Asunción de préstamos VA en 2025 explicada

Con el Día de los Veteranos a la vuelta de la esquina, es el momento perfecto para resaltar uno de los beneficios menos conocidos de los préstamos VA: asunibilidad.

Los préstamos VA están diseñados para hacer que la propiedad de vivienda sea más asequible para quienes han prestado servicios, ofreciendo términos favorables y requisitos de calificación flexibles. Pero muchos no se dan cuenta de que estos préstamos también pueden ser ficticiolo que significa que un nuevo comprador puede hacerse cargo de la hipoteca existente, a menudo a una tasa de interés mucho más baja que la que hay disponible hoy.

Ya sea que estés comprando un casa en San Diego, CA o vender tu casa en Raleigh, Carolina del Nortecomprender cómo funcionan los supuestos de préstamos VA puede brindarle una ventaja valiosa en el mercado actual. Esto es lo que debe saber.

¿Qué significa “asumible”?

Un hipoteca asumible permite al comprador de vivienda hacerse cargo (asumir) el préstamo existente del vendedor en lugar de obtener uno nuevo. El comprador mantiene la misma tasa de interés, saldo del préstamo y términos de pago, lo que puede significar ahorros importantes si las tasas actuales son más altas.

En definitiva, se trata de una transferencia tanto de la hipoteca como de sus condiciones de un propietario a otro.

¿Son asumibles los préstamos VA?

Sí, la mayoría de los préstamos VA se pueden asumir con la aprobación del prestamista y del Departamento de Asuntos de Veteranos de EE. UU. (VIRGINIA). Esto significa que un comprador calificado puede intervenir en el lugar del vendedor. Préstamo respaldado por VA y continuar con los pagos bajo los mismos términos.

Esto es lo que debe saber:

• Se aplica a la mayoría de los préstamos posteriores al 1 de marzo de 1988. Los préstamos VA más antiguos pueden tener requisitos diferentes.
• Las calificaciones del comprador son importantes. El comprador debe cumplir con los estándares crediticios, de ingresos y de relación deuda-ingresos del prestamista. El VA no establece un puntaje crediticio mínimo universal, pero muchos prestamistas buscan un puntaje de alrededor de 620 y un DTI cercano o inferior al 41%.
• Se requiere la aprobación del VA o del prestamista. La suposición no es automática y los prestamistas pueden tener políticas o condiciones internas adicionales.
• El vendedor debe solicitar una exención de responsabilidad. Sin una liberación formal, el prestatario original sigue siendo responsable si el comprador incumple.
• Los compradores no tienen por qué ser veteranos. Los no veteranos pueden asumir un préstamo VA siempre que califiquen financieramente, pero eso afecta la futura elegibilidad del vendedor para el préstamo VA (se explica a continuación).

¿Quién puede asumir un préstamo VA?

Si bien los préstamos VA son un beneficio reservado para miembros del servicio elegibles, veteranos y algunos cónyuges sobrevivientes, la capacidad de asumir un préstamo VA no se limita a esos grupos. En la mayoría de los casos, cualquier comprador calificado puede asumir un préstamo VA siempre que el prestamista y el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) de EE. UU. aprueben la transferencia.

Así es como funciona según el comprador:

• Veteranos y miembros del servicio elegibles: Los veteranos que ya tienen derecho a un préstamo del VA pueden asumir el préstamo de otro veterano y sustituir su propio derecho por el del vendedor. Esta sustitución libera el derecho del vendedor para que pueda volver a utilizar su beneficio VA en el futuro.
  
• No veterano: Los no veteranos también pueden asumir un préstamo VA, siempre que cumplan con los requisitos de crédito e ingresos del prestamista. Sin embargo, el derecho del veterano original permanece vinculado al préstamo hasta que se cancela, lo que limita su capacidad de utilizar su beneficio VA en otra vivienda.
  
• Cónyuges sobrevivientes: Los cónyuges sobrevivientes que sean elegibles para el VA también pueden asumir un préstamo del VA en condiciones similares, sujeto a la aprobación del prestamista y del VA.

Independientemente de la elegibilidad, el comprador debe calificar financieramente, cumplir con los estándares de calificación crediticia y de relación deuda-ingresos y aceptar hacerse cargo de todas las obligaciones crediticias.

Ejemplo de asunción de préstamo VA

Para comprender cómo la asunción de un préstamo VA puede beneficiar a ambas partes, veamos un ejemplo simple.

Guión: Un propietario de San Diego, CA, compró su casa en 2020 mediante un préstamo VA con una tasa de interés fija del 2,75%. Después de cuatro años, han decidido vender. El saldo de su préstamo es de $420 000 y todavía les quedan 26 años de hipoteca.

En el mercado actual, las tasas hipotecarias promedio están más cerca del 6,75%. Un nuevo comprador que compre la misma casa por $500,000 normalmente necesitaría obtener una nueva hipoteca a esa tasa más alta, lo que resultaría en pagos mensuales mucho mayores.

Sin embargo, si el comprador asume el préstamo VA del vendedor, así es como se vería:

Llevar: Aunque el comprador debe pagar al vendedor 80.000 dólares por su capital, asumir el préstamo VA existente al 2,75% puede ahorrarle más de 16.000 dólares al año en pagos mensuales, más de 400.000 dólares en intereses durante la vigencia del préstamo.

Para el vendedor, ofrecer un préstamo VA asumible puede hacer que su casa sea mucho más atractiva en un mercado competitivo, especialmente si las tasas de interés siguen siendo elevadas. De acuerdo a Préstamos hipotecarios unidos para veteranosmuchos propietarios de viviendas de VA tienen tasas de interés inferiores al 5%, lo que hace que los préstamos asumibles sean una propuesta convincente en un entorno de tasas altas.

Cómo asumir un préstamo VA

Aquí hay un flujo detallado desde la perspectiva del vendedor y del comprador.

Para vendedores:

1. Confirmar elegibilidad: Asegúrese de que su hipoteca sea un préstamo garantizado por VA y asumible (la mayoría después del 1 de marzo de 1988 lo son).
2. Comuníquese con su administrador de préstamos: Informe a su administrador que planea vender a través de un supuesto de préstamo VA. Pregunte por sus requisitos de aprobación y cómo solicitar una exención de responsabilidad una vez que se transfiera el préstamo.
3. Elija su tipo de comprador: Si el comprador es un veterano, puede sustituir su derecho y restaurar el suyo. De lo contrario, su derecho permanece vinculado al préstamo hasta que se cancele.
4. Calificación del comprador: El comprador debe cumplir con los estándares crediticios, de ingresos y de relación deuda-ingresos del prestamista. Su administrador, y en ocasiones el VA, revisarán y aprobarán su solicitud.
5. Finalizar la transferencia: Una vez aprobado, obtenga una confirmación por escrito de su exención de responsabilidad; sin ella, usted sigue siendo legalmente responsable del préstamo.

Para compradores:

1. Encuentre un préstamo VA asumible: Pregunte si la hipoteca del vendedor es asumible y revise el saldo, la tasa de interés y el plazo del préstamo.
2. Verificar calificaciones: Los prestamistas establecen sus propios estándares crediticios y DTI; la mayoría busca una puntuación de 620+ y un DTI inferior al 41%, aunque la flexibilidad varía
3. Cubrir el patrimonio del vendedor: Esté preparado para pagar la diferencia entre el precio de venta y el saldo restante del préstamo, ya sea en efectivo o con financiamiento secundario.
4. Solicitar aprobación: Envíe su solicitud de asunción a través del administrador de préstamos del vendedor. El VA recomienda que los administradores procesen las solicitudes dentro de los 45 días, aunque puede variar.
5. Asumir el préstamo: Una vez aprobado, realizará pagos con la misma tasa de interés y términos que el vendedor. Confirme los detalles del depósito en garantía, los impuestos a la propiedad y el seguro.
6. Pagar tarifas de asunción: Espere una tarifa de financiación VA del 0,5 % (según el saldo restante) y posibles costos de procesamiento de pequeños prestamistas. Aclare si el comprador o el vendedor cubrirá estos honorarios.

Para obtener orientación oficial sobre préstamos secundarios y requisitos de asunción, consulte la Administración de Beneficios para Veteranos del VA. Circular 26-24-17.

Pros y contras de asumir un préstamo VA

Ventajas para los compradores:

• Tarifas más bajas fijas: Si el préstamo VA original se obtuvo cuando las tasas eran mucho más bajas (por ejemplo, entre 3 y 5 %) y las tasas actuales son más altas, usted hereda la tasa más baja.
• Costos de cierre reducidos: Puede evitar las típicas tarifas de originación, honorarios de tasación y tal vez obtener un camino más rápido para realizar una compra.
• Elegibilidad más amplia: No es necesario ser un veterano para asumir un préstamo VA, siempre que cumpla con los criterios de crédito/ingresos del prestamista.

Contras para los compradores:

• Brecha de capital/pago inicial necesario: El saldo restante del préstamo puede ser significativamente menor que el precio de venta de la vivienda. Tendrías que compensar la diferencia. Por ejemplo: precio de venta $400 mil, saldo del préstamo $325 mil → es posible que necesite $75 mil en efectivo o un segundo préstamo.
• Aún debes calificar: Aunque usted asuma el préstamo, el prestamista aún evalúa su solvencia crediticia, sus ingresos y sus ingresos residuales. No estás “libre” de calificación.
• Menos flexibilidad en los términos: Heredas los términos del préstamo existentes (tasa de interés, plazo restante). Si el plazo es corto o planeas quedarte por mucho tiempo, es posible que esto no se adapte a tu estrategia.
• Posibles costos ocultos o adicionales: Si bien algunos costos se reducen, aún puede haber tarifas, transferencias de depósito en garantía, gastos de título/cierre, etc. Algunos prestamistas también están menos familiarizados con los procesos de asunción y pueden causar demoras.
• Plazos más largos: alguno Comentario de Reddit señala que incluso cuando la suposición es posible, la brecha de capital (efectivo necesario) y el tiempo para cerrarla pueden hacerla menos fluida. «Las suposiciones del VA no son comunes porque generalmente requieren grandes cantidades de dinero por adelantado para asumir el préstamo y un cronograma de cierre prolongado».

Ventajas para los vendedores:

• Punto de venta competitivo: Si está vendiendo una casa con un préstamo VA de tasa baja, ofrecer asunibilidad puede ampliar su grupo de compradores y hacer que su anuncio se destaque.
• Posible restauración de derechos (para veteranos): Si el comprador también es un veterano y sustituye el derecho, puede recuperar su capacidad de obtener beneficios de VA para pedir prestado nuevamente.

Desventajas para los vendedores (especialmente los veteranos):

• Pérdida del derecho si no se sustituye adecuadamente: Si un no veterano asume su préstamo (o un veterano lo hace pero no lo sustituye adecuadamente), su derecho a beneficios de VA permanece vinculado al préstamo asumido hasta que se cancele por completo. Eso significa que es posible que no pueda obtener préstamos VA en el futuro o que no pueda utilizar los beneficios de pago inicial o cero.
• Riesgo de responsabilidad si no se libera: Si no obtiene una exención de responsabilidad adecuada, seguirá siendo responsable del préstamo si el nuevo prestatario incumple, lo que podría dañar su crédito.
• Cierre más lento o más complejo: El proceso de asunción puede tardar más que una compra estándar porque implica aprobación adicional del administrador/VA. En algunos casos, el retraso puede poner en peligro la venta.
• Familiaridad limitada con la industria: Un desafío es que muchos agentes/prestamistas y compradores de bienes raíces simplemente no están familiarizados con las transacciones de supuestos, lo que puede ralentizar las cosas. Los informes muestran Los volúmenes de supuestos han aumentado. pero siguen siendo una pequeña fracción de las ventas totales.

¿Cuándo tiene sentido/no tiene sentido?

Cuando tiene sentido:

• La tasa de interés original del préstamo VA es significativamente más baja que las tasas actuales del mercado.
• El comprador tiene crédito/ingresos sólidos y está listo para asumir.
• El vendedor quiere comercializar la característica asumible como diferenciador.
• El comprador puede cubrir la brecha de capital (o la vivienda tiene un precio cercano al saldo del préstamo).
• El vendedor es un veterano y el comprador también lo es, por lo que se puede sustituir el derecho.

Cuando puede que no tenga sentido:

• El plazo restante del préstamo es corto y ofrece beneficios limitados.
• El precio de la vivienda es mucho más alto que el saldo restante, lo que requiere un gran pago en efectivo o financiación secundaria.
• El comprador no califica según los estándares del prestamista o del VA.
• Si el vendedor no puede obtener la exención de responsabilidad (el incumplimiento del comprador perjudicará al vendedor).
• Si el vendedor es un veterano y el comprador no, el derecho VA del vendedor permanece vinculado al préstamo y no puede reutilizarse hasta que se cancele.

Mejores prácticas de asunción de préstamos VA

• Adelántate al proceso: Si es vendedor y su préstamo es asumible, inicie la conversación con su administrador lo antes posible e informe a su agente de bienes raíces para que el listado pueda resaltar la característica de préstamo VA asumible.
• Trabaja con profesionales experimentados.: No todos los prestamistas/administradores manejan suposiciones con frecuencia. Elija un prestamista o corredor hipotecario con sólida experiencia en asunciones de VA.
• Sea transparente sobre la diferencia de capital: Los compradores necesitan saber cuánto “reembolso” se puede requerir más allá de simplemente hacerse cargo del préstamo.
• Concientización sobre los derechos de los veteranos: Si usted es el vendedor veterano, asegúrese de que el comprador sea elegible y esté dispuesto a sustituir el derecho si desea que se restablezca su beneficio VA.
• Evaluar el horizonte de largo plazo versus el de corto plazo: Para los compradores, si planean quedarse muchos años, es bueno heredar un préstamo con muchos años restantes; si solo quedan entre 5 y 10 años, el beneficio puede reducirse.
• Documentar la liberación de responsabilidad.: Para el vendedor, no debe asumir que está automáticamente libre de responsabilidad; obtenga la autorización por escrito.

Preguntas frecuentes sobre cómo asumir un préstamo VA

P1: ¿Es necesario ser veterano para asumir un préstamo VA?

No. Al obtener un préstamo originado por VA normalmente es para veteranos o personas elegibles, la asunción de un préstamo VA a menudo puede ser realizada por no veteranos, siempre que cumplan con los requisitos del prestamista y del VA.

P2: ¿Qué pasa con el derecho original del veterano? ¿Se restaurará?

Si se asume el préstamo y el comprador es un veterano elegible y Si ese veterano sustituye el préstamo con su propio derecho, entonces se podrá restablecer el derecho original del veterano. Pero si lo asume un no veterano (o un veterano que no lo reemplaza), el derecho del veterano original permanece inmovilizado hasta que se liquide el préstamo.

P3: ¿Todos los préstamos VA son asumibles automáticamente?

No necesariamente. Si bien muchos préstamos del VA son asumibles, el proceso debe ser aprobado por el prestamista (y el VA). Algunos préstamos pueden tener restricciones y la aprobación depende de la calificación del nuevo prestatario. Además, condiciones menos favorables o circunstancias inusuales podrían hacer que la suposición no sea práctica.

P4: ¿Cuáles son las tarifas asociadas con la asunción de un préstamo VA?

Por supuesto, la tarifa de financiación del VA suele ser del 0,5% del saldo del préstamo (mucho menos que la tarifa de financiación estándar para nuevos préstamos del VA). También puede haber cargos de procesamiento del administrador (hasta $300 + ajustes de localidad) y otros costos de cierre.

P5: ¿Cuánto tiempo se tarda en aprobar la asunción de un préstamo VA?

Puede variar, pero el Departamento de Asuntos de Veteranos ha emitido una guía (Circular VA 26-23-27) que los administradores deben procesar las solicitudes de asunción dentro de los 45 días, aunque aún pueden ocurrir retrasos.