En estos días, es fácil encontrar datos de suburbios y tendencias de código postal en línea.
Los portales que ofrecen suscripciones a los agentes e inversores del comprador se pueden encontrar fácilmente.
Hace veinte años, los inversores hurgarían a través de los datos dentro de las páginas posteriores de su revista API de copia impresa, buscando suburbios que ofrecieran un alto crecimiento de capital y/o fuertes rendimientos de alquiler.
Los datos pueden ser más completos en estos días, pero aún no dice la imagen completa, y nunca lo hará.
Los algoritmos inmobiliarios son impresionantes, y su sofisticación está creciendo a un ritmo rápido, sin embargo, queda un hecho simple.
Los códigos postales no se pueden generalizar, a menos que, por supuesto, el maquillaje del suburbio sea completamente homogéneo (incluido el maquillaje social) y todas las viviendas se enfrentan a la misma orientación, tienen el mismo terreno, ofrecen planos de piso idénticos y se mantienen por igual.
Por supuesto, este no es el caso.
Nuestras ciudades y regiones ofrecen una mezcla ecléctica en la mayoría de los casos, desde apartamentos hasta casas adosadas hasta terrazas, casas independientes.
Nuestro terreno puede variar en un código postal singular, y nuestra mezcla social también es variable en cualquier área determinada. Los planos de piso difieren, las orientaciones abarcan los cuatro puntos cardinales, y la distancia de los servicios cuenta mucho cuando se trata de valoraciones.
Una historia de advertencia suburbana
Entonces, ¿cuál es el riesgo para los inversores que dependen únicamente de las métricas de los suburbios y deciden comprar invasos?
Muchos leerán esto y pensando a sí mismos: «Bueno, tengo un inspector de construcción local que calificará la vivienda para mí».
Sin embargo, los inspectores de edificios inspeccionan los edificios. No evalúan los factores sociodemográficos, los planos de piso, las servidumbres, las superposiciones, la luz natural, las rutas de vuelo o las decisiones de planificación futuras.
Las tasas de crecimiento de capital, cuando se distribuyen a un solo suburbio, pueden ser engañosas.
La adopción de la frase, «Una marea creciente flota en todos los barcos» es ingenua en el mejor de los casos. Siempre hay esas calles dentro de los suburbios que los lugareños saben para evitar.
Ya sea que tengan tasas de criminalidad más altas o están destinados a la industria y el cambio cercano (u otros detractores), un inversor sin fronteras sin conocimiento del mercado local puede ser víctima de comprar en un área denominada DUD.
El problema con los datos del suburbio es que es limitado. No son datos locales, ni son datos callejeros, y están generalizados.
Consideremos el suburbio de Werribee en Melbourne, por ejemplo.
Werribee ha atraído a muchos inversores en la última década y por varias razones. En primer lugar, el suburbio ofrece casas en bloques de tierra en el precio de $ 600,000 – $ 650,000 para aquellos que buscan mucho. El precio de menos de $ 700,000 ha sido popular, y los productos viables tienen un suministro escaso.
En segundo lugar, Werribee está integrado en la red de trenes metropolitanos. Ofrece un recinto de compras vibrante y tiene algunas casas de personajes geniales cerca de la estación y las tiendas.
Sin embargo, hay múltiples propiedades dentro del código postal, y cada una varía en términos de composición socioeconómica. Los problemas de vivienda social y los altos delitos no son ajenos a Werribee, y algunos bolsillos de Werribee disuadirían a los compradores más duros. Sin mencionar las superposiciones relacionadas con el agua que también afectan a este suburbio externo occidental.
Los agentes han informado un gran aumento en la actividad de los inversores interestatales en el área. Algunos comprarán cualquier propiedad en aras de asegurar una lista de «fuera del mercado».
Pero sin un análisis cuidadoso y familiaridad del área, ¿están comprando un diamante o un fracaso? Los datos del suburbio tienen sus limitaciones, incluso para subastas, y no todos los vecindarios son fáciles de discernir sin una inspección física.
La vista invisible puede deletrear problemas
Una inspección en persona revelará cualquier preocupación social en las inmediaciones.
Mientras que un par de zapatillas que cuelgan de una línea eléctrica pueden ser visibles en Google StreetView, no todas las imágenes de StreetView son actuales. El ruido, el olor y la luz natural no son detectables en las imágenes, y aunque algunos inspectores de construcción harán todo lo posible para transmitir sus hallazgos, no están entrenados para entregar este tipo de información.
Muchos agentes han informado una creciente dependencia de los recorridos de video (de inversores interestatales y agentes de compradores).
Si bien muchos agentes de venta se toman en serio la tarea y ofrecen una evaluación honesta, paga para recordar que el agente de ventas tiene un deber fiduciario con el proveedor de vender su propiedad.
No hace falta decir que los atributos negativos no siempre se señalarán. He conocido a muchos agentes que se han jactado de vender propiedades problemáticas a inversores vistas.
Entonces, para aquellos que disfrutan interrogar los datos y seleccionar propiedades de inversión sobre esta base, es imprescindible una inspección en el sitio en persona. Los datos solo cuentan tanto, porque es general en el mejor de los casos, y simplemente una sección transversal de entradas de algoritmo.
