, bajo IRC Sección 1211.

¿Debo considerar un resto de la confianza caritativa?

Un fideicomiso restante caritativo puede proporcionar ingresos al tiempo que reduce los impuestos sobre las ganancias de capital y proporciona deducciones benéficas. Usted transfiere la propiedad al fideicomiso, que lo vende libre de impuestos y le paga ingresos. Esta estrategia se rige por IRC Sección 664 y Publicación del IRS 559.