Vender una casa y mudarse no siempre se alinea perfectamente. Un acuerdo de alquiler de alquiler ofrece una solución flexible, que permite al vendedor permanecer en la casa después de cerrar y pagar el alquiler al comprador por un período corto, alquilarla esencialmente mientras se prepara para la próxima mudanza.
Es un beneficio mutuo: los vendedores tienen más tiempo para hacer la transición, y los compradores obtienen ingresos por alquiler mientras esperan para mudarse. No es la parte más convencional de una venta de viviendas, sino en un mercado competitivo con un inventario ajustado y plazos complicados; Este tipo de acuerdo es común.
Si estás vendiendo tu primer Inicio en Austin, TX o cerrar en un Condo en Denver, COcomprender cómo funciona un acuerdo de alquiler puede ayudarlo a evitar sorpresas después de que se acepte su oferta. Desglose qué es un acuerdo de alquiler, cómo funciona y si es un movimiento inteligente para Compradores y vendedores similar.
¿Qué es un acuerdo de alquiler?
Un acuerdo de alquiler es un acuerdo legalmente vinculante que permite al vendedor de casas permanecer en la propiedad por un período de tiempo determinado después de que se cierre la venta. Esencialmente, el comprador se convierte en el vendedor arrendador temporal. Esto puede ser unos días, semanas o incluso meses dependiendo del acuerdo.
También llamado «Contrato de ocupación posterior al alquiler del vendedor» o «Acuerdo de ocupación posterior al establecimiento», este acuerdo ofrece a los vendedores tiempo extra para finalizar su próximo movimiento sin tener que mudarse inmediatamente después del cierre.
Cuando los vendedores pueden necesitar un acuerdo de alquiler
Hay algunos escenarios comunes en los que tiene sentido un acuerdo de alquiler:
- El vendedor aún no ha encontrado una nueva casa y necesita tiempo extra para buscar.
- Retrasos de construcción de Construir una casa Retroceda la fecha de mudanza del vendedor.
- Las transiciones del año escolar hacen que sea más fácil para la familia del vendedor quedarse temporalmente.
- El vendedor quiere evitar moverse dos veces, tal vez en viviendas temporales antes de que se cierre su próxima casa.
- Los retrasos en la aprobación o el cierre de préstamos también pueden crear brechas de tiempo inesperadas.
En un competitivo mercado de la viviendaalgunos compradores incluso ofrecen términos de alquiler flexibles para endulzar su oferta y destacarse de la competencia.
¿Cómo funciona un acuerdo de alquiler?
Una vez que ambas partes aceptan un acuerdo de alquiler, los términos generalmente se detallan en un apéndice de contrato o arrendamiento a corto plazo. Este documento describe la ocupación posterior al cierre del vendedor y ayuda a prevenir malentendidos.
Mientras que el comprador se convierte en el propietario legal en el cierre, el vendedor permanece temporalmente como inquilino. Para mantener las cosas funcionando sin problemas, el acuerdo debe incluir:
- Duración de la estadía: Un período claramente definido que el vendedor puede permanecer en la casa
- Tasa de alquiler: A menudo según los costos diarios de la hipoteca (PITI) de los compradores o el alquiler del mercado local.
- Depósito de seguridad: Solía cubrir cualquier daño o alquiler no remunerado
- Utilidades y mantenimiento: Especifica quién es responsable de las facturas y el mantenimiento en curso
- Requisitos de seguro: Los compradores mantienen seguro de propietariosmientras que los vendedores pueden necesitar seguro de inquilino
- Cláusulas de responsabilidad: Abordar la responsabilidad de cualquier daño a la propiedad o lesión durante la estadía
- Fecha de finalización: Una fecha límite de mudanza clara, a menudo con penalizaciones diarias si el vendedor se adelanta
Para determinar una renta justa, los compradores y vendedores pueden considerar tarifas de alquiler comparables en el vecindario. Si la estadía del vendedor es solo unos días, dividir el alquiler mensual del mercado por 30 puede ayudar a establecer una tarifa diaria razonable. Por ejemplo, si las casas similares alquilan por $ 3,000 por mes, la tarifa diaria sería de aproximadamente $ 100. Entonces, un alquiler de 10 días le costaría al vendedor aproximadamente $ 1,000.
Su agente inmobiliario Por lo general, puede incluir un apéndice de alquiler en el contrato de venta. En algunos casos, sin embargo, un abogado de bienes raíces puede redactar el acuerdo.
¿Es una buena idea un acuerdo de alquiler? Pros y contras
Depende de las circunstancias. Un acuerdo de alquiler puede ser beneficioso al momento de Comprar y vender No se alinee cuidadosamente, pero también introduce riesgos tanto para compradores como para vendedores.
Si las expectativas no son claras o si alguna parte no honra los términos, puede crear tensión; o incluso problemas legales.
Pros y contras para compradores
Pros:
- Oferta más fuerte: Los compradores que ofrecen términos de alquiler pueden apelar más a los vendedores en un mercado competitivo.
- Ingresos de alquiler: Cobrar alquiler, incluso temporalmente, puede compensar los costos de cierre o temprano pagos de la hipoteca.
- Más control sobre la línea de tiempo: Los compradores que no necesitan mudarse de inmediato obtienen flexibilidad.
Contras:
- Obligaciones de alquiler: Ahora tienen un propietario y deben seguir las reglas de alquiler; Incluso por un corto tiempo. Los vendedores pueden terminar pagando más en el alquiler cada mes de lo que pagaron anteriormente por su hipoteca.
- Potenciales sanciones: Si no se van a tiempo, pueden enfrentar tarifas o acciones legales.
- Mayor escrutinio: Los compradores pueden realizar un tutorial después del cierre y esperar la casa en condiciones de prístina. El daño durante el período de alquiler podría costarle su depósito de seguridad.
Pros y contras para vendedores
Pros:
- Tiempo extra: Pueden cerrar en su hogar actual y usar los ingresos hacia uno nuevo sin tener que moverse dos veces.
- Tranquilidad de espíritu: No hay necesidad de empacación apresurada o viviendas de emergencia a corto plazo.
- Apalancamiento: Los vendedores pueden obtener Ofertas más fuertes de compradores dispuestos a ser flexibles.
Contras:
- Obligaciones de alquiler: Ahora tienen un propietario y deben seguir las reglas de alquiler; Incluso por un corto tiempo. Los vendedores pueden terminar pagando más en el alquiler cada mes de lo que pagaron anteriormente por su hipoteca.
- Potenciales sanciones: Si no se van a tiempo, pueden enfrentar tarifas o acciones legales.
- Mayor escrutinio: Los compradores pueden realizar un tutorial después del cierre y esperar la casa en condiciones de prístina. El daño durante el período de alquiler podría costarle su depósito de seguridad.
Consideraciones legales e fiscales
Los acuerdos de alquiler son convenientes, pero pueden venir con complicaciones legales e fiscales. Conocer los riesgos por adelantado puede ayudarlo a evitar sorpresas más tarde.
- Estadías de más de 90 días puede desencadenar implicaciones fiscales o evaluación hipotecaria asuntos.
- Melimatores de ganancia de capital y Términos de préstamo ocupados por el propietario podría verse afectado.
- Leyes de arrendamiento local (por ejemplo, leyes de entrada al propietario, procesos de desalojo) todavía se aplican.
Siempre involucre a su agente de bienes raíces y, si es necesario, a un abogado de bienes raíces para redactar o revisar el anexo de alquiler.
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Alternativas a un acuerdo de alquiler
No todos quieren la complejidad de un acuerdo de alquiler. Las alternativas incluyen:
- Fechas de cierre flexibles: Extienda el período de depósito para permitir al vendedor más tiempo antes de transferir la posesión.
- Ocupación temprana: El comprador se muda antes de cerrar (aunque esto es raro y arriesgado).
- Préstamos de puente: Ayude a los vendedores a comprar su próxima casa antes de vender la actual.
- Alquileres a corto plazo o soluciones de almacenamiento: Ofrezca a los vendedores un lugar temporal para quedarse y almacenar pertenencias sin depender de un alquiler.
Preguntas frecuentes sobre acuerdos de alquiler
1. ¿Cuánto tiempo puede durar un acuerdo de alquiler?
La mayoría de los períodos de alquiler duran hasta 60 días. Cualquier cosa más allá de eso puede desencadenar diferentes requisitos fiscales o hipotecarios, especialmente para los compradores que planean usar la casa como un residencia principal.
2. ¿Cuánto debo cobrar por un acuerdo de alquiler?
No hay una tasa estándar, pero un enfoque común es cobrar el alquiler diario según la hipoteca del comprador, impuestos a la propiedady seguro.
3. ¿Qué pasa si el vendedor no se muda después de que finalice el período de alquiler?
Esto puede ponerse desordenado. Técnicamente, el vendedor se convierte en un inquilino de remanente, y el comprador puede necesitar buscar desalojo legal. Es por eso que es crucial incluir sanciones claras o tarifas diarias por estadía, y posiblemente un depósito de seguridad para cubrir los costos legales o el alquiler durante el retraso.
4. ¿Qué sucede después de cerrar un acuerdo de alquiler?
La propiedad se transfiere al comprador, pero el vendedor permanece temporalmente en términos acordados. Esta configuración permite al vendedor permanecer en la casa sin retrasar el proceso de cierre.
5. ¿Es un acuerdo de alquiler legalmente vinculante?
Sí, es un contrato formal y exigible con términos específicos. Romperlo puede conducir a consecuencias legales o financieras para cualquiera de las partes.
6. ¿Puede ingresar un comprador durante la ocupación?
No sin un aviso o permiso adecuado. Una vez que el vendedor es un inquilino, tiene derechos legales a la privacidad durante el período de alquiler. Muchos compradores asumen que pueden acceder a la propiedad libremente después del cierre. En realidad, deben respetar el estatus temporal del inquilino del vendedor y cumplir con las leyes de propietario-inquilino.
