Experimentar una ejecución hipotecaria puede ser un desafío financiero y emocional, pero no tiene por qué cerrar la puerta a la futura propiedad de vivienda para siempre. Si esperas comprar de nuevo usando un préstamo de la FHAes esencial comprender el período de espera de ejecución hipotecaria de la FHA, cómo los prestamistas evalúan su solicitud y qué excepciones podrían permitirle calificar antes.
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¿Cuál es el período de espera de ejecución hipotecaria de la FHA?
La FHA (Administración Federal de Vivienda) establece un período de espera obligatorio antes de que los prestatarios con una ejecución hipotecaria previa puedan calificar para una nueva hipoteca asegurada por la FHA.
El período de espera estándar de la FHA es de tres años después de que se complete su ejecución hipotecaria. Eso significa tres años a partir de la fecha en que la escritura de su casa se transfirió al prestamista o la propiedad se vendió en una subasta, no desde la fecha en que no realizó el primer pago.
Cómo funciona el cronograma del período de espera
Aquí hay una línea de tiempo simplificada para ilustrar:
- Pagos atrasados: Normalmente, entre 3 y 6 meses de falta de pago antes de que comience el procedimiento de ejecución hipotecaria.
- Proceso de ejecución hipotecaria: Los procedimientos judiciales tardan varios meses dependiendo de su estado.
- Finalización de la ejecución hipotecaria: La propiedad se vende o la escritura se transfiere nuevamente al prestamista.
- Período de espera de tres años inicios: Medido desde la fecha de finalización de la ejecución hipotecaria.
- Elegibilidad para préstamos de la FHA puede reanudarse después de tres años si se cumplen los requisitos de crédito e ingresos.
Ejemplo: Si su ejecución hipotecaria se completó el 8 de octubre de 2025, puede ser elegible para un préstamo de la FHA el 8 de octubre de 2028, suponiendo que su perfil crediticio y financiero cumpla con las pautas de la FHA.
>>Leer: El proceso de ejecución hipotecaria
Períodos de espera de la FHA según las circunstancias de la ejecución hipotecaria
No todos los eventos relacionados con ejecuciones hipotecarias se tratan de la misma manera según las pautas de la FHA. La duración de su período de espera puede variar según el tipo de evento de incumplimiento y si hubo circunstancias atenuantes. Aquí hay un desglose:
| Tipo de evento | Período de espera estándar de la FHA | Con circunstancias atenuantes | Notas clave |
| Juicio hipotecario | 3 años | Potencialmente menos de 3 años. | Comienza a partir de la fecha de finalización de la ejecución hipotecaria (transmisión de escritura o subasta) |
| Escritura en lugar de ejecución hipotecaria | 3 años | Potencialmente menos de 3 años. | Mismas reglas que la ejecución hipotecaria; debe demostrar que el evento estuvo fuera de su control |
| venta corta | 3 años | Potencialmente menos de 3 años. | Puede calificar antes si no hay pagos atrasados antes de la venta corta |
| Capítulo 7 de bancarrota | 2 años desde el alta | N / A | Se requiere restablecer el crédito |
| Capítulo 13 de bancarrota | 1 año de pagos puntuales | N / A | Se necesita aprobación del tribunal para presentar la solicitud antes del alta |
Nota: Las circunstancias atenuantes deben estar bien documentadas, como la pérdida del empleo debido al cierre de la empresa, una enfermedad grave o la muerte de un asalariado principal. El divorcio o la imposibilidad de vender generalmente no califican.
Comprender los tipos de quiebra
- Capítulo 7 de bancarrota: La bancarrota del Capítulo 7 elimina la deuda. Es una quiebra de liquidación porque usted vende posesiones o activos no exentos para pagar a sus acreedores.
- Capítulo 13 de bancarrota: La bancarrota del Capítulo 13 implica reorganizar el pago de su deuda bajo supervisión judicial, con un plan para pagar a los acreedores dentro de 3 a 5 años.
¿Qué pasa si tuviera tanto una ejecución hipotecaria como una quiebra?
Si experimentó tanto una ejecución hipotecaria como una quiebra, la FHA analiza el último de los dos eventos para determinar su período de espera.
Por ejemplo:
- Si su quiebra fue cancelada primero y la ejecución hipotecaria ocurrió después, se aplica el período de espera de ejecución hipotecaria de tres años.
- Si la ejecución hipotecaria se completó primero pero su quiebra se canceló más tarde, se aplica el período de espera de dos años a partir de la fecha de cancelación, suponiendo que se haya restablecido el crédito.
Los prestamistas revisarán su situación cuidadosamente para determinar su elegibilidad. En algunos casos, es posible que sea necesario cumplir ambos plazos, especialmente si la ejecución hipotecaria se incluyó en la quiebra pero no se finalizó hasta después de la condonación. La documentación sólida, un historial crediticio limpio desde los hechos y una prueba de estabilidad financiera son clave para la aprobación.
¿El período de espera de la FHA difiere para las ventas al descubierto frente a las ejecuciones hipotecarias?
En la mayoría de los casos, el período de espera de la FHA es de tres años tanto para ventas al descubierto como para ejecuciones hipotecarias. Sin embargo, ventas cortas A veces puede ofrecer más flexibilidad si se cumplen ciertas condiciones.
- Venta corta: Si no tuvo hipotecas ni pagos a plazos atrasados en los 12 meses previos a la venta corta, y la venta no fue el resultado de un incumplimiento estratégico, es posible que pueda calificar para un nuevo préstamo de la FHA antes de los tres años.
- Juicio hipotecario: El período de espera de tres años generalmente se aplica en todos los ámbitos, a menos que pueda documentar circunstancias atenuantes, como pérdida de empleo, enfermedad grave u otros eventos fuera de su control, que causaron el incumplimiento.
En todos los casos, los prestamistas revisarán de cerca su crédito, ingresos y documentación para confirmar la elegibilidad.
Excepciones al período de espera de ejecución hipotecaria de la FHA
La FHA proporciona una posible excepción si la ejecución hipotecaria fue el resultado de circunstancias atenuantes fuera de su control, tales como:
- Enfermedad grave o fallecimiento de un asalariado
- Pérdida de empleo vinculada al cierre o despido de la empresa (no a mala conducta)
- Otras dificultades importantes y documentadas
Para calificar para una excepción, debe demostrar:
- El evento realmente estuvo fuera de tu control.
- Tenías un historial crediticio satisfactorio antes del evento.
- Desde entonces, ha restablecido un buen crédito y estabilizado sus ingresos.
Importante: El divorcio, la imposibilidad de vender una casa o la renuncia voluntaria a la propiedad generalmente no califican como circunstancias atenuantes.
Programa “Regreso al Trabajo” de la FHA (nota histórica)
Entre 2013 y 2016, la FHA ofreció el Programa de Circunstancias Atenuantes de Regreso al Trabajo, que permitía a los prestatarios elegibles volver a comprar después de solo un año si completaban el asesoramiento sobre vivienda y cumplían con criterios estrictos.
Aunque este programa ha expirado, algunos prestamistas aún pueden considerar períodos de espera más cortos, caso por caso, si hay documentación sólida que respalde el reclamo por dificultades.
Lo que buscan los prestamistas después de una ejecución hipotecaria
Incluso después del período de tres años, cumplir con los requisitos mínimos de la FHA no garantiza la aprobación. Los prestamistas evaluarán:
- Puntaje de crédito (El mínimo de la FHA es 580 con un pago inicial del 3,5%, pero muchos prestamistas prefieren un pago más alto)
- Historial de pagos desde la ejecución hipotecaria
- Relación deuda-ingresos (DTI)
- Estabilidad del empleo y de los ingresos
- Fondos y reservas para el pago inicial
Reconstrucción de crédito y mantener los pagos a tiempo después de la ejecución hipotecaria es crucial. Los prestamistas quieren ver que la ejecución hipotecaria fue un evento aislado, no parte de un patrón de mala gestión financiera.
>>Leer: ¿Se puede obtener una hipoteca con un nuevo trabajo?
Alternativas si no puedes esperar tres años
Si necesita financiamiento antes de que finalice el período de espera de la FHA, es posible que haya algunas opciones disponibles:
- Préstamos convencionales: Algunos permiten un período de espera más corto (tan solo dos años en caso de circunstancias atenuantes, o siete años en caso contrario).
- Préstamos VA (si es elegible): Generalmente un período de espera de dos años después de la ejecución hipotecaria.
- Préstamos no QM (hipotecas no calificadas): Los programas alternativos pueden ofrecer plazos flexibles, pero a menudo vienen con tasas más altas y pagos iniciales más elevados.
- compra en efectivo: Si es económicamente posible, comprar sin financiación evita por completo las restricciones del período de espera.
Preguntas frecuentes sobre los períodos de espera de ejecución hipotecaria de la FHA
1. ¿Puedo obtener un préstamo de la FHA dos años después de la ejecución hipotecaria?
Por lo general no, la FHA requiere tres años completos. La única excepción es si califica bajo circunstancias atenuantes.
2. ¿El periodo de carencia comienza cuando dejé de pagar mi hipoteca?
No. Comienza en la fecha de finalización de la ejecución hipotecaria, generalmente cuando la escritura se transfiere o la casa se vende en una subasta.
3. ¿Las ventas al descubierto o las escrituraciones en lugar tienen el mismo período de espera?
Sí, generalmente la FHA aplica el mismo cronograma de tres años, aunque pueden aplicarse excepciones en casos excepcionales.
4. ¿Puedo mejorar mis posibilidades de calificar anticipadamente?
Sí. Reconstruir su crédito, pagar las facturas a tiempo, reducir la deuda y documentar ingresos estables puede ayudarlo a calificar más fácilmente una vez que finalice el período de espera.
