Cuando se esté preparando para cerrar una vivienda, recibirá varios documentos finales que describen los términos de su préstamo, los costos de cierre y el monto exacto que cada parte debe pagar o recibir. Dos de los más importantes son la divulgación de cierre y la declaración de liquidación (también llamada declaración de liquidación ALTA o, en transacciones más antiguas, HUD-1).
Aunque los dos formularios suelen contener números similares y esos números deben coincidir, no son intercambiables. Una divulgación de cierre es un documento requerido por el prestamista que explica los detalles de su hipoteca y debe entregarse al menos tres días antes del cierre. Una declaración de liquidación, por otro lado, es un documento preparado por el agente de cierre que muestra los costos finales detallados de la transacción y se entrega tanto al comprador como al vendedor el día del cierre.
Ya sea que te estés acercando Boulder, Colorado, EE.UU., Memphis, Tennesseeo Providencia, Rhode IslandSin embargo, comprender cómo funcionan juntos estos documentos puede ayudarle a detectar errores a tiempo y evitar sorpresas de último momento.
¿Qué es una divulgación final?
A divulgación de cierre es un documento de cinco páginas requerido por el gobierno federal que le brinda al prestatario (el comprador que obtiene una hipoteca) los detalles finales de su préstamo hipotecario. Está diseñado para la protección del consumidor y debe entregarse al menos tres días hábiles antes del cierre.
¿Quién recibe la divulgación final?
Sólo el prestatario recibe la divulgación de cierre. Los vendedores no reciben este documento.
¿Cuál es el propósito de la divulgación final?
La divulgación final describe:
- Términos finales del préstamo: Incluye tasa de interés, monto del préstamo y cualquier cambio en los términos desde la solicitud.
- Pagos hipotecarios mensuales proyectados: detalla su capital, intereses, seguro hipotecario y depósito en garantía para su presupuesto mensual.
- Costos de cierre y gastos prepagos.: enumera todos los pagos iniciales requeridos, como impuestos, seguro del hogar e intereses.
- Efectivo necesario para cerrar: El monto exacto que deberás llevar al cierre, evitando sorpresas.
- Un desglose detallado de las tarifas de los préstamos, los cargos del prestamista y los costos de terceros: Detalla el destino de cada dólar, desde el origen hasta la tasación y los cargos de título.
La función principal de la divulgación de cierre es garantizar que los prestatarios sepan exactamente lo que están pagando y puedan comparar las cifras finales con sus cifras anteriores. estimación de préstamo.
Momento: la regla de los tres días
La ley federal exige que los prestamistas proporcionen la información de cierre tres días hábiles antes de que el comprador firme los documentos finales del préstamo. Esto les da a los prestatarios tiempo para revisar, hacer preguntas o señalar discrepancias.
¿Qué es una declaración de liquidación (ALTA o HUD-1)?
A declaración de liquidacióna menudo llamado declaración de liquidación ALTA, es un desglose detallado de cada partida financiera en una transacción de bienes raíces. A diferencia de la divulgación final, representa ambas partes del trato.
¿Quién es el destinatario de la declaración de liquidación?
Tanto el comprador como el vendedor reciben sus propias versiones de la declaración de liquidación. Agentes Redfin y prestamistas A menudo también reciben copias.
¿Cuál es el propósito de la declaración de liquidación?
La declaración de liquidación detalla:
- Todo comprador y vendedor. costos de cierre: una lista completa de todas las tarifas de transacción, desde el título hasta la grabación, detallando quién paga cada una.
- Créditos y prorrateos: Los prorrateos de impuestos a la propiedad, cuotas de HOA, servicios públicos o concesiones de vendedores garantizan que cada parte pague su parte justa hasta el cierre.
- Impuestos y seguros: Impuesto sobre la propiedad, impuesto de transferencia, seguro de vivienda y cualquier reserva prepaga requerida por el prestamista recaudada.
- Comisiones de agentes: Comisiones totales adeudadas y distribuidas al comprador y a los agentes del listado.
- Pagos: Los montos exactos necesarios para liquidar la hipoteca, los gravámenes u obligaciones relacionadas con la propiedad existentes del vendedor.
- Todos los depósitos y desembolsos: detalla todo el dinero prepago (como dinero en garantía) y cómo se distribuirán los fondos después del cierre, incluidos los ingresos del vendedor.
Precisión: los totales deben coincidir con la información de cierre
Debido a que la divulgación de cierre se basa en la declaración de liquidación, los totales del comprador deben coincidir exactamente, especialmente el efectivo para cerrar y los costos de cierre. Si no es así, el agente de cierre debe corregir los documentos.
Las diferencias clave entre la divulgación de cierre y la declaración de liquidación
Para ayudar a entender cuándo verá cada formulario y lo que cubre, a continuación se describen las distinciones clave entre la divulgación de cierre y la declaración de conciliación.
| Característica | Divulgación final | Declaración de liquidación |
| ¿Quién lo recibe? | Sólo prestatario | El comprador y el vendedor obtienen cada uno versiones |
| Objetivo | Condiciones finales del préstamo y costos específicos del prestatario | Contabilidad financiera completa para ambas partes. |
| Contenido | Detalles del préstamo, pagos, costos del prestatario. | Todos los cargos de transacción, créditos, depósitos, comisiones. |
| ¿Requisito legal? | Sí, más préstamos hipotecarios | No es un requisito federal, pero es una práctica estándar |
| Momento | Debe recibirse 3 días antes del cierre. | Normalmente se proporciona en el momento del cierre o justo antes |
| ¿Debe coincidir? | Sí, debe coincidir con los totales de liquidación | La base para las cifras de CD. |
Por qué son importantes ambos documentos
Aunque cumplen funciones diferentes, la divulgación final y la declaración de liquidación trabajan juntas para garantizar:
- Contabilidad transparente y precisa
- Protección tanto para el comprador como para el vendedor
- Cumplimiento de las normas federales de protección al consumidor
- Números finales consistentes
La declaración de liquidación es particularmente útil para la preparación de impuestos y el mantenimiento de registros, especialmente para los vendedores que necesitan pruebas de honorarios, comisiones y costos de cierre.
Notas específicas de cada estado: California y otros mercados
Debido a que las aduanas de cierre varían de un estado a otro, los documentos exactos que recibe (y quién los prepara) pueden verse un poco diferentes dependiendo de dónde los compre.
Estados de custodia
- Dónde: California, Washington, Arizona, Nevada
- Cómo funciona: Las compañías de depósito en garantía o de títulos supervisan el cierre y coordinan la financiación.
- Documentación del comprador: Divulgación de cierre + declaración de liquidación de ALTA del comprador
- Papeleo del vendedor: Declaración de liquidación ALTA específica del vendedor
Estados procuradores
- Dónde: Nueva York, Nueva Jersey, Massachusetts, Georgia, Carolina del Norte, Carolina del Sur
- Cómo funciona: Un abogado de bienes raíces realiza o supervisa el cierre y revisa todos los documentos.
- Documentación del comprador: Divulgación de cierre + declaración de conciliación estilo ALTA (puede incluir tarifas específicas del estado)
- Papeleo del vendedor: Declaración de liquidación ALTA del vendedor con cualquier adenda requerida por el abogado
Estados de la compañía de títulos
- Dónde: Muchos estados del Medio Oeste y del Sur
- Cómo funciona: Las compañías de títulos lideran el proceso de cierre y manejan la financiación, el registro y el desembolso.
- Documentación del comprador: Divulgación de cierre + declaración de liquidación de ALTA (el formato varía ligeramente según el mercado)
- Papeleo del vendedor: Declaración de liquidación ALTA específica del vendedor
Transacciones en efectivo (a nivel nacional)
- Dónde: Todos los estados
- Cómo funciona: Sin préstamo involucrado, no hay supervisión del prestamista ni divulgación final.
- Documentación del comprador: Declaración de liquidación ALTA (u ocasionalmente un HUD-1 en ciertos mercados)
- Papeleo del vendedor: Declaración de liquidación ALTA o HUD-1 del vendedor
Cuándo y cómo recibirás estos documentos
El tiempo es importante durante el proceso de cierre, por lo que aquí es cuando puede esperar que aparezca cada documento.
- Divulgación final: Enviado por el prestamista tres días hábiles antes del cierre, generalmente por correo electrónico a través de un portal seguro.
- Declaración de liquidación: Preparado por la compañía de títulos o el abogado de cierre y entregado poco antes o en el momento del cierre, a veces el día del.
Uso de la declaración de liquidación de impuestos y registros
La declaración de liquidación es uno de los documentos más útiles que recibirá al momento del cierre porque incluye:
- Impuestos a la propiedad pagados o acreditados
- Impuestos de transferencia
- Tarifas de grabación
- Comisiones inmobiliarias
- Costos de cierre pagados por el vendedor
- Créditos y ajustes al comprador.
Los vendedores en particular deben conservar este documento durante ganancias sobre el capital informes.
Lista de verificación de cumplimiento y precisión
Antes de firmar sus documentos finales, vale la pena repasar esta breve lista de verificación de precisión:
- Confirme que recibió su divulgación de cierre al menos 3 días hábiles antes de firmar
- Compare los términos del préstamo con la estimación de su préstamo
- Verifique que los totales de la divulgación de cierre coincidan con la declaración de liquidación
- Revisar prorrateos, créditos y pagos.
- Pregúntele a su prestamista o agente de cierre sobre cualquier tarifas inesperadas
Preguntas frecuentes: declaración de liquidación frente a divulgación de cierre
1. ¿Es lo mismo liquidación y cierre?
No. El cierre es el evento donde se firman los documentos. La liquidación es la contabilidad financiera de la transacción, documentada en la declaración de liquidación.
2. ¿Para qué se utiliza una declaración de liquidación?
Detalla todos los cargos, créditos, depósitos y tarifas tanto para el comprador como para el vendedor.
3. ¿Cuándo debe recibir un vendedor una declaración de liquidación?
Por lo general, poco antes o el día del cierre, proporcionado por la compañía de títulos o el abogado de cierre.
4. ¿Existe otro nombre para una declaración de liquidación?
Sí, la Declaración de conciliación ALTA o, en algunos casos, la Declaración de conciliación HUD-1 anterior.
