Control de llave
- Los dúplex, los triplex y los cuatro plexios le permiten vivir en una unidad mientras alquila otras.
- Ofrecen un fuerte potencial de ingresos de alquiler, pero requieren mayores costos iniciales y más administración.
- Su elección depende de su presupuesto, objetivos y disposición para asumir responsabilidades del propietario.
¿Pensando en comprar un dúplex, comprar un triplex o incluso un cuatroplex? Estas propiedades multifamiliares están ganando atención como una forma de combinar la propiedad de vivienda con el potencial de inversión. Si estás buscando un Casa multifamiliar en Nueva York o Dúplex más tranquilo en Boiseposeer una propiedad multifamiliaria puede proporcionar ingresos por alquiler, construir capital y crear riqueza a largo plazo.
En este artículo de Redfin, cubriremos los pros y los contras de los dúplex, triplex y cuatro plexios, más factores clave a considerar antes de comprar.
¿Qué es un dúplex, triplex o cuatroplex?
Un dúplex, triplex y cuatroplex son casas multifamiliares que consisten en dos, tres o cuatro unidades separadas, respectivamente. Estas propiedades permiten que múltiples hogares vivan en el mismo edificio, cada uno con su propio espacio vital. Aquí hay un desglose rápido de cada uno:
- Dúplex: Una casa con dos unidades separadas, a menudo compartiendo un muro común. Es ideal para alguien que quiere vivir en una unidad mientras alquila la otra.
- Triple: Una casa de tres unidades. Similar a un dúplex, pero con una unidad adicional, que proporciona más potencial de ingresos de alquiler, pero también más gestión.
- Cuatroplex: Una casa de cuatro unidades. Esto ofrece la opción más grande antes de una clasificación de edificios de apartamentos. Atractivo para los inversores que buscan un mayor flujo de caja.
Pros de compra de propiedades multifamiliares
1. Potencial de ingresos de alquiler
Una de las ventajas más significativas de comprar un dúplex, triplex o cuatroplex es el potencial de ingresos de alquiler. Al alquilar las unidades adicionales, puede generar ingresos que ayuden a cubrir su pagos de la hipotecahaciendo que sea más fácil pagar la propiedad. Por ejemplo, si compra un dúplex y alquila la segunda unidad, los ingresos de alquiler pueden cubrir una gran parte, si no todas, de su hipoteca, reduciendo significativamente sus costos de vida.
2. Flexibilidad de vida (piratería de la casa)
Vivir en una unidad mientras alquila a los demás es una excelente manera de comenzar piratería. Esta estrategia le permite compensar sus gastos de vida utilizando ingresos de alquiler para cubrir la parte o la totalidad de su hipoteca. Por ejemplo, en un triplex, podría vivir en una unidad y alquilar las otras dos, reduciendo drásticamente sus costos de vida o incluso generando ahorros adicionales.
Al utilizar los ingresos por alquiler para reducir los gastos de vida, puede vivir en una propiedad a un costo mucho más bajo que una casa unifamiliar tradicional, lo que hace que las casas multifamiliares sean una excelente opción para aquellos que buscan ahorrar o invertir.
3. Beneficios fiscales
Poseer una casa multifamiliar puede ofrecer beneficios fiscales. Por ejemplo, puede deducir gastos relacionados con reparaciones, administración de propiedades, servicios públicos e incluso intereses hipotecarios. Estas deducciones ayudan a reducir su ingreso imponible general, lo que hace que las propiedades multifamiliares sean una excelente manera de aprovechar los ahorros fiscales.
Además, las ventajas de depreciación son exclusivas de las propiedades multifamiliares. Puede depreciar el valor del edificio (excluyendo la tierra) con el tiempo, lo que le permite cancelar una parte del valor de la propiedad cada año, reduciendo aún más sus ingresos imponibles.
4. Oportunidades de inversión a largo plazo
Las propiedades multifamiliares ofrecen excelentes oportunidades de inversión a largo plazo. A medida que alquila las unidades, crea capital a través del crecimiento del valor de la propiedad, lo que puede conducir a rendimientos financieros sustanciales en el futuro. Con el tiempo, a medida que aumenta el valor de su propiedad, también lo hace su capital, lo que le da el potencial de un retorno significativo de la inversión si decide vender.
Alquilar las unidades proporciona un flujo constante de ingresos, y la estabilidad a largo plazo del alquiler le permite generar riqueza con el tiempo. Esto es especialmente beneficioso en Apreciando los mercadosdonde la demanda de unidades de alquiler es alta, y las tasas de alquiler continúan aumentando.
Contras de comprar una propiedad multifamiliar
1. Mayores costos iniciales
Comprar una propiedad multifamiliar generalmente viene con mayores costos iniciales en comparación con las casas unifamiliares. El depósito para un dúplex, triplex o cuatroplex suele ser más grande, a menudo van desde 15% a 25% dependiendo de la propiedad y su financiamiento. Además del pago inicial, el costo de financiar estas propiedades puede ser mayor debido al mayor riesgo involucrado para los prestamistas. Esto significa que puede enfrentar mayores tasas de interés o requisitos de préstamo más estrictos al comprar una propiedad multifamiliar.
2. Desafíos de administración de propiedades
La gestión de múltiples unidades trae una variedad de desafíos, especialmente si es nuevo en bienes raíces. Tratar con los inquilinos, el manejo de problemas de mantenimiento y abordar las vacantes puede tomar un tiempo y esfuerzo significativos. Si está alquilando varias unidades, deberá mantenerse al tanto de los contratos de arrendamiento, la recaudación de alquileres y responder a las preocupaciones de los inquilinos.
Muchos compradores eligen contratar un administrador de propiedades para manejar estas responsabilidades. Si bien esto puede aliviar la carga de trabajo, también agrega un gasto adicional a su presupuesto. Las tarifas de administración de propiedades generalmente van desde 8% a 12% de ingresos de alquiler, que pueden comer sus ganancias.
3. Zonificación y regulaciones locales
Las propiedades multifamiliares están sujetas a leyes de zonificación más estrictas y regulaciones locales que las casas unifamiliares. Dependiendo de dónde esté comprando, estas propiedades pueden requerir aprobaciones de zonificación específicas, inspecciones y permisos.
Deberá asegurarse de que la propiedad cumpla con los códigos y regulaciones de construcción locales, lo que podría implicar costos adicionales para actualizaciones o reparaciones. No cumplir con estos requisitos podría resultar en multas o demoras en la ocupación, lo que hace que sea crucial comprender las leyes locales antes de comprometerse con una casa multifamiliar.
4. Menos privacidad
Una de las mayores desventajas para poseer un dúplex, triplex o cuatroplex es la privacidad reducida. Vivir cerca de los inquilinos puede afectar su espacio personal y su tranquilidad, con un ruido potencial, entradas compartidas o disputas de inquilinos que afectan su comodidad. Si valora la privacidad y un entorno de vida pacífico, este es un factor importante a considerar al decidir si una propiedad multifamiliar es adecuada para usted.
Duplex vs Triplex o FourPlex: ¿Cuál es el adecuado para usted?
El tipo de propiedad multifamiliar que elija depende de sus objetivos, presupuesto y cuán práctico desea ser. Más unidades ofrecen un mayor potencial de ingresos, pero también vienen con mayores responsabilidades para los inquilinos, las reparaciones y las vacantes.
Aquí hay un desglose de quién debe considerar cada opción:
- Dúplex: Ideal para compradores primerizos o aquellos que buscan una propiedad manejable, un dúplex le permite vivir en una unidad y alquilar el otro para generar ingresos, ayudar a cubrir su hipoteca y servir como un fuerte primer paso en bienes raíces.
- Triple: Lo mejor para los compradores listos para asumir más responsabilidad y generar mayores ingresos por alquiler, un Triplex ofrece más potencial de ingresos que un dúplex mientras ayuda a diversificar su cartera de bienes raíces, aunque también requiere una gestión y mantenimiento adicionales.
- Cuatroplex: Ideal para inversores que buscan escalar los ingresos por alquiler, ofreciendo el mayor potencial de ingresos pero que requieren una inversión inicial más grande y una gestión práctica de múltiples inquilinos.
Factores clave a considerar antes de comprar una propiedad multifamiliar
- Ubicación y demanda de alquiler: La ubicación afecta en gran medida el potencial de ingresos de alquiler. Las propiedades en vecindarios deseables o servicios cercanos como el transporte público, las escuelas y las compras atraen a los inquilinos más fácilmente y pueden ordenar alquileres más altos. Investigue la demanda de alquiler local, las tasas de vacantes y las perspectivas de crecimiento a largo plazo para garantizar un ingreso estable.
- Mantenimiento y reparaciones: Poseer múltiples unidades viene con un mayor mantenimiento y responsabilidad. El mantenimiento regular, las reparaciones y los problemas inesperados pueden sumar, por lo que presupuestan en consecuencia y tiene un plan de gestión. La atención proactiva ayuda a mantener la satisfacción del inquilino y protege el valor de la propiedad.
- Valor de la propiedad y aprecio: Las propiedades multifamiliares pueden crecer en valor con el tiempo, pero la apreciación depende de factores como la ubicación, la condición de la propiedad y las tendencias del mercado local. Comprenda qué impulsa el crecimiento en su área (como el desarrollo del vecindario o los aumentos de la población) para elegir una propiedad que genere ingresos por alquiler y valor a largo plazo.
4. Opciones de financiación: Los préstamos de la FHA pueden estar disponibles para propiedades de hasta cuatro unidades si vive en una de ellas, lo que puede reducir los costos iniciales. Los préstamos convencionales generalmente requieren pagos inactivos mayores (15%–25%), y los prestamistas pueden cobrar tasas de interés ligeramente más altas por las viviendas multifamiliares, ya que se consideran un riesgo más alto.
Preguntas frecuentes para comprar dúplex, triplex o cuatroplex
1. ¿Puedo vivir en una unidad y alquilar a los demás?
Sí, la mayoría de los compradores multifamiliares viven en una unidad mientras alquilan el resto para compensar los costos.
2. ¿Cómo difiere una casa adosada de un dúplex y un triplex?
Casas adosadas son típicamente casas unifamiliares seguidas con paredes compartidas, no diseñadas principalmente para múltiples unidades de alquiler como dúplex o triplexes.
3. ¿Cuál es la diferencia entre un dúplex y un Fouroplex?
Un dúplex tiene dos unidades, mientras que un FourPlex tiene cuatro, que ofrece más ingresos por alquiler pero requiere más gestión.
4. ¿Es una buena inversión comprar un triplex?
Sí, un triplex puede generar mayores ingresos de alquiler que un dúplex mientras sigue siendo manejable para los inversores prácticos.
5. ¿Cuál es la diferencia entre un dúplex y un 2-plato?
Un 2-flat es similar a un dúplex, pero a menudo se refiere a un diseño específico con una unidad por piso, común en ciertas regiones.
6. ¿Cuántos ingresos puedo esperar de un dúplex, triplex o cuatroplex?
El ingreso de alquiler varía según la ubicación, el tamaño de la unidad y la demanda, pero más unidades generalmente significan un mayor ingreso potencial.
7. ¿Es necesaria la administración de la propiedad para las casas multifamiliares?
No es necesario, pero contratar a un administrador de propiedades puede aliviar la carga de trabajo, especialmente para triplex y cuatro plexes.
8. ¿Cómo afectan las vacantes una inversión multifamiliar?
Las vacantes reducen los ingresos y aumentan el riesgo, por lo que la ubicación y la demanda de los inquilinos son consideraciones cruciales.
