Desde propiedad problemática hasta venta rentable: su guía para vender una casa que necesita reparaciones

Key Takeways:

• Espere vender por alrededor del 10 al 20% por debajo del valor de mercado completo al vender una casa que necesita reparaciones
• Vender sin hacer reparaciones puede ahorrarle tiempo y esfuerzo si necesita vender su casa rápidamente
• Tomar decisiones estratégicas sobre las cuales las reparaciones le proporcionarán el mejor retorno de la inversión

Ya sea que viva en una ciudad tranquila o en un mercado inmobiliario caliente como San Francisco o Bostónes fundamental hacer su investigación antes de poner a Houson el mercado que necesita reparaciones. Vender una parte superior del fijador significa comercializar su propiedad al tiempo que reconoce problemas de mantenimiento significativos, problemas estructurales o sistemas obsoletos. Es una excelente opción para los vendedores que necesitan vender rápidamente o desean atraer compradores en efectivo.

Como vendedor, debe tener en cuenta que los principales problemas estructurales y los riesgos de seguridad pueden evitar que los compradores accedan al financiamiento tradicional, especialmente los préstamos respaldados por el gobierno como préstamos VA o FHA que tienen requisitos específicos de condición de propiedad.

Venta con reparaciones necesarias frente a hacer reparaciones antes de la venta:

La decisión depende de su situación financiera específica, línea de tiempo y tolerancia al riesgo. Calcule los costos totales, incluidas las reparaciones, los gastos de transporte y los costos de oportunidad antes de elegir su estrategia.

¿Cuánto perderá vender una casa que necesita reparaciones?

Los datos sugieren que el El impacto financiero varía por la gravedad y el tipo de reparaciones necesarias al vender su casa.

Deberías esperar un Reducción promedio de precios de aproximadamente el 10 al 20% al vender su casa con las reparaciones necesarias.

Muchos agentes inmobiliarios recomiendan que los vendedores completen renovaciones cosméticas básicas antes de vender su casa, incluso si la casa está en buena forma. Pintar el exterior de la casa o al menos una habitación interior son la Reparaciones más comunes Los agentes recomiendan.

¿Debería hacer reparaciones o vender su casa tal como es?

Con un poco de investigación, debería poder hacer algunas conjeturas educadas sobre si tiene sentido o no gastar dinero en reparaciones.

1. Calcular el total costos de reparación incluyendo materiales, mano de obra, permisosy su inversión de tiempo.
2. Compare esto con el aumento del precio de venta esperado y considere su línea de tiempo disponible. Por ejemplo, si las reparaciones cuestan $ 30,000 pero solo aumentan el precio de venta en $ 20,000, la venta de asi tiene sentido financiero.

El tiempo del mercado afecta este cálculo. En los mercados calientes, los compradores pueden pasar por alto los problemas de reparación. En los mercados más lentos, las reparaciones completadas pueden ser necesarias para atraer ofertas.

La situación financiera personal es más importante. Si no puede pagar reparaciones o necesita reubicarse rápidamente, la venta de As-IS elimina el estrés y la incertidumbre.

Use este árbol de decisión para determinar su mejor estrategia:

Hacer reparaciones si:

• El costo total de reparación es inferior al 80% del aumento del precio de venta esperado
• Tiene más de 3 meses disponibles para renovaciones
• El mercado local favorece fuertemente las propiedades de la mudanza
• Reparaciones abordar problemas de seguridad que previenen la aprobación de los préstamos

Véndelo como es si:

• Los costos de reparación superan las ganancias de los precios de venta esperadas
• Necesitas reubicar dentro de los 60 días
• Te falta fondos para renovaciones de calidad.
• El mercado tiene una fuerte actividad de los inversores

Cómo minimizar las pérdidas financieras al vender su fijador

Aquí hay algunos pasos procesables para proteger su inversión antes y durante las negociaciones del precio de venta

Preparación previa a la lista:

Mientras comercializa la casa para vender:

• Precio basado en costos de reparación reales, no emociones
• Proporcionar estimaciones de reparación a compradores serios
• Considere ofrecer garantías de vivienda
• Ser transparente sobre todos los problemas conocidos

Durante las negociaciones del precio de venta:

• Establezca su precio mínimo aceptable antes de la lista
• Comprender las limitaciones de financiamiento del comprador
• Negociar créditos de reparación frente a reducciones de precios
• Documentar todos los acuerdos por escrito

Considere reparaciones fáciles de alto impacto para atraer compradores

La limpieza profunda, el desorden y el paisajismo básico mejoran las primeras impresiones sin gastos importantes. Concéntrese en mejoras por debajo de $ 5,000 que mejoren significativamente la percepción del comprador. Estas reparaciones a menudo cuestan menos que la reducción de precios que aceptaría para dejarlas sin hacer:

Actualizaciones interiores ($ 200- $ 2,000+):

Seguridad y funcionalidad ($ 100- $ 2,000+):

• Reemplazo de detectores de humo que no funcionan alrededor de $ 115
• Reparación de pasamanos sueltos y costos de pasos alrededor de $ 2,000 de término medio
• Arreglar los costos obvios de plomería de plomería desde $ 100 hasta $ 500
• La actualización de las salidas y interruptores eléctricos puede variar en costos, dependiendo de si necesita trabajo eléctrico real o si solo está reemplazando las placas. Si necesita instalar una nueva salida, debe esperar gastar $ 175/salida

Mejoras de apelación de la acera ($ 150- $ 2,000+):

• Paisajismo y mantenimiento del césped generalmente cuestan alrededor de $ 300
• Promedios de superficies exteriores de lavado a presión alrededor de $ 300 pero puede variar mucho dependiendo del tamaño de su hogar
• Reemplazar su puerta de entrada generalmente costará $ 1,500 para la instalación y la puerta en sí es un promedio alrededor de $ 300aunque las puertas más decorativas pueden costar miles de dólares.
• La limpieza o la reparación de canaletas y bajantes costarán en cualquier lugar de $ 167 a $ 385

Aborde los problemas de seguridad que evitan la aprobación de los préstamos, como pasamanos sueltos, detectores de humo que no funcionan o riesgos eléctricos obvios. Estas reparaciones pueden ampliar significativamente su grupo de compradores.

Cómo financiar reparaciones si decide renovar antes de vender

Préstamos para mejoras para el hogar Ofrezca financiamiento de tasa fija para renovaciones, aunque requieren un buen crédito y un capital suficiente. Este es el Método más común de reparaciones de financiación y renovaciones a su hogar. La refinanciación de efectivo puede proporcionar fondos de reparación, pero extiende su compromiso de hipoteca.

Los préstamos personales o las tarjetas de crédito solo deben usarse como último recurso debido a las altas tasas de interés. Considere si tomar deudas para reparaciones tiene sentido si planea vender inmediatamente después.

Préstamos para mejoras para el hogar:

• Tasas de interés fijas (típicamente 6-15%)
• Mantios del préstamo de hasta $ 100,000
• Términos de reembolso de 2-7 años
• Requiere buen crédito (puntaje más de 650)

Refinanciación de efectivo:

• Acceder al capital doméstico para reparaciones
• Tasas de interés más bajas que los préstamos personales
• Extiende el compromiso de la hipoteca
• Requiere suficiente equidad hipotecaria

Evite estas opciones de financiamiento:

• Tarjetas de crédito (altas tasas de interés)
• Préstamos de día de pago (términos depredadores)
• Préstamo contra cuentas de jubilación

Asegúrese de que el precio sea correcto

El precio de su hogar de manera competitiva es uno de los factores más importantes para comercializar con éxito una casa que necesita reparaciones significativas. Es crucial que tenga un precio de manera competitiva en base ventas comparables de propiedades de condición similar, no casas renovadas. Puede estar pensando que no hay daño al tratar de obtener el mismo precio que una casa renovada de al lado. Confíe en los Estados Unidos, el sobrealimentación extiende el tiempo del mercado, reduciendo en última instancia el precio de venta final. Los precios que son demasiado altos también pueden matar el interés del comprador si el mercado es lento.

Primero, investigar ventas comparables en su área:

• Encuentre 3-5 casas similares vendidas en los últimos 6 meses
• Ajustar para las diferencias de condición
• Considere días en el mercado para cada venta

A continuación, calcule el precio ajustado a la reparación de su hogar:

• Comience con un promedio de ventas comparable
• Restar costos de reparación estimados
• Agregue el 10-20% del amortiguador para las negociaciones
• Considere el ajuste de las condiciones del mercado

Evite estos errores de precios:

• Sobrevaloramiento con la esperanza de «probar el mercado»
• Uso de estimaciones en línea sin ajustes locales
• Ignorando las fluctuaciones del mercado estacional
• Precios emocionales basados en recuerdos o mejoras

Considere ofrecer créditos de reparación o una concesión del vendedor

Créditos de reparación son otra opción a considerar al comercializar su hogar. La mayoría de los compradores sobreestiman el costo real de las reparaciones al comprar una casa. Ofrecerles dinero en los costos de compra o cierre puede ayudar a abordar las preocupaciones de un comprador sobre el financiamiento o la molestia de hacer renovaciones.

¿Contrata a un agente de ESate real u ofrece su casa a la venta por el propietario (FSBO)?

Vender una casa que necesita reparaciones rara vez es una transacción simple, por lo que no recomendamos las ventas del propietario (FSBO) para este tipo de propiedades. Los agentes inmobiliarios experimentados comprenden los requisitos de divulgación, las estrategias de precios y las negociaciones de los compradores para propiedades en dificultades. Los agentes también tienen acceso a las redes de inversores y pueden comercializar propiedades para efectuar compradores que se especializan en subida de fijador. Busque un agente con experiencia en venta de soldados y propiedades en dificultades si es posible.

Requisitos legales: lo que debe revelar al vender una casa

Categorías de divulgación obligatoria

Existen leyes locales sobre lo que un vendedor debe revelar al vender una casa, independientemente de su condición o precio de venta. Si está vendiendo una casa que necesita reparaciones, es imperativo que se familiarice con regulaciones locales alrededor de revelaciones obligatorias. La mayoría de los estados requieren que los vendedores revelen defectos materiales conocidos como:

Problemas estructurales:

• Grietas o asentamientos de la base
• Daño a la pared de carga
• Fugas de techo o daños estructurales
• Problemas de hundimiento o soporte de piso

Plomería y problemas eléctricos:

• Cableado anticuado o peligroso
• Paneles eléctricos inadecuados
• Fallas persistentes de plomería
• Problemas de presión o drenaje de agua

Peligros ambientales:

• Pintura de plomo (obligatoria para las casas anteriores a 1978)
• Materiales de asbesto
• Tanques de almacenamiento subterráneo
• Presencia de gas radón

Daño de agua y problemas de plagas:

• Inundaciones previas o daños por agua
• Historial de presencia o remediación de moho
• Infestaciones de termitas o plagas
• Registros de tratamiento y garantías

Códigos de construcción y regulaciones locales

Los requisitos de divulgación adicionales incluyen:

• Trabajo no permitido – renovaciones completadas sin permisos adecuados
• Violaciones de código – Problemas conocidos de seguridad o código de construcción
• Evaluaciones especiales – Mejoras municipales pendientes
• Restricciones de zonificación – Limitaciones de uso de la propiedad

Regulaciones locales varíe significativamente, así que consulte con un abogado de bienes raíces o un agente experimentado para comprender sus obligaciones de divulgación específicas. No revelar problemas conocidos puede resultar en demandas y sanciones financieras después del cierre.

Preguntas frecuentes

¿Puedo vender una casa con problemas importantes de la base?

Sí, pero debe revelar problemas de base conocidos y esperar reducciones significativas de precios. Los compradores e inversores en efectivo a menudo compran viviendas con problemas de fundación, pero el financiamiento puede no estar disponible para los compradores que utilizan el financiamiento tradicional.

¿Necesito permisos para reparaciones antes de vender?

No necesita permisos para vender, pero se debe revelar el trabajo no probado. Los compradores pueden solicitar un comprobante de permisos para renovaciones importantes o negociar créditos para los costos de adquisición de permisos.

¿Cómo pongo un precio a una casa que necesita reparaciones?

Obtenga estimaciones de contratistas para reparaciones importantes y reste estos costos de ventas comparables de viviendas renovadas. Agregue un amortiguador del 10-20% para las negociaciones del comprador y los problemas inesperados.

¿Los compradores obtendrán financiamiento para soldados?

Los préstamos convencionales requieren propiedades para cumplir con los estándares de habitabilidad. Los préstamos de renovación de la FHA 203 (k) y VA permiten financiamiento para reparaciones, pero estos programas tienen requisitos adicionales y tiempo de procesamiento.

¿Qué sucede si no revelo problemas conocidos?

No revelar defectos materiales puede resultar en demandas, daños financieros y cancelación de contratos. La mayoría de los estados tienen sanciones específicas por la no divulgación de problemas conocidos.

¿Debería obtener múltiples estimaciones de reparación?

Sí, obtenga al menos tres estimaciones para reparaciones importantes. Esto proporciona precios precisos para las negociaciones del comprador y demuestra la debida diligencia en su proceso de divulgación.