Las reparaciones del hogar son inevitables como propietario, pero cuando compra una casa, es importante saber en qué tipo de condición se encuentra, y si algún problema podría terminar costando más de lo que esperaba.
Como comprador, tiene algunas opciones para negociar después de la inspección de la casa: Pidiendo al vendedor que realice reparaciones, reduciendo el precio de compra de la casa, incluidos los créditos de reparación en los costos de cierre o, como último recurso, optando por un acuerdo de reparación de custodia.
La mayoría de los compradores y vendedores están dispuestos a negociar para ayudar a la venta. Pero navegar por las negociaciones durante el proceso ya emocional de una venta de viviendas puede ser complicado, ahí es donde este artículo de Redfin puede ayudar, ya sea que esté comprando una casa en Boise, Id o Albany, NY.
Cómo prepararse para una negociación de inspección de la vivienda
Cuando un acuerdo de compra incluye una contingencia de inspección, ofrece a los compradores el derecho de negociar después de que llegue el informe de inspección de la casa. A veces, el informe presentará sorpresas tanto para el comprador como para el vendedor.
El informe de inspección probablemente estará lleno de notas, fotos y tal vez incluso algunas cosas que no esperaba. Pero en general, este informe lo ayudará a saber qué, si acaso, le pedirá al vendedor.
Busque problemas grandes y costosos
Revise el informe y esté atento a los grandes problemas. Estas son cosas que podrían afectar la seguridad o la estructura de la casa, como:
- Fugas o daños en el techo
- Grietas en la base
- Problemas eléctricos o de plomería
- Un sistema HVAC roto o desgastado
- Infestaciones de moho o plagas
A menudo se les conoce como «hechos materiales», y si el vendedor se niega a abordarlos, legalmente se les exige que los revelen a los futuros compradores.
Separar las cosas grandes de las cosas pequeñas
No vale la pena negociar todos los problemas. Los cosméticos como la pintura astillada o los pisos crujientes suelen ser fáciles de arreglar una vez que se mude. Las reparaciones son parte de poseer un hogar, así que trate de enfocar su energía (y los esfuerzos de negociación) en lo que realmente importa.
Hable con su agente sobre lo que vale la pena negociar
Una vez que haya resaltado algún problema importante, hable con su agente de bienes raíces. Han visto muchos informes de inspección antes y pueden ayudarlo a decidir qué vale la pena negociar, cuánto cuestan las reparaciones y cómo preparar una fuerte solicitud para enviar al vendedor.
Cómo negociar después de la inspección de la casa en 6 pasos
Una vez que haya leído el informe de inspección de su hogar y haya hablado con su agente, es hora de tomar medidas. Aquí le mostramos cómo manejar las cosas, paso a paso, para que pueda avanzar con confianza.
1. Clasifica las reparaciones por urgencia
Comience organizando los problemas encontrados durante la inspección. Algunos problemas pueden ser pequeños y fáciles de solucionar, mientras que otros podrían ser mucho mayores y costar miles de dólares.
Reparaciones críticas son grandes, como un techo con fugas, cimientos agrietados o problemas importantes de plomería. Estos podrían afectar la seguridad y la solidez estructural del hogar.
Reparaciones moderadas siguen siendo importantes pero no de los factores de negocios. Las ventanas viejas, los grifos con fugas o los electrodomésticos de caída son importantes, pero no son obligatorios.
Reparaciones cosméticas son cosas de nivel de superficie como pintura astillada o baldosas sueltas. Estos suelen ser fáciles y económicos de arreglar más tarde, y se pueden actualizar a la preferencia del comprador.
2. Obtenga estimaciones de reparación
Ahora que sabe lo que necesita arreglar, descubra lo que podría costar. Póngase en contacto con contratistas con licencia en el área para obtener estimaciones.
Al investigar y obtener múltiples estimaciones, le ayuda a construir un caso fuerte, deja en claro sus solicitudes y las respalda con números duros. Si está trabajando con un prestamista y planea solicitar el crédito de un vendedor, el prestamista generalmente requerirá estimaciones o facturas detalladas para aprobar la solicitud.
3. Elija una estrategia de reparación
Una vez que comprenda qué reparaciones se necesitan y cuánto costarán, es hora de explorar cómo desea que responda el vendedor. Hay algunas opciones clave, cada una con sus propias ventajas y desventajas.
Opción 1: solicite al vendedor que haga reparaciones
La primera opción es pedirle al vendedor que solucione cualquier problema antes de cerrar.
Esta a menudo no es la ruta preferida para el vendedor o el comprador. Los vendedores no tienen tanta inversión para asegurarse de que las reparaciones se completen correctamente, y los compradores esperarán que el vendedor las haga. A veces, los vendedores no están físicamente cerca de la casa o no pueden pagar en efectivo por las reparaciones.
Para el mejor éxito con las reparaciones del vendedor:
- Asegúrese de que los términos de reparación estén claramente escritos en el contrato
- Especificar quién hará el trabajo y qué materiales se utilizarán
- Siempre haga un tutorial final para confirmar que las reparaciones se completaron como acordado
Opción 2: solicite un crédito de reparación del vendedor al cierre
Muchos vendedores prefieren dar un crédito, es más rápido y más fácil para ellos. Y para el comprador, significa que puede elegir quién hace el trabajo y cuándo.
El crédito aparecerá en la declaración de cierre como una suma global. Pero si está financiando la casa, se dirige: el prestamista debe aprobar el crédito, así que mantenga un seguimiento cercano de estimaciones y facturas.
Ejemplo: Si las reparaciones del techo se estiman en $ 3,000, solicite un crédito de cierre de $ 3,000.
Opción 3: negociar una reducción de precios
Con esta opción, el vendedor reduce el precio de compra de la casa para reflejar el costo de las reparaciones. Esta es una gran opción para los compradores que tienen efectivo ahorrado para reparaciones, pero desean reducir su inversión inicial.
Esta opción es fácil de manejar en el papel y ahorra el dinero del comprador por adelantado. Sin embargo, seguirá siendo responsable de solucionar los problemas después del cierre (y su prestamista puede requerir que se aborden problemas de seguridad o estructurales antes de financiar la casa).
Opción 4: utilice un acuerdo de reparación de custodia
Si no se puede completar una reparación antes de cerrar, una retención de depósito en garantía podría ser la opción final. Esta estrategia de negociación solo debe usarse como último recurso, ya que es el mayor riesgo de disputas en el futuro.
Cómo funciona esto:
- Algunos de los ingresos del vendedor se llevan a cabo en una cuenta separada, y el dinero se utiliza para pagar las reparaciones después del cierre.
- Ambas partes firman un acuerdo que describe qué trabajo se hará, quién lo hará y cómo y cuándo se liberará el dinero.
- Si el trabajo se retrasa, está incompleto o disputa, puede conducir a acciones legales y honorarios. Cuando sea posible, siempre es mejor hacer cualquier reparación antes cierre.
4. Envíe una solicitud por escrito
Una vez que haya decidido su estrategia, mantenga sus solicitudes simples y enfocadas. Elija sus 2–3 temas más importantes, incluya sus estimaciones de costos y haga su solicitud por escrito.
Sea educado y profesional, explicando lo que encontró y lo que le gustaría a cambio. Recuerde, este es el hogar de alguien. Asegúrese de que todo esté hecho por escrito y revisado por su agente.
Aquí hay un ejemplo rápido:
«Según los hallazgos de la inspección, solicitamos una reducción de precios de $ 10,000 para abordar el techo y los problemas eléctricos. Nos gustaría avanzar a un precio de compra revisado de $ 485,000».
5. Responda al retroceso del vendedor
A veces, el vendedor puede aceptar todas sus solicitudes, pero ese no suele ser el caso. Probablemente, habrá algunos de ida y vuelta antes de llegar a un acuerdo.
Si el vendedor vuelve a negociar, es probable que regrese con uno de los tres escenarios:
- Ofrecer un crédito más pequeño para ayudar, pero no cubrir completamente, el costo de las reparaciones
- Aceptar arreglar algunas cosas, pero no todo
- Ofrecen una caída de precios en lugar de un crédito
Esté preparado para reunirse en el medio. Aquí es donde es importante tener un agente experimentado que pueda ayudar a guiar la conversación. El objetivo es ayudar a la venta de la casa de una manera que se sienta justa para ambos lados.
6. Aléjate si es necesario
La contingencia de inspección ofrece a los compradores una salida si se encuentran problemas importantes y no se puede llegar a un acuerdo. Pero hay una fecha límite, generalmente de 5 a 10 días después de la inspección.
Si el vendedor no negocia en artículos de boletos grandes (como una base de falla o cableado peligroso), y no se siente cómodo asumiendo el costo, puede retroceder sin perder su dinero de gran cantidad, siempre que aún esté dentro de esa línea de tiempo.
Este último paso es su red de seguridad. No tengas miedo de usarlo si la casa ya no se siente como el ajuste adecuado.
¿Qué pasa si el vendedor se niega a hacer reparaciones?
A veces, a pesar del informe de inspección y las solicitudes justas, el vendedor todavía dice que no. Pueden negarse a arreglar cualquier cosa, ofrecer un crédito o ajustar el precio. Puede ser frustrante, pero no siempre significa que la casa se pierda. Cuando el vendedor se niega a negociar, hay algunas cosas en juego:
La casa se vende tal como es
La mayoría de los acuerdos de compra estándar residenciales están a la venta «tal cual», pero casi todos los vendedores esperan algunas negociaciones después de la inspección del hogar. La excepción es cuando los vendedores enumeran su casa exclusivamente como es para comunicarse, no tienen intención de hacer reparaciones. Esto es más común en los mercados de vendedores, ventas de inversores o situaciones estatales.
Pero sea cual sea la razón, el vendedor podría rechazar sus solicitudes y desea cumplir con los términos originales descritos en el contrato. Tendrá que decidir si aceptar la casa como está o alejarse.
Los hechos materiales deben ser revelados
Incluso si el vendedor se niega a negociar, todavía tiene una responsabilidad legal una vez que se dan cuenta de los problemas con el hogar. Si la inspección descubre algo que afectaría la habitabilidad de la casa, como una base agrietada o daños importantes en el agua, el vendedor debe revelarlo a los futuros compradores si retrocede.
En algunos casos, esta presión alienta a los vendedores a reconsiderar, especialmente si se dan cuenta de que el problema podría seguir presentando futuros compradores.
¿Sabía el vendedor sobre los problemas de antemano?
Si aparece un gran problema durante la inspección, vale la pena preguntarse si el vendedor ya lo sabía y no lo reveló. A veces, un problema podría haber existido por un tiempo. Los vendedores no tienen que compartir todo lo que saben, pero deben informar hechos materiales conocidos.
Su agente puede sugerir que plantee suavemente esta pregunta en las negociaciones, especialmente si el problema es obvio.
Saber cuándo es el momento de alejarse
A veces, la mejor táctica es seguir adelante. Si la casa necesita soluciones costosas o mucho trabajo y el vendedor se niega a encontrarse con usted a mitad de camino, puede que no valga la pena el dinero o el estrés.
Habla con tu agente. Siempre hay otras casas, y usted merece una que sea segura, sólida y una buena inversión.
Consejos para una negociación más suave
Negociar después de una inspección de la casa no tiene que sentirse estresante. Cuando ambas partes se centran en los problemas en cuestión y son flexibles, el proceso puede ser más fácil para todos. Siga estos consejos, y todos tienen una mejor oportunidad de alejarse de las negociaciones satisfechas con el resultado.
Mantente enfocado en los problemas más grandes
No abrume al vendedor con una larga lista de pequeñas reparaciones. Apegarse a lo que importa: preocupaciones de seguridad, problemas estructurales o cualquier cosa que pueda costar miles para solucionar. Ahí es donde tendrás más apalancamiento.
Deja que tu agente hable
Su agente inmobiliario sabe cómo expresar las cosas de una manera que mantenga la conversación profesional y productiva. Permítales liderar el regreso a la altura para que las emociones no se interpongan en el camino.
Haga una copia de seguridad de sus solicitudes con estimaciones
¿Quieres una caída de crédito o precio? Incluya cotizaciones de contratistas en sus negociaciones. Cuantos más datos proporcione, más fuerte es su caso y más probabilidades del vendedor se toma en serio su solicitud.
Estar dispuesto a comprometer
La mayoría de las negociaciones implican un poco de toma y toma. Es posible que el vendedor no esté de acuerdo con todo, y eso está bien. Concéntrese en sus principales prioridades y sea flexible con el resto.
Siempre haga un tutorial final
Si el vendedor acepta hacer reparaciones, siempre programe un tutorial final antes de cerrar. Traiga una copia del acuerdo de reparación y verifique que todo se haya hecho correctamente.
No te pierdas la fecha límite de tu contingencia
Esté atento al calendario. Si decide que ya no comprará la casa, debe hacerlo antes de que expire la contingencia de la inspección para recuperar su dinero.
Mantenga tu fresco
Es fácil frustrarse cuando aparecen problemas costosos, pero trate de no tomarlo personalmente. Los vendedores a menudo están tan estresados como los compradores, y mantener la calma y la empatía es muy útil (en ambos lados).
Cualquiera que sea su estrategia de negociación, mantenerse enfocado en los problemas más importantes en cuestión y actuar de manera rápida y clara le dará la mejor oportunidad para un cierre sin problemas.
¿Y si el vendedor no funciona contigo? La contingencia de la inspección le brinda la oportunidad de retirarse antes de cerrar. Habrá otras casas, y estará aún más preparado la próxima vez.
Preguntas frecuentes: preguntas comunes sobre la negociación después de una inspección de la casa
¿Puede un comprador retirarse después de una inspección de la casa?
Sí, si todavía está dentro de su período de contingencia de inspección, un comprador puede alejarse por cualquier motivo y recuperar su dinero sincero.
¿Qué es razonable pedir después de una inspección de la casa?
Es razonable que un comprador solicite ayuda con grandes problemas: como fugas de techo, problemas eléctricos, problemas de plomería o cualquier cosa que sea insegura o costosa de solucionar.
¿Qué sucede si el vendedor se niega a hacer reparaciones?
Puede intentar pedir un crédito o una caída de precios. Si el vendedor todavía dice que no, puede aceptar la casa «tal cual es» o retroceder, siempre y cuando esté dentro de su ventana de inspección.
¿Es una reducción de precios mejor que un crédito?
Ambas son buenas opciones, por lo que depende de su situación. A crédito Le da dinero al cierre para pagar las reparaciones. A caída de precios reduce el monto de su préstamo y el pago mensual.
¿Qué significa «as-es» en una venta de vivienda?
«As-is» significa que el vendedor no planea arreglar nada. Todavía puede obtener una inspección del hogar, pero algunas ventas «as-es» no incluyen una contingencia de inspección, por lo que es posible que no pueda negociar o retroceder en función de los resultados.
