Comprar una casa generalmente implica obtener una hipoteca de un banco o prestamista. Sin embargo, no todos los compradores califican para el financiamiento tradicional o quieren seguir esa ruta. Ahí es donde entra el financiamiento del propietario. Esta alternativa ofrece a los compradores otra forma de comprar una propiedad mientras ofrece la flexibilidad de los vendedores y los posibles beneficios financieros. Si estás buscando un casa en Los Ángeles, CA o Casa en Chicago, eleste artículo de Redfin explica cuál es el financiamiento del propietario, cómo funciona, los tipos comunes y cuándo tiene sentido para los compradores y vendedores.
¿Qué es el financiamiento del propietario?
El financiamiento del propietario, a veces llamado financiamiento del vendedor, es cuando el vendedor de viviendas actúa como prestamista en lugar de un banco. En lugar de solicitar un hipoteca tradicionalel comprador realiza pagos directamente al vendedor en función de un plazo de préstamo acordado y una tasa de interés.
Piense en ello como el vendedor que extiende el crédito al comprador: el comprador paga en cuotas con el tiempo y el vendedor posee la nota de financiación hasta que la propiedad se paga o se refinea.
¿Cómo funciona el financiamiento del propietario?
Aquí hay un desglose de cómo funciona el financiamiento del propietario:
- Acordar los términos: El comprador y el vendedor acuerdan el precio de compra, el pago inicial, la tasa de interés, el cronograma de reembolso y el plazo del préstamo.
- Firmar una nota de promisorio: Los términos se ponen en un contrato legalmente vinculante llamado pagaréque describe las obligaciones de reembolso.
- Hacer un pago inicial: Los compradores generalmente depositan una cantidad mayor de lo que lo harían con una hipoteca tradicional para reducir el riesgo del vendedor
- Pagar cuotas mensuales: En lugar de pagar un banco, el comprador realiza pagos mensuales directamente al vendedor, a menudo incluyendo el principal e intereses.
- Planifique un pago con globo (a veces): Muchos acuerdos de financiamiento de propietarios requieren un gran «pago de globo» final después de 3 a 5 años, momento en el cual el comprador puede refinanciar con un prestamista tradicional para pagar el saldo.
- Transferencia de hechos: Dependiendo de las leyes estatales y el acuerdo, el comprador puede recibir la escritura de la propiedad de inmediato o solo después de que el préstamo se paga por completo.
Ejemplo de financiamiento del propietario
Digamos que una casa figura por $ 250,000.
- El comprador reduce los $ 40,000.
- El vendedor financia los $ 210,000 restantes al 6% de interés durante 30 años.
- El comprador le paga al vendedor alrededor de $ 1,260 por mes en capital e intereses.
- Si hay una cláusula de globo de 5 años, el comprador deberá refinanciar o pagar el saldo restante en ese momento.
Esto muestra cómo los pagos van directamente al vendedor en lugar de un banco, a menudo con un pago con globo que requiere refinanciación más adelante.
Pros y contras del financiamiento del propietario
Beneficios para los compradores
- Calificación más fácil: Puede ayudar a aquellos que no cumplen con los requisitos de préstamos tradicionales.
- Cierre más rápido: No hay un largo proceso de aprobación bancaria.
- Términos flexibles: Las tasas de interés, el cronograma de reembolso y el pago inicial se pueden negociar.
Riesgos para los compradores
- Presión de pago con globo: Los compradores pueden tener dificultades para refinanciar o pagar la suma global cuando se debe.
- Tasas de interés más altas: Los términos pueden ser menos favorables que el financiamiento bancario.
- Vulnerabilidad del comprador: En los contratos de tierras, el incumplimiento puede significar perder tanto el hogar como todos los pagos realizados.
- Informe de crédito limitado: Los pagos pueden no generar crédito si el vendedor no los informa.
Beneficios para los vendedores
- Más compradores potenciales: Atrae a los compradores que no pueden obtener préstamos convencionales.
- Ingreso estable: Cobrar pagos mensuales con intereses.
- Vender más rápido: Puede ayudar a mover una propiedad más rápidamente en un mercado lento.
Riesgos para los vendedores
- Riesgo predeterminado: Los vendedores enfrentan el riesgo de que los compradores no pagen.
- Cláusula de vencimiento: Si el vendedor todavía tiene una hipoteca, su prestamista puede exigir un reembolso inmediato.
- Complejidad legal: Debe cumplir con las leyes estatales y redactar contratos herméticos para evitar disputas.
- Llevando el préstamo: Vincula el capital del vendedor y cambia el riesgo a largo plazo para ellos.
Tipos comunes de financiamiento del propietario
El financiamiento del propietario no es de talla única. Los compradores y vendedores pueden estructurar acuerdos de diferentes maneras dependiendo de sus necesidades, leyes estatales y tolerancia al riesgo. Siempre trabaje con un abogado de bienes raíces para redactar estos acuerdos. Estos son los tipos más comunes que verá:
Contrato / contrato de tierras para la escritura
En esta configuración, el vendedor mantiene el título legal de la propiedad hasta que el comprador realice todos los pagos bajo el contrato. El comprador tiene lo que se llama «Título equitativo», que les da el derecho de vivir y usar la propiedad. Una vez que el préstamo se paga por completo (o refinanciado), el vendedor transfiere la escritura al comprador. Estos acuerdos son relativamente simples, pero pueden ser arriesgados para los compradores si no lo hacen, ya que pueden perder tanto el hogar como los pagos que han realizado.
Acuerdo de compra de arrendamiento
También conocido como un contrato de alquiler con opciones, este tipo de financiamiento del propietario le permite al comprador arrendar la casa con la opción, o a veces la obligación, comprarla al final del plazo de arrendamiento. Se puede acreditar una parte del alquiler hacia el pago inicial o el precio de compra. Esto puede ayudar a los compradores que necesitan tiempo para mejorar el crédito o ahorraraunque los términos dependen en gran medida del contrato inicial.
Hipoteca o escritura de fideicomiso
Con esta estructura, el comprador recibe la escritura y se convierte en el propietario legal de inmediato, pero el vendedor mantiene un Gravamen en la propiedad hasta que el préstamo se pague en su totalidad. Esta configuración es más segura para compradores y funciones como una hipoteca tradicional.
Hipoteca envolvente
Una hipoteca envolvente (o «préstamo de envoltura») ocurre cuando el vendedor todavía tiene una hipoteca pendiente sobre la propiedad. El vendedor continúa pagando su préstamo original mientras el comprador realiza pagos al vendedor con un préstamo nuevo y más grande que «envuelve» el existente. Las hipotecas envolventes pueden ser atractivas para los compradores que desean una calificación más fácil, pero tienen un mayor riesgo si el vendedor no realiza pagos en la hipoteca subyacente.
Financiación de la segunda hipoteca
En lugar de financiar toda la compra, el vendedor podría llevar un segunda hipoteca mientras que el comprador saca un préstamo primario de un banco. Por ejemplo, el banco presta el 80%del precio de compra, el comprador reduce el 10%y el vendedor financia el 10%restante. Esto puede ayudar a los compradores a cerrar las brechas de financiación mientras obtiene un préstamo tradicional, pero agrega complejidad
¿Cuándo debe considerar el financiamiento del propietario?
El financiamiento del propietario no es la opción correcta para todos, pero puede tener sentido en ciertas situaciones:
Como comprador
- No califica para un préstamo convencional debido a historia de crédito o ingresos por autoempleo.
- Desea moverse rápidamente sin esperar a largas aprobaciones bancarias.
- Puede realizar un pago inicial sólido pero necesita términos de préstamo flexibles.
- Está planeando refinanciar más tarde, pero necesita una solución a corto plazo para comprar ahora.
Como vendedor
- Desea expandir el grupo de compradores potenciales, especialmente en un mercado lento.
- No necesita el precio de venta completo por adelantado y prefiere ingresos estables de los pagos mensuales.
- Estás dispuesto a asumir algún riesgo a cambio de ganar más a través del interés.
- Usted es dueño de la propiedad directamente (sin hipoteca) y puede financiar sin restricciones de un prestamista.
Si se aplica alguno de estos, vale la pena explorar el financiamiento del propietario, solo asegúrese de involucrar a un abogado inmobiliario para proteger a ambas partes.
Opciones de financiamiento alternativas
Si el financiamiento del propietario no es el adecuado, los compradores pueden explorar otras opciones de financiamiento creativas o flexibles, como:
- Préstamos de la FHA: Respaldados por la Administración Federal de Vivienda, los préstamos de la FHA permiten pagos más bajos (tan poco como 3.5%) y son accesibles para compradores con crédito menos que perfecto.
- Préstamos de VA: Para los veteranos elegibles, los miembros del servicio de servicio activo y los cónyuges militares, los préstamos VA no ofrecen pagos iniciales ni tarifas competitivas.
- Préstamos del USDA: Diseñado para rurales y algunas áreas suburbanas, Préstamos del USDA Proporcionar financiamiento del 100% para compradores calificados.
- Acuerdos de arrendamiento a opción: Similar a la compra de arrendamiento pero menos formales, estos arreglos permiten a los compradores alquilar una propiedad con la opción de comprar más tarde, aplicando algo de alquiler hacia la compra.
- Préstamos de dinero duro: Préstamos a corto plazo de prestamistas privados, a menudo utilizados por inversores inmobiliarios. Estos vienen con tasas de interés más altas pero aprobaciones más rápidas.
- Financiamiento de capital compartido: Un tercero, como un inversor o una organización sin fines de lucro, ayuda con el pago inicial a cambio de una parte de la futura apreciación del hogar.
Explorar estas alternativas puede ayudar a los compradores a encontrar una ruta de financiación que se ajuste a su situación mientras mantiene al alcance de la propiedad de vivienda.
Preguntas frecuentes sobre el financiamiento del propietario
1. ¿Es legal el financiamiento del propietario?
Sí, pero los términos varían según el estado. Siempre trabaje con un abogado de bienes raíces para estructurar el acuerdo.
2. ¿Por qué alguien ofrecería financiamiento del propietario?
Los vendedores pueden ofrecer financiamiento de propietarios para atraer a más compradores, vender una propiedad más rápido o generar ingresos a partir de pagos mensuales con intereses. Es especialmente atractivo si el vendedor posee la casa directamente y no necesita el precio de venta completo por adelantado.
3. ¿Quién posee la escritura en el financiamiento del propietario?
Depende del tipo de acuerdo. En un contrato de tierras, el vendedor mantiene la escritura hasta que el préstamo se paga por completo. En un acuerdo de hipoteca o escritura de fideicomiso, el comprador obtiene la escritura de inmediato, pero el vendedor mantiene un gravamen hasta que se despulgue el saldo.
4. ¿Quién paga impuestos a la propiedad en el financiamiento del propietario?
Por lo general, el comprador es responsable de los impuestos a la propiedad y el seguro una vez que toman posesión, incluso si el vendedor aún posee la escritura. Esto debe explicarse claramente en el acuerdo de financiación.
5. ¿El financiamiento del propietario perjudica su crédito?
No necesariamente. Si el vendedor informa pagos a las oficinas de crédito, puede ayudar a construir el crédito del comprador. Sin embargo, no se informan muchos acuerdos privados, lo que significa que los pagos oportunos no mejorarán el crédito y Pagos perdidos puede doler solo si el vendedor toma acciones legales.
6. ¿Qué tasa de interés es típica en el financiamiento del propietario?
Las tasas son negociables pero a menudo ligeramente más altas que las tasas hipotecarias convencionales.
7. ¿Puede el comprador refinanciar más tarde?
Sí. Muchos acuerdos de financiamiento de propietarios están diseñados con un préstamo a corto plazo que los compradores finalmente refinan en una hipoteca tradicional.
8. ¿El vendedor todavía tiene que pagar su propia hipoteca?
Si el vendedor tiene una hipoteca sobresaliente, debe seguir realizando pagos. No todos los prestamistas permiten el financiamiento del propietario en esta situación, por lo que la revisión legal es esencial.
