¿Cuáles son los beneficios fiscales de ser propietario de una vivienda?

Conclusiones clave:

• Los propietarios de viviendas pueden ser elegibles para recibir valiosas exenciones fiscales, incluidas deducciones por intereses hipotecarios, impuestos a la propiedad y ciertas mejoras en el hogar.
• Algunos beneficios requieren detallar sus deducciones, mientras que otros, como los créditos de energía, pueden aplicarse incluso si toma la deducción estándar.
• Las leyes tributarias cambian con frecuencia, así que confirme las reglas actuales del IRS o hable con un profesional de impuestos certificado antes de presentar la declaración.

Comprar una casa es un hito importante en la vida y puede proporcionar numerosos beneficios. Sin embargo, junto con los cambios en el estilo de vida, existen importantes implicaciones fiscales que hay que tener en cuenta.

Ya sea que sea la primera vez que presenta sus impuestos después comprar una casa en Buffalo, Nueva York o acabas de comprar tu segundo casa en Phoenix, AZhay mucho que tener en cuenta. En este artículo de Redfin, brindaremos una breve descripción general, luego revisaremos los beneficios fiscales de ser propietario de una casa, los formularios que necesitará para cada beneficio y más.

¿Cuáles son los beneficios fiscales de ser propietario de una vivienda?

Uno de los aspectos más interesantes de comprar una casa son las exenciones fiscales. Estos van desde deducciones hasta créditos y son una gran ventaja de comprar en lugar de alquilar un hogar.

Aquí hay un desglose rápido:

• Deducción de intereses hipotecarios: Los propietarios de viviendas que detallan pueden deducir los intereses pagados sobre su hipoteca, hasta los límites de préstamos del IRS.
• Deducción del impuesto a la propiedad: Deduce los impuestos estatales y locales sobre la propiedad pagados en una residencia principal, hasta $10,000 ($5,000 si es casado que presenta la declaración por separado).
• Deducción de préstamos sobre el valor líquido de la vivienda: Los intereses sobre préstamos sobre el valor líquido de la vivienda o HELOC son deducibles si el préstamo se utiliza para mejoras en la vivienda.
• Deducción por oficina en casa: Permite a los propietarios que trabajan por cuenta propia deducir los gastos de un espacio dedicado para la oficina en casa.
• Certificado de crédito hipotecario: Un crédito fiscal para compradores de vivienda que califican y que reduce el costo de los impuestos.
• Exclusiones de ganancias de capital: Los propietarios de viviendas pueden excluir hasta $250,000 ($500,000 para parejas casadas) en ganancias del impuesto a las ganancias de capital al vender una residencia principal, si cumplen con los requisitos de propiedad y residencia.

Profundicemos en todos los beneficios fiscales que los propietarios pueden aprovechar al presentar la declaración de impuestos después de comprar una casa.

1. Deducción de intereses hipotecarios

interés hipotecario Las deducciones son probablemente el beneficio fiscal más común para los propietarios de viviendas. Si tienes una hipoteca, puedes deducir los intereses que pagaste durante todo el añoque puede compensar algunos de los costos de ser propietario de una casa mientras suma miles de ahorros. Sólo podrá aprovechar el beneficio de intereses hipotecarios si detalla sus deducciones.

El principal máximo de la hipoteca elegible para intereses deducibles es $750,000, o $375,000 si está casado y presenta una declaración por separado. Pero si su hipoteca comenzó antes del Ley de Empleos y Reducción de Impuestos (TCJA) se aprobó en 2017, el límite es mayor: $1 millón, o $500,000 si se presenta por separado.

Nota: Si tenía un contrato escrito vinculante vigente antes del 15 de diciembre de 2017 para cerrar antes del 1 de enero de 2018, y cerró la vivienda antes del 1 de abril de 2018, el IRS tratará tu hipoteca como si la hubieras obtenido antes del 16 de diciembre de 2017.

A partir de 2022, ya no se podrán deducir las primas del seguro hipotecario.

Formularios de impuestos requeridos:

• Anexo A (Formulario 1040): La Sección A se utiliza para detallar sus deducciones. No necesita esto si toma la deducción estándar.
• Formulario 1098: Su prestamista hipotecario normalmente envía este formulario cada enero. Detalla cuánto interés hipotecario pagó durante el año anterior, que utilizará al completar el Anexo A.

2. Deducción del impuesto a la propiedad

Otra reducción fiscal clave para los propietarios de viviendas es la Impuesto Estatal y Local (SALT) deducción, que ayuda a compensar los impuestos a la propiedad. En resumen, puedes deducir dos de los tres tipos de impuestos que pagaste durante el año, hasta $10,000 ($5,000 si presentas la declaración por separado).

Este límite de $10,000 se aplica al total de todos los impuestos estatales y locales combinados, incluidos los impuestos sobre la propiedad, los ingresos y las ventas, independientemente de la cantidad de propiedades que posea.

Los tres tipos de impuestos que puedes deducir son impuesto a la propiedadimpuesto sobre la renta e impuesto sobre las ventas. Sin embargo, sólo puedes deducir dos de los tres tipos de impuestos, uno de los cuales siempre puede ser el impuesto sobre la propiedad. A continuación se muestran dos ejemplos de cómo puede optar por deducir:

• Impuestos a la propiedad + impuestos sobre la renta estatales y locales
• Impuestos a la propiedad + impuestos sobre las ventas estatales y locales

Si vives en un cooperativatienes reglas especiales. En lugar de que usted pague impuestos directamente, la cooperativa misma generalmente pagará el impuesto a la propiedad y le transferirá el costo a usted en sus tarifas mensuales.

Formularios de impuestos requeridos:

• Anexo A (Formulario 1040): Solo es necesario si detallas tus deducciones.
• Documentación cooperativa requerida (cuando corresponda)

3. Deducción de intereses de préstamos con garantía hipotecaria

A préstamo sobre el valor líquido de la vivienda Es una segunda hipoteca que le permite pedir prestada una gran suma de dinero contra el valor líquido de su vivienda. El valor líquido de la vivienda es la diferencia entre el valor actual de su vivienda y el monto que debe en su hipoteca. Si obtiene un préstamo con garantía hipotecaria, es posible que pueda deducir los intereses del mismo.

Los límites son los mismos que los de la deducción de intereses hipotecarios: $750,000 de la deuda hipotecaria total si presentan una declaración conjunta y $375,000 si presentan una declaración por separado. Tenga en cuenta que sólo puede deducir intereses si utiliza el dinero para comprar, construir o mejora tu hogar. Si obtuvo su préstamo sobre el valor líquido de la vivienda antes del 16 de diciembre de 2017 y la deuda estaba protegida según la ley anterior, aún puede deducir los intereses incluso si los fondos no se utilizaron para mejoras en la vivienda.

Las mismas deducciones se aplican a líneas de crédito sobre el valor líquido de la vivienda (HELOC)también. Y, dado que los HELOC suelen tener tasas de interés más bajas que los préstamos con garantía hipotecaria, puede ser la forma más barata de pedir prestado grandes sumas de dinero.

Formulario de impuestos:

• Anexo A (Formulario 1040): Para detallar sus deducciones.

4. Certificado de crédito hipotecario

El Certificado de crédito fiscal hipotecario (MCC) es un programa ofrecido a través de agencias de financiación de vivienda estatales o locales. Su objetivo principal es aumentar el acceso a la propiedad de vivienda para personas de ingresos bajos a moderadamente bajos. compradores de vivienda por primera vez. El MCC no está disponible en todos los estados.

El MCC permite a los compradores de vivienda que califican convertir hasta $2,000 de su interés hipotecario en un crédito fiscal dólar por dólar. A diferencia de una deducción, que reduce la renta imponible, un crédito reduce directamente su factura de impuestos.

Por lo general, una MCC solo cubrirá un porcentaje del interés hipotecario anual, pero generalmente puede reclamar el crédito todos los años. Es posible que aún pueda reclamar los intereses restantes en el Anexo A. También puede transferir el crédito de MCC no utilizado a años futuros.

Nota: Debe solicitar un MCC en el momento de comprar su casa; no es algo que puedas reclamar después del hecho.

Formularios de impuestos:

• Anexo A (Formulario 1040): Para detallar sus deducciones.
• Formulario 8396: Disponible en el sitio web del IRS, este formulario es donde reclama el certificado de crédito hipotecario.

5. Exclusiones de ganancias de capital

Cuando llega el momento de vender su casa, generalmente puede excluir hasta $250,000 de ganancias de capital ($500,000 si presentan una declaración conjunta) de sus ingresos sujetos a impuestos, siempre que haya sido propietario de la casa y haya vivido en ella durante al menos dos de los últimos cinco años. Generalmente puedes reclamar esta exclusión una vez cada dos años.

Es posible que pueda reducir sus ganancias gravadas aumentando el valor de su vivienda.base de costo«: el precio original que pagó por la propiedad. Ciertos costos de cierre y se pueden agregar mejoras calificadas al hogar a esta cantidad. Dado que una base de costo más alta significa una ganancia imponible más baja, esto puede ayudarlo a mantenerse por debajo del límite de exclusión de ganancias de capital o reducir el impuesto que adeuda. Asegúrese de consultar las pautas del IRS o consultar a un profesional de impuestos para confirmar qué costos califican.

Si no califica para la exclusión de ganancias de capital (tal vez no vivió en su casa durante al menos dos de cada cinco años), aún puede calificar para una exclusión parcial.

formularios de impuestos:

• Anexo D (Formulario 1040): Si vende su casa, aquí es donde declara cualquier ganancia (o pérdida) de capital.
• Formulario 8949: Es posible que necesite este formulario para reportar información adicional relacionada con inversiones o renovaciones.

6. Deducción por trabajo en casa

Si utiliza parte de su casa exclusiva y regularmente para negocios, puede calificar para el deducción por oficina en casa. La deducción por oficina central solo está disponible para contribuyentes que trabajan por cuenta propia o contratistas independientes. Los empleados que reciben un W-2 no pueden reclamarlo, incluso si trabajan desde casa.

Para reclamar la deducción, su oficina en casa debe cumplir dos criterios:

• Uso exclusivo y habitual: El espacio de trabajo deberá utilizarse habitual y exclusivamente para la realización de negocios y no para uso personal.
• Lugar principal de negocios: La oficina central debe ser su lugar de trabajo principal o un lugar donde se reúna periódicamente con clientes o pacientes.

Hay dos maneras para calcular la deducción:

1. método regular (también conocido como método “estándar” o “gasto real”): deduzca una parte de los intereses de la hipoteca, los servicios públicos, el seguro del hogar y otros costos según el porcentaje de los pies cuadrados de su casa utilizados para negocios.
2. Método simplificado: Deduzca $5 por pie cuadrado de su espacio de oficina, hasta 300 pies cuadrados (un máximo de $1,500).

El método habitual puede generar una deducción mayor, pero requiere un mantenimiento de registros detallado. Con ambos métodos, la deducción no puede exceder los ingresos netos de su empresa después de los gastos.

formularios de impuestos:

• Formulario 8829 + Anexo C (Formulario 1040): Para el método regular, el Anexo C es donde declara la deducción del Formulario 8829 si trabaja por cuenta propia. También cubre los ingresos comerciales y otros gastos relacionados con el negocio. El método simplificado sólo requiere el Anexo C.

3 beneficios fiscales sobre propiedad de vivienda que requieren una inversión

Hay formas de invertir en su casa para obtener aún más beneficios. Muchos implican costos iniciales, pero podrían amortizarse con el tiempo mediante créditos y deducciones fiscales.

1. Créditos de energía renovable

La energía solar está en auge y contabilizada más de la mitad de toda la electricidad nueva en la red el año pasado. Parte de la razón de su éxito es el crédito fiscal o la exención que las personas pueden reclamar al instalarlos, lo que proporciona un incentivo importante. Además, es una fuente de energía limpia y verde.

El principal beneficio solar se llama Crédito Fiscal a la Inversión (ITC), a menudo denominado Crédito fiscal residencial por energía limpiaproporciona un crédito fiscal federal del 30%t por el costo de instalar paneles solares en una casa. El crédito completo dura hasta 2032, antes de disminuir al 26% en 2033 y al 22% en 2034. No es reembolsable y no tiene límite, excepto para la propiedad de pilas de combustible.

Otras renovables como bombas de calor geotérmicas, pequeñas turbinas eólicasy estufas de biomasa También califican para créditos fiscales federales, generalmente a la misma tasa del 30% hasta 2032. Pueden aplicarse límites específicos.

Algunos estados ofrecen créditos y exenciones adicionales, pero varían ampliamente y pueden cambiar con la nueva legislación. Por ejemplo, el estado de Washington ofrece una exención de impuestos sobre las ventas sobre la compra de nuevos sistemas de energía solar hasta 2029. Los créditos fiscales por energía renovable pueden cambiar según la legislación futura, por lo que siempre consulte las pautas más recientes del IRS antes de reclamar.

El Crédito para mejoras en el hogar con eficiencia energética también está disponible para los propietarios de viviendas. Este crédito le permite acreditar el 30% de ciertos gastos, incluidas mejoras calificadas de eficiencia energética y auditorías energéticas del hogar. Este crédito tiene un límite anual por categoría de mejora (por ejemplo, hasta $1200 por año para la mayoría de las mejoras y $2000 para bombas de calor, por año). Formulario 5695 del IRS pautas).

Formularios de impuestos:

• Formulario 1040: el formulario estándar de impuesto sobre la renta individual
• Formulario 5695: si instala sistemas de energía renovable, utilice este formulario para reclamar créditos de energía federales.
• Formularios adicionales específicos del estado

2. Créditos para mejoras en el hogar

Mejoras en el hogar Pueden ser costosos y llevar mucho tiempo, pero a menudo valen la pena a largo plazo: agregan valor a su casa y pueden ayudar a reducir los impuestos sobre las ganancias de capital cuando la vende. Para que una mejora del hogar cuente para un beneficio fiscal, debe ser una “mejora de capital«. El IRS define las mejoras de capital como:

• Tangible: Debe ser un cambio físico y duradero en lugar de un mantenimiento de rutina, que generalmente implica modificaciones estructurales o renovaciones importantes.
• Valor agregado: Aumenta el valor de mercado de su casa y/o mejora sustancialmente su funcionalidad, como instalar paneles solares o agregar una oficina en casa.
• Prolongación de la vida: Prolonga la vida útil de tu propiedad o la adapta a usos nuevos o diferentes, como hacerlo resistente a terremotos o agregar mejoras médicas.

El mantenimiento de rutina, como pintar o reparar goteras, no cuenta como una mejora de capital y no se puede agregar a la base de costos de su hogar.

Formularios de impuestos:

• Anexo D (Formulario 1040): El Anexo D es donde resume estas ganancias (o pérdidas) en su declaración de impuestos anual. Si ha aumentado su base de costos al documentar mejoras elegibles en el hogar, tendrá en cuenta esa base más alta aquí, lo que reducirá su ganancia imponible.
• Formulario 8949: si necesita proporcionar información más detallada sobre la venta de su casa, como ajustes de la base de costos, primero deberá completar el Formulario 8949.
• Otros para autónomos, mejoras médicas y mejoras de alquiler

3. Deducciones por alquiler

alquilar un cuarto libre, apartamento con garajeo sótano Puede ser una excelente manera de generar ingresos, pero también conlleva consideraciones fiscales. Si alquila su casa por menos de 15 días al año, generalmente no necesita declarar los ingresos según la regla de “uso mínimo de alquiler”.

Cuando alquila parte de su residencia principal, normalmente necesito para asignar gastos (como intereses hipotecarios, servicios públicos e impuestos sobre la propiedad) entre uso personal y de alquiler según la parte de la casa que esté alquilando. Puede deducir la mayoría de estos gastos, lo que el IRS llama ordinario y necesario – junto con los gastos pagados por el inquilino.

También puede deducir los gastos de administración, conservación y mantenimiento de su propiedad de alquiler, incluidos el mantenimiento y las reparaciones. Sin embargo, no puede deducir el costo de las mejoras a menos que sean una mejora de capital calificada.

formulario de impuestos:

• Anexo E (Formulario 1040): si alquila parte (o la totalidad) de su casa, utilizará este cuadro para informar los ingresos, los gastos y la depreciación del alquiler.

Preguntas frecuentes sobre los beneficios fiscales de ser propietario de una vivienda

¿Debo elegir la deducción estándar o detallar?

Para la mayoría de los contribuyentes, la deducción estándar proporciona el mayor beneficio fiscal con un mínimo de papeleo. Si sus deducciones detalladas no exceden la deducción estándar para su estado civil para efectos de la declaración, tomar la deducción estándar generalmente resulta en una cancelación general mayor.

Sin embargo, detallar puede ser beneficioso si es propietario de una casa y paga intereses hipotecarios e impuestos sobre la propiedad, tiene gastos médicos elevados, paga importantes impuestos estatales y locales o realiza importantes contribuciones caritativas. Si no está seguro de qué opción ofrece el mayor beneficio fiscal, considere hacer números o consultar a un profesional de impuestos.

¿Cuáles son los beneficios fiscales de ser propietario de una segunda vivienda?

Muchos beneficios fiscales extender a una segunda vivienda, pero normalmente se agrupan junto con la residencia principal. Las propiedades de inversión (también conocidas como propiedades de alquiler) tienen reglas separadas.

Aún puede deducir los intereses hipotecarios de una segunda vivienda, pero el límite general ($750,000 si es posterior a 2017, $1 millón antes de 2017) se aplica al total combinado de sus préstamos para primera y segunda vivienda. Para impuestos estatales y locales (SALT), puedes deducir hasta $10,000 entre ambas viviendas (hay un tope de $10,000 por declaración).

Para las ganancias de capital, una segunda vivienda no califica para la exclusión de $250,000/$500,000 a menos que haya vivido allí como su residencia principal durante al menos dos de los últimos cinco años. Si no cumple con este requisito, aún puede ser elegible para una exclusión parcial en ciertos casos, como la venta debido a circunstancias imprevistas.

¿Qué gastos de propiedad de la vivienda no son deducibles de impuestos?

Si bien muchos costos asociados con la propiedad de una casa se pueden deducir de su ingreso imponible, no todo califica. A continuación se muestran algunos gastos comunes que no ofrecen beneficios fiscales:

• Costos de cierre
• Pagos iniciales
• Seguro de vivienda
• tarifas de asociación de propietarios
• Costos de mantenimiento de rutina (que no agregan valor)

El resultado final de los beneficios fiscales sobre la propiedad de vivienda

Cuando llega el momento de declarar impuestos después de comprar una casa, hay mucho que saber. Su proceso fiscal cambia inmediatamente, con más beneficios disponibles que si fuera un inquilino. Desde deducciones de intereses hipotecarios hasta créditos para mejoras del hogar, ahora puede ahorrar miles de dólares al año.

Para asegurarse de poder reclamar todas las exenciones fiscales para las que es elegible, considere configurar un sistema para rastrear y detallar todas las deducciones posibles a lo largo del año. Siempre puede elegir la deducción estándar si descubre que detallar no da resultados.

Puede ser una buena idea contratar a un asesor o preparador de impuestos certificadoespecialmente si no estás seguro. Las leyes tributarias y las deducciones pueden ser complejas, a menudo varían según el estado y siempre están cambiando. Contar con la orientación de un profesional puede ayudarle a entender el proceso.