Control de llave:
- Los contratos de bienes raíces deben incluir elementos clave como la oferta, la aceptación y la consideración para ser legalmente vinculantes.
- Los términos faltantes o poco claros pueden conducir a disputas, retrasos o incluso transacciones fallidas.
- Los compradores, vendedores e inversores pueden evitar dificultades al comprender los elementos esenciales del contrato y leer cada cláusula cuidadosamente.
Los contratos de bienes raíces son la columna vertebral de cada transacción de propiedades. De hecho, de acuerdo con la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR), los problemas de contrato contabilizaron 22% de los cierres retrasados en 2023haciéndolos uno de los obstáculos más comunes en los acuerdos inmobiliarios. Ya sea que sea un comprador de vivienda por primera vez, un inversor experimentado o que se prepare para vender su propiedad, comprender los elementos esenciales de un contrato de bienes raíces puede ahorrarle tiempo, dinero y estrés.
¿Qué es un contrato de bienes raíces?
Un contrato de bienes raíces es un acuerdo legalmente vinculante entre las partes para comprar, vender o transferir propiedades. Describe los términos de la transacción, desde el precio de compra hasta las contingencias, y protege tanto a los compradores como a los vendedores. Sin los elementos correctos, el contrato no puede mantenerse en la corte.
Para ser exigible, cada contrato inmobiliario debe incluir estos elementos críticos:
1. Oferta y aceptación
El comprador propone una oferta, y el vendedor debe aceptarla. Este acuerdo mutuo, a menudo llamado «reunión de las mentes», es la base del contrato.
2. Consideración
La consideración se refiere al valor intercambiado, generalmente al precio de compra. Sin tener en cuenta, el contrato no es válido.
3. Legalidad de propósito
El contrato debe describir un propósito legal. Por ejemplo, no puede hacer cumplir un contrato para comprar una propiedad para uso ilegal.
4. Partes competentes
Tanto el comprador como el vendedor deben ser legalmente capaces de celebrar el contrato (de edad legal, mente sana y no bajo coacción).
5. Descripción de la propiedad
El contrato debe incluir una descripción legal clara y precisa de la propiedad, no solo la dirección de la calle.
6. Firmas
Un contrato no es vinculante sin las firmas de todas las partes involucradas. En la mayoría de los estados, las firmas electrónicas son aceptables.
7. Contingencias
Las contingencias son condiciones que deben cumplirse antes del cierre. Los ejemplos comunes incluyen:
8. plazos y plazos
Los contratos deben especificar los plazos para la aprobación de financiamiento, las inspecciones, las evaluaciones y el cierre. Las líneas de tiempo vagas a menudo conducen a disputas.
Ejemplo: Imagine que un comprador presenta una oferta que indique «El financiamiento debe estar asegurado en un tiempo razonable». Sin una fecha específica, «razonable» podría significar dos semanas para el vendedor pero dos meses para el comprador. Si el prestamista tarda más de lo que el vendedor espera, el acuerdo podría colapsar, y el comprador podría incluso perder su dinero sincero. Se leería una cláusula más fuerte, «El comprador debe obtener la aprobación de financiamiento dentro de los 21 días de la aceptación del contrato».
9. Divulgaciones
La ley estatal y federal requiere que los vendedores revelen defectos o problemas conocidos con la propiedad, como la pintura de plomo o el daño por agua.
Ejemplo: Un vendedor no revela que el sótano se inunda durante las fuertes lluvias. Después del cierre, el nuevo comprador descubre el problema y enfrenta miles de dólares en reparaciones. Debido a que el defecto era conocido pero no revelado, el vendedor podría ser considerado legalmente responsable. Para evitar esto, los vendedores deben ser por adelantado sobre todos los problemas conocidos, y los compradores deben revisar cuidadosamente los formularios de divulgación y hacer preguntas de seguimiento.
Dificultades comunes en contratos inmobiliarios
Incluso con los elementos esenciales en su lugar, muchos compradores y vendedores tienen problemas porque pierden detalles importantes. Aquí están las trampas más comunes, y cómo evitarlas:
No agregar fechas de vencimiento a su oferta
Sin una fecha de vencimiento clara, su oferta podría permanecer abierta indefinidamente, creando incertidumbre y limitando su capacidad para perseguir otras propiedades. Siempre incluya una fecha límite para que ambas partes sepan cuándo la oferta es válida.
Pérdida financiera
No cumplir con las obligaciones contractuales, como la falta de una fecha límite de financiamiento, puede hacer que pierda su depósito de dinero en serio, que a menudo es de varios miles de dólares.
Disputas legales
Los malentendidos sobre responsabilidades o un lenguaje poco claro en torno a reparaciones, plazos o contingencias pueden conducir a disputas e incluso reclamos de incumplimiento de contrato.
Costos imprevistos
Los contratos deben explicar quién paga por qué. Sin claridad, puede terminar responsable de los costos inesperados, como impuestos a la propiedad, seguro de título o honorarios de abogados.
Contingencias perdidas
Si pasa por alto o renuncia a protecciones importantes, como la inspección del hogar o la contingencia de evaluación, podría verse obligado a avanzar en un acuerdo que no tenga sentido financiero.
Condiciones de propiedad no deseadas
Saltar inspecciones o no incluir cláusulas de reparación podría dejarlo atrapado con una casa que tiene defectos no revelados.
Con vistas a las contingencias
Los compradores a veces subestiman cuán cruciales son las contingencias para proteger sus intereses. Ya sea para asegurar el financiamiento o garantizar una evaluación justa, las contingencias le dan la capacidad de alejarse si las cosas no se alinean.
Faltños de fechas límite
Los contratos inmobiliarios incluyen plazos estrictos para proporcionar documentación, completar inspecciones y cerrar el acuerdo. La falta de estos plazos puede provocar sanciones o incluso cancelación.
Subestimando costos adicionales
Los compradores a menudo se centran solo en el precio de compra y se olvidan de los costos de cierre, como el seguro de título, las tarifas de evaluación, los impuestos a la propiedad y las tarifas de abogados, que pueden sumar hasta el 2–5% del precio de la casa.
Ignorando la debida diligencia
No realizar una búsqueda de título o omitir una inspección profesional puede dejarlo vulnerable a los gravámenes, disputas límite o problemas estructurales ocultos.
Toma de decisiones emocionales
Enamorarse de una propiedad puede nublar su juicio, lo que lo lleva a pasar por alto términos desfavorables o hacer ofertas que se extienden más allá de su presupuesto.
Malentendiendo las leyes locales
Las reglas de HOA, las regulaciones de zonificación o las ordenanzas de la ciudad pueden limitar la forma en que usa o modifica su propiedad. Ignorar estos por adelantado puede causar frustración y agregar gastos más tarde.
Cómo evitar estas dificultades
- Lea el contrato completo cuidadosamente – No hagas. Tómese el tiempo para comprender cada cláusula y condición.
- Hacer las cuestiones – Si algo no está claro, su agente o abogado de bienes raíces puede proporcionar claridad.
- Contratar a un profesional – Un abogado de bienes raíces puede detectar problemas y garantizar que el contrato proteja sus intereses.
- Realizar diligencia debida – Siempre obtenga una inspección del hogar y una búsqueda de títulos antes de cerrar.
- Comprender todos los costos – Tenga en cuenta los costos de cierre, los impuestos y los gastos continuos de propiedad.
- Ser paciente – La carrera aumenta el riesgo de pasar por alto los detalles cruciales.
Por qué trabajar con profesionales es importante
Los contratos de bienes raíces son complejos, e incluso una pequeña supervisión puede costar miles de dólares. Un agente inmobiliario o abogado de bienes raíces con licencia puede garantizar que su contrato sea hermético y que sus intereses estén protegidos.
Si está listo para comprar o vender una casa, el mejor paso que puede dar es trabajar con un agente experimentado que conoce los entresijos de los contratos. Puede Encuentre un agente de bienes raíces Redfin mejor calificado en su área para guiarlo a través de cada paso del proceso.
Preguntas frecuentes
- ¿Es válido un contrato inmobiliario escrito a mano?
Sí, siempre que contenga todos los elementos esenciales, pero se recomiendan fuertemente contratos escritos formales. - ¿Puede un comprador retirarse de un contrato de bienes raíces?
Sí, pero solo en circunstancias específicas, como cuando no se cumple una contingencia o si el vendedor no revela un defecto. - ¿Qué sucede si faltan firmas a un contrato?
Sin firmas de todas las partes, el contrato no es legalmente exigible.
Avanzando con confianza
Comprender los elementos esenciales de un contrato de bienes raíces no es solo una letra pequeña legal, es la base de una transacción inmobiliaria exitosa. Al saber qué buscar, evitar dificultades comunes y trabajar con profesionales experimentados, puede avanzar con confianza si está comprando, vendiendo o invirtiendo.
