Comprar una segunda casa frente a propiedad de inversión

¿Pensando en comprar otra propiedad? Tal vez una orilla del lago casa en Wisconsin para escapadas de fin de semana, o un dúplex en Austin Eso podría generar ingresos de alquiler constantes. Si bien ambos suenan atractivos, los prestamistas del IRS e hipotecarios tratan las segundas casas y las propiedades de inversión de manera muy diferente. El financiamiento, los impuestos y las reglas de uso cambian dependiendo de cómo se clasifique la propiedad.

Conocer estas diferencias por adelantado puede ayudarlo a elegir el tipo de propiedad que mejor coincida con sus objetivos. En esta guía Redfin, los desglosaremos uno al lado del otro para que pueda hacer la llamada correcta.

Segundo hogar frente a propiedad de inversión: diferencias clave

Propósito y uso de una segunda casa frente a propiedad de inversión

Segunda casa

Una segunda casa es una propiedad comprada principalmente para el disfrute personal, como un retiro de vacaciones, una residencia estacional o una escapada de fin de semana.

• Propósito principal: Planee ocupar la casa usted mismo durante parte del año. Esta no es su residencia principal, pero es un lugar al que volverá regularmente. Antes de comprar, decida cómo encaja en su estilo de vida. Por ejemplo, ¿visitarás todos los fines de semana, pasarás temporadas enteras allí o lo usarás principalmente para vacaciones?
• Reglas de uso: Para mantener su estado del IRS «Second Home», debe usarlo personalmente para al menos para 14 días cada año o más del 10% de los días que se alquilalo que sea mayor. Si planea alquilarlo ocasionalmente, rastree sus estadías y días de alquiler con cuidado para no exceder el límite.
• Otras consideraciones: Alquilarlo más allá de los límites del IRS hará que se reclasifique como una propiedad de inversión, lo que significa un tratamiento fiscal diferente. Piense en el futuro en cómo manejará la propiedad cuando no esté allí. Es posible que necesite un cuidador local, servicio de limpieza o mantenimiento estacional como paisajismo e invierno.

Takeaway: un segundo hogar funciona mejor si el estilo de vida y el disfrute personal son las principales prioridades, con solo un uso ocasional de alquiler.

Propiedad de inversión

Un propiedad de inversión se compra con el objetivo principal de generar ingresos por alquiler y/o desarrollar riqueza a través de la apreciación.

• Propósito principal: Trate esta propiedad como un activo productor de ingresos en lugar de una escapada personal. Puede comprarlo para alquilar a los inquilinos a largo plazo, operar como un alquiler a corto plazo o retener la reventa después de que obtenga valor. Antes de comprar, decida su estrategia de alquiler e demanda de investigación en el área.
• Reglas de uso: No hay requisitos mínimos de uso personal, por lo que puede alquilarlo durante todo el año sin limitación. Si lo usa personalmente, manténgalo menos de 14 días al año o el 10% del total de días de alquiler para preservar los beneficios fiscales máximos.
• Otras consideraciones: Propiedades de ingresos Puede incluir casas unifamiliares, unidades multifamiliares, alquileres de vacaciones o propiedades de uso mixto. Vienen con requisitos de financiación más estrictos y un tratamiento fiscal diferente al de un segundo hogar. Esté preparado para la gestión activa, desde la detección de inquilinos y la recolección de alquileres hasta las reparaciones continuas y el cumplimiento legal, o el presupuesto para que un administrador de la propiedad maneje estas tareas por usted.

Takeaway: una propiedad de inversión es un activo comercial: piense en términos de rendimiento de alquiler, flujo de efectivo y apreciación en lugar de disfrutar personal.

Financiar una segunda casa vs propiedad de inversión

Financiar una segunda casa

Un segundo hogar es generalmente más fácil de financiar porque los prestamistas lo ven como un riesgo más bajo en comparación con una propiedad de inversión. Eso se debe en parte a que vivirás en él al menos parte del año, lo que hace que el incumplimiento sea menos probable en sus ojos.

• Tasas de interés: Por lo general, más bajo que para las propiedades de inversión. Los prestamistas a menudo le dan términos más cercanos a los de una residencia primaria, lo que significa pagos mensuales más pequeños durante la vida del préstamo. Aún así, su tasa dependerá de su puntaje de crédito, carga general de la deuda y el Tamaño de su pago inicial.
• Depósito: Por lo general, en el rango del 10-20%. La cantidad exacta depende de su perfil de crédito y los requisitos del prestamista. Poner más dinero puede ayudarlo a asegurar una tasa de interés aún más baja y reducir sus pagos mensuales.
• Calificación: La mayoría de los prestamistas no contarán los posibles ingresos de alquiler de la segunda casa al decidir si aprueban su hipoteca. Esto significa que debe calificar basándose únicamente en su ingreso existente, relación deuda / ingreso y otros factores financieros. Antes de postularse, asegúrese de que su presupuesto cubra cómodamente sus costos de residencia principal más los nuevos gastos de segundo hogar.

Takeaway: Las segundas casas son más fáciles de financiar, pero deberá calificar sin apoyo de ingresos por alquiler.

Financiar una propiedad de inversión

Una propiedad de inversión generalmente viene con requisitos de préstamo más estrictos porque los prestamistas la ven como una compra de mayor riesgo. Como no vivirá allí a tiempo completo, su capacidad para pagar a menudo depende de encontrar y mantener inquilinos, lo que agrega más incertidumbre en sus ojos.

• Tasas de interés: A menudo más altas que las tasas para las segundas casas. Los prestamistas pueden agregar un prima de riesgo a su tasa porque las propiedades de inversión tienen una mayor probabilidad de vacante o fluctuación de ingresos. Incluso un pequeño aumento en la tasa puede Impactan a sus paymen mensualesT, por lo que es importante comparar las ofertas de múltiples prestamistas.
• Depósito: Generalmente entre 20-30%y en algunos casos más, dependiendo de su perfil de crédito y tipo de propiedad. Un pago inicial más grande reduce el monto de su préstamo, puede ayudar a asegurar mejores términos y muestra al prestamista que tiene una participación financiera más fuerte en la propiedad.
• Calificación: Los prestamistas pueden considerar los ingresos de alquiler proyectados para ayudarlo a calificar para un préstamo inmobiliario de inversióna menudo revisando las estimaciones de flujo de efectivo de la propiedad o el Ratio de cobertura del servicio de la deuda (DSCR)un cálculo que compara los ingresos de la propiedad con sus gastos. Incluso si los números de la propiedad se ven bien, aún necesitará finanzas y reservas personales sólidas para tranquilizar a los prestamistas, puede cubrir la hipoteca durante las vacantes.

Para llevar: Espere términos más estrictos, pero los ingresos de alquiler proyectados pueden ayudarlo a calificar.

Implicaciones fiscales de una segunda casa frente a propiedad de inversión

Intereses hipotecarios e impuestos a la propiedad:

• Segunda casa: Puede deducir los intereses hipotecarios y los impuestos a la propiedad dentro de los límites del IRS, actualmente un total combinado de hasta $ 750,000 Tanto para su hogar principal como para su segundo hogar. Estas deducciones pueden reducir su ingreso imponible, pero el límite significa que las hipotecas de mayor valor pueden no ser completamente deducibles.
• Propiedad de inversión: Los intereses hipotecarios y los impuestos a la propiedad son completamente deducible como gastos comerciales, que pueden reducir significativamente los ingresos por alquiler imponibles. Debido a que la propiedad se trata como un activo productor de ingresos, estas deducciones tienen menos limitaciones que con un segundo hogar.

Ingresos de alquiler:

• Segunda casa: Si alquila la propiedad durante 14 días o menos en un año, puede mantener el impuesto sobre la renta del alquiler libre de impuestos y no tiene que informarla. Si alquila por más de 14 días, debe informar los ingresos y asignar gastos entre el uso personal y de alquiler. Eso significa rastrear exactamente cuando usted y los invitados usan la casa.
• Propiedad de inversión: Todos los ingresos por alquiler deben informarse al IRS, independientemente de la cantidad o la duración del alquiler. El beneficio es que puede deducir una amplia gama de gastos relacionados, desde reparaciones y seguros hasta servicios públicos y tarifas de administración de propiedades, para ayudar a compensar sus ingresos imponibles.

Depreciación:

• Segunda casa: No puede reclamar depreciación porque la propiedad es principalmente para uso personal.
• Propiedad de inversión: Puede deducir una parte del valor de la propiedad cada año para tener en cuenta el desgaste, esto se llama depreciación. Reduce sus ingresos imponibles mientras posee la propiedad, pero cuando vende, pagará el impuesto de recuperación de depreciación, generalmente a una tasa de hasta el 25%.

Ganancias sobre el capital:

• Segunda casa: Si vende para obtener ganancias, le debe el impuesto sobre las ganancias de capital. Sin embargo, puede evitar impuestos sobre parte de la ganancia si convierte la propiedad en su residencia principal y vive allí durante al menos dos años antes de vender, gracias a la exclusión de la residencia principal.
• Propiedad de inversión: Cuando se venden, las ganancias están sujetas al impuesto sobre las ganancias de capital más la recuperación de depreciación. Potencialmente puede diferir tanto usando un 1031 intercambioque le permite reinvertir los ingresos en otra propiedad de inversión calificada sin pagar impuestos de inmediato.

Takeaway: los beneficios fiscales son más amplios con una propiedad de inversión, pero las segundas casas tienen deducciones limitadas y reglas más estrictas.

Requisitos de gestión y mantenimiento

Segunda casa:

• Similar a mantener una residencia primaria, con limpieza regular, reparaciones y mantenimiento estacional.
• Si se encuentra en un área de vacaciones o se usa a tiempo parcial, es posible que deba organizar la seguridad, el paisajismo o el invierno durante las sábanas.

Propiedad de inversión:

• Requiere supervisión activa, incluida proyección de inquilinos, contratos de arrendamientorecolección de alquileres y reparaciones continuas.
• Puede implicar manejar las preocupaciones y emergencias de los inquilinos, así como garantizar que la propiedad cumpla con las regulaciones de alquiler locales.
• Muchos propietarios contratan una empresa profesional de administración de propiedades, lo que reduce la carga de trabajo pero agrega un gasto continuo.

Los pros y los contras de comprar una segunda casa frente a una propiedad de inversión

Segunda casa

Pros

1. Escapada personal: Te da un espacio dedicado para vacaciones, fines de semana o vida estacional.
2. Apreciación potencial: Con el tiempo, la propiedad puede aumentar de valor, agregando a su patrimonio neto.
3. Ingresos de alquiler ocasionales: Puede compensar algunos costos si se alquilan dentro de los límites del IRS.
4. Familiaridad y conveniencia: Puede proporcionarlo y mantenerlo a su gusto, sin la imprevisibilidad de hoteles o alquileres.

Contras

1. Beneficios fiscales limitados: Los intereses hipotecarios y las deducciones de impuestos a la propiedad están limitados bajo las reglas del IRS.
2. Requisitos estrictos de uso personal: Debe cumplir con la regla de 14 días o del 10% para mantener el estado del segundo hogar.
3. Costos de transporte: Pagará por servicios públicos, mantenimiento y seguro incluso cuando no lo use.
4. Menos potencial de ingresos: Restricciones de alquiler Limite la cantidad de dinero que puede generar.

Propiedad de inversión

Pros

1. Ingresos de alquiler constantes: Puede proporcionar un flujo de efectivo constante si se gestiona bien.
2. Amplias deducciones fiscales: Incluye intereses hipotecarios, impuestos a la propiedad, seguros, reparaciones, mantenimiento y depreciación.
3. Edificio de riqueza a largo plazo: La apreciación combinada con los ingresos de alquiler puede hacer crecer su cartera.
4. Flexibilidad en la estrategia de alquiler: Puede ser arrendamientos a largo plazo, alquileres a corto plazoo una mezcla de ambos.

Contras

1. Mayores costos de financiación: Requiere un pago inicial más grande y tasas de interés típicamente más altas que una segunda casa.
2. Necesidades de gestión activa: El examen de los inquilinos, la recolección de alquileres, las reparaciones y el cumplimiento de las leyes locales pueden ser intensivas en el tiempo.
3. Potencial de vacante: Los períodos sin inquilinos pueden reducir los ingresos y forzar su presupuesto.
4. Impuesto a la venta: Sujeto tanto a la recuperación del impuesto sobre las ganancias de capital y la depreciación, aunque un intercambio 1031 puede diferirlos.

¿Cuál es mejor? Elegir entre un segundo hogar y una propiedad de inversión

La elección correcta depende de sus objetivos:

• Elige una segunda casa Si su prioridad es el estilo de vida, una escapada dedicada que disfrutará personalmente, con ingresos de alquiler limitados como bonificación.
  
• Elija una propiedad de inversión Si su enfoque principal es el ingreso, la construcción de la riqueza y la maximización de las ventajas fiscales.

Debido a que los requisitos de financiación, las reglas fiscales y los límites de uso difieren significativamente, es inteligente hablar con un profesional fiscal o asesor financiero antes de decidir.

Preguntas frecuentes sobre la compra de una segunda casa frente a propiedad de inversión

1. ¿Se puede convertir una segunda casa en una propiedad de inversión?

Sí, pero alquilarlo más allá de los límites del IRS cambiará su clasificación fiscal y deducciones.

2. ¿Las propiedades de inversión requieren pagos más altos?

Sí, generalmente requieren un 20-30% inactividad en comparación con 10-20% para una segunda casa.

3. ¿Puedes usar un intercambio 1031 para una segunda casa?

No, 1031 intercambios se aplican solo a las propiedades de inversión, no a las casas de uso personal.

4. ¿Cómo define el IRS el uso personal frente al alquiler?

El uso personal significa vivir en el hogar durante al menos 14 días al año o más del 10% de los días de alquiler; Cualquier cosa menos se considera el uso de alquiler.