Al principio de la pandemia, parecía que todos los demás titulares trataban sobre inversores inmobiliarios que compraban viviendas. Las bajas tasas, el aumento de los alquileres y las toneladas de inventario convirtieron prácticamente cualquier propiedad en un bien de moda. Si avanzamos hasta el día de hoy, el panorama parece diferente: tasas hipotecarias más altas, precios obstinadamente elevados e inventario limitado. Entonces, ¿es ahora un buen momento para comprar su primera (u otra) propiedad de inversión? Veamos cómo se comporta el mercado actual para inversores de todo tipo.
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Los días de costes inmobiliarios ultrabajos quedan firmemente en el pasado. Y si bien es probable que no veamos las tasas hipotecarias inferiores al 3% de 2021 en el corto plazo, las tasas están lejos de ser las más altas: un asombroso 16,63% en 1981.
Además, los precios de las viviendas siguen aumentando, aunque no a las tasas vertiginosas observadas en 2021. Esta combinación de tasas y precios más altos ha reducido el grupo de compradores en muchos mercados y ha hecho que sea más difícil para los inversores encontrar acuerdos. Al mismo tiempo, está creciendo la demanda de viviendas de alquiler.
Sin embargo, si está considerando esperar a que pase cualquiera de esos factores para invertir en bienes raíces en un clima más favorable, esa podría resultar una estrategia perdedora.
«No anticipamos que los precios o las tasas de la vivienda bajen dramáticamente en el corto plazo», dijo Tim Lawlor, director financiero del prestamista de inversión inmobiliaria Kiavi, en una entrevista por correo electrónico. «Aquellos que quieran invertir en propiedades de alquiler probablemente no verán un beneficio significativo en esperar».
En otras palabras, el mercado actual requiere lápices más afilados, no más paciencia. Profundicemos en esa idea con más detalle.
Para que un acuerdo tenga sentido en el mercado actual, Lawlor dijo que es necesario “evaluarlo”, es decir, debe tener sentido financiero sobre el papel desde el principio.
«Los inversores deben considerar todos los costos asociados con el alquiler de propiedades al realizar su análisis de acuerdos», dijo Lawlor. «Esto incluye los costos de endeudamiento más los costos de seguro, los costos de reparación y mantenimiento, los costos de comercialización… junto con un análisis de los precios de alquiler del mercado local».
Si la propiedad aún puede proporcionar un flujo de caja positivo sumando todos esos factores, podría ser una inversión inteligente. Sin embargo, no olvide figurar en las vacantes ocasionales. Las mejores inversiones en bienes raíces residenciales hoy en día son aquellas que ponen efectivo en su bolsillo desde el primer día y resultan rentables a pesar de pasar algún mes sin un inquilino.
He aquí un ejemplo sencillo: digamos que una propiedad se alquila por 2.500 dólares al mes. Su hipoteca es de $1,800 y su presupuesto mensual es de $400 para reparaciones, seguros e impuestos. Sobre el papel, eso le da $300 en flujo de caja positivo cada mes. Sin embargo, un análisis más realista reserva dinero para desocupar, digamos un mes al año sin inquilino (-$2,500). Si divide ese costo de desocupación por 12 meses, eso elimina aproximadamente $210 de ingresos por alquiler por mes. Ahora, su flujo de caja real está más cerca de $90 mensuales.
Ese pequeño margen puede no parecer atractivo, pero en el mercado de costos más alto de hoy, incluso un número positivo conservador podría resultar una inversión valiosa, especialmente si los alquileres continúan aumentando y usted anticipa refinanciar su hipoteca para asegurar una tasa más baja en el futuro.
Si bien los números en una hoja de cálculo pueden verse bien, David Schneider, presidente de Schneider Wealth Strategies, señaló otro factor clave en el mundo de las propiedades de inversión: las personas.
«El mayor riesgo para los propietarios es un pésimo inquilino», dijo Schneider en una entrevista por correo electrónico. Los alquileres atrasados, los daños a la propiedad y las estrictas leyes de desalojo pueden borrar rápidamente las devoluciones.
Para poner eso en perspectiva, digamos que cuenta con los $2,500 de alquiler mencionados anteriormente. Si su inquilino deja de pagar y tarda tres meses en eliminarlo, eso significa una pérdida de ingresos de $7,500, sin mencionar los costos legales y las posibles reparaciones. Un mal inquilino puede acabar con las ganancias de un año o más de una sola vez.
Más allá de los inquilinos, las primas de seguro más altas o un reemplazo repentino del techo de $10,000 pueden instantáneamente poner patas arriba un acuerdo acordado. «Si un acuerdo no tiene sentido al ritmo actual, se aprueba», dijo Schneider. Tener un colchón incorporado en sus análisis puede evitar que las sorpresas se conviertan en catástrofes.
Para los nuevos inversores inmobiliarios, el mayor obstáculo no es sólo comprar una propiedad, sino estar preparados para todo una vez que abandonan la mesa de cierre. Schneider advirtió que muchos principiantes subestiman las exigencias del día a día de ser propietario. Seleccionar a los inquilinos, hacer un presupuesto para las vacantes y conocer las leyes de alquiler locales son tan importantes como encontrar la propiedad adecuada.
Schneider recomendó poner a prueba sus números. Si una propiedad sólo funciona en perfectas condiciones, puede que no sea la elección correcta para la primera propiedad de su cartera. También sugirió que los nuevos inversores sean realistas en cuanto al “estilo de vida adecuado”, es decir, qué tan involucrados quieren estar con la propiedad.
¿Se siente cómodo manejando “inquilinos, baños y basura” usted mismo, o tiene más sentido contratar a un administrador de propiedades? La subcontratación tiene un costo, pero puede ayudarlo a evitar el agotamiento debido al mantenimiento de la propiedad que tal vez le cueste supervisar.
Si está buscando agregar una nueva propiedad a su cartera existente en el mercado actual, tiene un manual diferente en 2025 y de cara a 2026. En lugar de depender de listados tradicionales, Lawlor dijo que probablemente querrá buscar ofertas fuera del mercado a través de mayoristas o redes personales, y señaló que este cambio se debe principalmente a la escasez de oferta.
También destacó que los inversores inmobiliarios experimentados tal vez quieran considerar regiones con precios de compra relativamente bajos y una demanda de alquiler constante para obtener altos rendimientos, en particular el Medio Oeste. Esa combinación puede proporcionar retornos más predecibles que perseguir mercados más calientes y con precios más altos.
Los inversores habituales también pueden considerar diversificar los tipos de viviendas en las que invierten añadiendo alquileres unifamiliares, pequeños edificios multifamiliares o incluso propiedades de uso mixto a sus carteras. Cada tipo de vivienda tiene su propio perfil de riesgo, pero expandirse más allá de una categoría puede proporcionar estabilidad en caso de que cambien los mercados.
Finalmente, los inversores que ya tienen capital en otras propiedades también pueden encontrar formas creativas de aprovecharlo para invertir en nuevos acuerdos, ya sea refinanciando su hipoteca, obteniendo un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda o utilizando estrategias con ventajas fiscales como los intercambios 1031.
Ya sea que sea nuevo o tenga experiencia en inversiones inmobiliarias en 2025, algunos fundamentos pueden ayudarlo a tomar decisiones más inteligentes en este mercado desafiante.
Mire más allá de los pagos de la hipoteca para incluir costos de cierre, impuestos, seguros, reparaciones, servicios públicos y asignaciones por desocupación. Los gastos ocultos, como las cuotas de la asociación de propietarios, pueden fácilmente hacer que un acuerdo pase de rentable a precario.
En las ciudades costeras más caras, las matemáticas a menudo no funcionan bien para los inversores primerizos. En su lugar, considere una búsqueda a nivel nacional de un mercado favorable donde pueda lograr un equilibrio entre el precio de compra y los alquileres del mercado.
Decida con anticipación si será un propietario práctico o subcontratará a un administrador de propiedades. Si opta por la ruta del bricolaje, busque contratistas confiables antes de que los necesite.
Tener reservados de tres a seis meses de gastos puede ayudarlo a mantenerse a flote si un inquilino se muda repentinamente o si llega una reparación costosa.
Schneider señaló que el sector inmobiliario rara vez es una ganancia rápida; la paciencia y la planificación son fundamentales. La recompensa suele producirse después de años de crecimiento constante de los alquileres y pago de los préstamos.
Desde calculadoras de alquiler hasta estimadores de valor posreparación (ARV), los recursos en línea pueden ayudarle a evaluar ofertas con mayor precisión. Lawlor mencionó que Kiavi ofrece una calculadora ARV gratuita para ayudar a los inversores a calcular rápidamente los números antes de comprar una propiedad.
Depende del trato. Si una propiedad cubre sus costos (hipoteca, impuestos a la propiedad, seguros, reparaciones) y aún genera ingresos, ahora puede ser un buen momento para invertir. Los expertos advierten contra la espera de un cambio en el mercado, ya que es posible que los precios y las tasas no se muevan mucho en el futuro cercano.
Depende de su situación, pero muchos inversores pretenden conservar una propiedad de inversión durante cinco a siete años o más. La clave para el período de tenencia ideal es que la propiedad resulte rentable y siga siendo atractiva para un nuevo inversor o propietario. Esto significa que la propiedad debe generar ganancias a las tasas actuales del mercado, estar en condiciones atractivas tanto para los inversores como para los consumidores y proporcionarle un retorno decente de su inversión en la mesa de cierre.
Los problemas de los inquilinos encabezan la lista para los inversores inmobiliarios primerizos. Un inquilino que no paga o daña la propiedad puede convertir rápidamente un acuerdo rentable en una pérdida. Una evaluación cuidadosa de los inquilinos, una elaboración de presupuestos realista y el conocimiento de las leyes de arrendamiento locales pueden ayudar a los inversores primerizos a evitar costosos pasos en falso.
Laura Grace Tarpley editó este artículo.
