Control de llave:
- Aunque las propiedades fuera del mercado son casas que no figuran en la MLS, pueden proporcionar a los compradores e inversores oportunidades exclusivas.
- Las redes, la divulgación directa y las plataformas en línea son estrategias comunes.
- Los agentes inmobiliarios a menudo tienen acceso interno a los próximos listados.
¿Qué son las propiedades fuera del mercado?
Las propiedades fuera del mercado son casas que están a la venta pero que no figuran públicamente en el servicio de listado múltiple (MLS). A veces conocido como «Listados de bolsillo «o» Ventas tranquilas«Estas propiedades se comercializan en privado a través de agentes, de boca en boca o redes de inversores. Para compradores e inversores, las oportunidades fuera del mercado pueden significar menos competencia y, en algunos casos, mejores precios.
Según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, el 20% de las transacciones en algunos mercados ocurren en la MLS, mostrando la importancia de explorar estas oportunidades ocultas. Aprendiendo Cómo comprar casas fuera del mercado Puede darle una ventaja competitiva y acceso a ofertas que otros nunca ven.
Paso 1: Trabajar con un agente inmobiliario experimentado
Un agente inmobiliario bien conectado a menudo tiene acceso a listados de bolsillo y listados previos a MLS a través de su red profesional. Los agentes pueden conocer las próximas casas antes de salir en vivo, o pueden representar a los vendedores que prefieren transacciones privadas. La asociación con un agente asegura que escuche primero sobre estos acuerdos y obtenga una orientación experta sobre precios y negociación. Aprenda más en Guía de Redfin para trabajar con un agente inmobiliario.
Paso 2: Red con otros inversores y profesionales
La red sigue siendo una de las más efectivas Estrategias inmobiliarias para encontrar ofertas fuera del mercado. Asista a reuniones de inversores inmobiliarios locales, conecte con constructores o se una a asociaciones profesionales. Las relaciones con administradores de propiedades, contratistas y abogados también pueden conducir a oportunidades que no se han anunciado. Para más información, ver Guía de Redfin para comprar propiedades de inversión.
Paso 3: Explore plataformas y mercados en línea
Varias plataformas y aplicaciones en línea se centran en conectar compradores e inversores con oportunidades fuera del mercado. El Las mejores aplicaciones para encontrar propiedades fuera del mercado incluir:
- Aplicación Redfin—Chows muy pronto y listados previos al mercado en algunas regiones antes de llegar a la MLS.
- Trato—Helpes a los inversores con «conducir por dólares» y campañas de correo directo a los propietarios.
- Propstream– proporciona datos de propiedad detallados, registros de propiedad e información de contacto para alcance directo.
- Red de corredores-A La plataforma de bienes raíces comerciales que a menudo presenta oportunidades multifamiliares y de uso mixto fuera del mercado.
| Aplicación | Pros | Contras | Mejor para |
| Aplicación Redfin |
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| Trato |
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| Propstream |
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| Red de corredores |
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Si bien algunas de estas plataformas pueden cobrar tarifas, proporcionan acceso a un flujo constante de posibles acuerdos.
Paso 4: Use el correo directo y la divulgación dirigida
Muchos inversores encuentran oportunidades fuera del mercado al contactar a los propietarios directamente. Enviar cartas, postales o incluso hacer llamadas telefónicas a los propietarios en su vecindario objetivo puede descubrir a los vendedores que están abiertos a una venta fuera del mercado.
Esta es una de las formas más efectivas para contactar a los propietarios directamente para comprar propiedades. Si bien este enfoque requiere tiempo y consistencia, puede conducir a conexiones valiosas.
Paso 5: conducir por dólares
«Conducir por dólares» significa explorar vecindarios en persona para identificar propiedades que parecen vacantes, descuidadas o subutilizadas. Los compradores e inversores a menudo señalan las direcciones y se comunican directamente con los propietarios. Esta estrategia práctica requiere esfuerzo pero puede descubrir gemas ocultas, especialmente si está buscando Casas desgastadas o vacantes a la venta.
Paso 6: monitorear registros públicos y subastas
Los registros públicos como las presentaciones de sucesiones, los avisos de ejecución hipotecaria o los gravámenes fiscales pueden indicar posibles oportunidades fuera del mercado. Del mismo modo, las subastas del tribunal y las ventas del sheriff a menudo presentan propiedades que aún no se enumeran públicamente. Si bien estos acuerdos pueden implicar más riesgo, también pueden venir con recompensas significativas. Aprenda más en Guía de Redfin para subastas de ejecución hipotecaria.
Paso 7: Construir relaciones a largo plazo
Encontrar ofertas fuera del mercado no siempre se trata de victorias rápidas. Construir relaciones a largo plazo con agentes, inversores y propietarios crea un flujo constante de oportunidades. Con el tiempo, las personas en su red pueden traer tratos directamente a usted, ahorrándole el esfuerzo de buscar. Estos Consejos de redes para encontrar bienes raíces fuera del mercado son especialmente valiosos para los inversores que buscan escalar.
Desafíos con listados fuera del mercado
Política de cooperación clara de MLS
La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) introdujo el Política de cooperación clara de MLS Para aumentar la transparencia en las transacciones inmobiliarias. Conocido como MLS Declaración 8.0, Esta regla requiere que los agentes inmobiliarios envíen cualquier propiedad que estén comercializando al servicio de listado múltiple (MLS) dentro de un día hábil.
NAR explica que los listados OFF-MLS pueden «sesgar datos de mercado, reducir la elección del vendedor y comprador, y socavar el compromiso de los agentes inmobiliarios con la igualdad de oportunidades». La política fue diseñada para garantizar que tanto los compradores como los vendedores tengan acceso justo a las casas disponibles.
El impacto práctico
La declaración MLS 8.0 reduce significativamente el número de listados fuera del mercado. Debido a que la mayoría de los agentes y MLS son miembros de NAR, deben cumplir con esta política y no pueden comercializar ampliamente propiedades fuera del sistema MLS.
Todavía existen listados fuera del mercado
Incluso con la Declaración 8.0 de la MLS, los compradores y vendedores aún tienen oportunidades para realizar transacciones fuera del mercado. La política incluye excepciones como:
- Listados exclusivos de la oficina: Propiedades que los agentes comparten en privado con compradores individuales en lugar de la MLS pública.
- Pantallas no MLS: Los vendedores pueden solicitar que sus casas sean excluidas de la pantalla de Internet a través de MLS IDX Feeds, lo que permite más privacidad.
Además, no todos los agentes inmobiliarios con licencia son miembros de NAR. Dado que la membresía de NAR es voluntaria, algunos agentes operan fuera de sus reglas, lo que significa que no están obligados por la declaración 8.0.
Preguntas frecuentes
- ¿Cómo encuentras casas fuera del mercado?
Puede encontrar casas fuera del mercado trabajando con un agente inmobiliario conectado, establecer contactos con inversores, conducir vecindarios, verificar registros públicos o usar plataformas en línea que se especializan en listados previos a las MLS.
Si está buscando un agente superior, busque Redfin para Redfin Premier. Este programa identifica a los mejores agentes inmobiliarios de Redfin, particularmente aquellos con experiencia en el mercado inmobiliario de lujo. Estos agentes son reconocidos por proporcionar un alto nivel de servicio a los compradores y vendedores. - ¿Comprar una casa fuera de mercado es más barato?
No siempre. Algunos vendedores pueden ofrecer precios más bajos para evitar tarifas de listado, pero otros esperan una prima de privacidad o exclusividad. Uso de herramientas como Estimador de valor de la casa de Redfin puede ayudarlo a comparar los precios. - ¿Cómo encontrar casas que se hayan sacado del mercado?
Consulte el historial de MLS a través de su agente inmobiliario, monitoree listados vencidos o retirados, y contacte directamente a los propietarios. Algunos propietarios aún pueden estar abiertos a la venta incluso después de eliminar su listado. - ¿Es arriesgado comprar fuera del mercado?
Puede haber riesgos. Sin exposición a MLS, los compradores pueden tener menos transparencia de precios o menos revelaciones. Trabajar con un agente experimentado ayuda a proteger sus intereses y garantiza la debida diligencia adecuada. Aún así, vale la pena preguntarse: ¿Vale la pena comprar una casa fuera del mercado? Para muchos compradores e inversores, la respuesta es sí, siempre que comprenda los riesgos y haga su tarea.
Siguientes pasos para encontrar las propiedades fuera del mercado correctamente
Las propiedades fuera del mercado brindan a los compradores e inversores acceso a oportunidades exclusivas con menos competencia. Al establecer contactos, aprovechar los agentes inmobiliarios y el uso de estrategias de búsqueda creativa, puede descubrir acuerdos ocultos y tomar decisiones de inversión más inteligentes. Para obtener los mejores resultados, manténgase consistente y concéntrese en construir relaciones profesionales sólidas.
