Uno de los métodos más utilizados utilizan los profesionales de bienes raíces para determinar el valor de una casa es el enfoque de comparación de ventas. El enfoque de comparación de ventas, también conocido como el enfoque de datos del mercado, estima el valor de una propiedad al compararlo con propiedades similares que se han vendido recientemente en la misma área. Piense en ello así: si desea saber por qué vale su automóvil, verá para qué los autos similares de la misma marca y modelo han vendido recientemente. Esta técnica ayuda tanto a los compradores como a los vendedores a comprender el verdadero valor del mercado de una propiedad.
¿Cuál es un enfoque de comparación de ventas?
El enfoque de comparación de ventas es un popular evaluación inmobiliaria método que compara el precio de venta y otros datos de similares o propiedades comparables a otra casa para determinar su valor. Un agente inmobiliario o tasador analiza los precios de listado y venta de otras viviendas en el área y revisa las condiciones actuales del mercado y el hogar en sí para determinar su valor.
El objetivo del enfoque de comparación de ventas es encontrar el hogar valor justo de mercadolo que significa lo que puede vender razonablemente dado el mercado inmobiliario actual. El Análisis de mercado comparativo Utilizado en este método es mejor realizado por un agente o tasador de bienes raíces, ya que están en el medio del mercado y saben de qué manera son los precios de tendencia.
Una descripción general de cómo funciona el enfoque de comparación de ventas para valorar hogares
El enfoque de comparación de ventas es parte de un Análisis de mercado comparativo utilizado por agentes inmobiliarios. Un agente trabajará para encontrar propiedades similares recientemente vendidas con tantos atributos comunes como sea posible.
Los agentes inmobiliarios se convierten rápidamente en expertos en reconocer los diversos atributos que los compradores en su mercado están buscando y cuánto se suman estas características al valor de una casa. También son excelentes para evaluar la condición de su hogar y compararla con las condiciones de las casas que se han vendido recientemente.
Encuentra comparables de bienes raíces
Al utilizar el enfoque de comparación de ventas, un agente buscará ventas recientes de casas que compartan algunas o todas las siguientes características con el hogar que está tratando de fijar el precio:
- Ubicación y vecindario: el enfoque de comparación de ventas se realiza mejor utilizando casas dentro del mismo vecindario o subdivisión, ya que representa diferentes distritos escolares y otros factores que afectarían al mercado local. También puedes usar el Informe de tendencia del vecindario Para obtener más información sobre el mercado en su área.
- Estilo y características del hogar: cuando esté utilizando el enfoque de comparación de ventas, intente encontrar casas que sean lo más similares posible, incluida su estilo, la cantidad de habitaciones y baños, etc.
- Calidad de la construcción: no todas las casas se construyen igual. Es mejor encontrar casas que tengan una calidad de construcción similar, por lo que sabe que está viendo dos casas verdaderamente comparables.
- Edad y condición: busque casas que tengan aproximadamente la misma edad y condición que los suyos. Si una casa es significativamente más nueva o más antigua que otra casa, el enfoque de comparación de ventas no será tan preciso.
- Tamaño del lote y tamaño del lote: el tamaño del hogar es importante cuando se usa el enfoque de comparación de ventas. Trate de encontrar una casa que sea el mismo tamaño general de la casa que el suyo y tenga mucho que sea aproximadamente del mismo tamaño y calidad.
- Listados de área recientemente vendidas: dependiendo de cuánta actividad se ve en el mercado, las casas recientemente vendidas suelen ser más valiosas que las vendidas demasiado lejos en el pasado. Las fechas de ventas lo más recientes posible ayudarán a obtener el valor más preciso.
Hacer ajustes a los comparables
No importa cuántas compensaciones tengas que elegir, nunca encontrarás una casa que sea idéntica a la tuya. Como resultado, incluso cuando use el hogar más comparable, probablemente aún tenga que hacer algunos ajustes a los precios en las comps que encuentre.
Aquí hay algunos factores que puede usar para hacer ajustes a valores de vivienda comparables:
- Condiciones de mercado: El mercado inmobiliario puede cambiar rápidamente. Incluso si una casa comparable se vendió hace un mes, el mercado podría haber cambiado desde entonces, lo que significa que tendrá que hacer ajustes a los comparables para tener en cuenta eso.
- Calidades y características: Como dijimos, no hay dos casas idénticas. Incluso en dos hogares con características similares, uno podría valer más. Tal vez una casa ha renovado recientemente su cocina o tiene un estilo más de tendencia.
- Características de ubicación: incluso dos casas en el mismo vecindario podrían tener valores diferentes basados en su ubicación. ¿Está uno en una calle concurrida, mientras que la otra está en un callejón sin salida tranquilo? ¿Uno está más cerca de ciertas comodidades?
Analizar ajustes de peso
Una vez que su agente inmobiliario haya completado el análisis comparativo de mercado, utilizará un promedio ponderado de las casas comparables para determinar el valor justo de mercado de su hogar. Cuando use un enfoque ponderado, le dará el mayor peso a las casas que son más similares a su hogar, mientras que las casas que necesitan más ajustes tendrán menos peso.
Enfoque de comparación de ventas versus enfoque de costo
El enfoque de comparación de ventas puede ser el método más común para fijar un hogar, especialmente si vive en un área suburbana o en un vecindario establecido en un área metropolitana grande donde hay muchos datos de ventas recientes para encontrar el valor de mercado de su hogar.
Sin embargo, si su hogar es único, ubicada en un área escasamente poblada o se compra para una inversión, puede haber poco o ningún datos de ventas disponibles y el enfoque de comparación de ventas es menos útil. En esos casos, podría usar el enfoque de costos en su lugar.
El enfoque de costo determina el valor de una casa preguntando cuánto costaría volver a construir la casa. El enfoque de costo analiza el costo de la tierra y los edificios, incluidas las mejoras en el edificio, así como la depreciación.
Hay dos subcategorías del enfoque de costos. Uno es el costo de reproducción, que implicaría el costo de construir un verdadero duplicado del original utilizando materiales originales. El otro es el costo de reemplazo, o cuánto costaría una casa similar utilizando materiales y técnicas de construcción modernas.
El resultado final
El enfoque de comparación de ventas es uno de los métodos más populares para fijar el precio de los hogares. Ya sea que se esté preparando para comprar o vender una casa, o ambas, es importante comprender cómo esta estrategia juega en el precio que pagará por una casa o cuánto puede obtener para su hogar actual.
Si se está preparando para vender su casa y necesita ayuda para establecer un precio de venta, Conectarse con un agente Redfin y vea qué enfoque de venta ofrece.
Preguntas frecuentes:
¿Cuándo debe utilizar el enfoque de comparación de ventas?
El enfoque de comparación de ventas es mejor cuando vive en un vecindario o subdivisión grande donde hay muchas casas comparables. Si vive en una zona rural o tiene un hogar único, el enfoque de comparación de ventas puede no funcionar.
¿Cuál es una propiedad «comparable»?
Una propiedad comparable es una propiedad recientemente vendida que tiene características similares a la propiedad que se está evaluando, ubicada en el mismo mercado o muy similar.
¿Cuál es una debilidad del enfoque de comparación de ventas?
La mayor debilidad del enfoque de comparación de ventas es que no hay dos casas son idénticas. No importa cuántas casas similares encuentren, todavía habrá diferencias que puedan hacer que el precio de su hogar sea un desafío.
¿El enfoque de comparación de ventas es siempre exacto?
Si bien es altamente confiable, su precisión depende de la disponibilidad de ventas verdaderamente comparables y la experiencia del tasador para hacer los ajustes apropiados.
¿Puedo usar el enfoque de comparación de ventas para estimar el valor de una casa?
Si bien ciertamente puede investigar datos de ventas recientes, un tasador profesional tiene la experiencia para seleccionar los comparables más relevantes y hacer ajustes precisos y defendibles.
