Durante décadas, poseer una propiedad se ha considerado el camino más confiable hacia la riqueza, pero hay poderosas señales de que la era ha terminado.
La teoría de Nueva Zelanda como “un mercado inmobiliario con bits añadidos” fue originada por el comentarista Bernard Hickey hace más de 20 años. Originalmente era una “medio broma”, pero rápidamente se volvió completamente seria. Aunque es claramente reductivo, ¡tenemos algunos negocios aquí! – capturó la sensación abrumadora de nuestra política y cultura de que la única forma en que un neozelandés común y corriente podía enriquecerse era poseyendo propiedades. Al menos su propia casa, idealmente también un par de propiedades de inversión.
El ex primer ministro John Key lo expresó sucintamente a principios de este año. «Si queremos que las cosas funcionen, el núcleo de lo que está mal es el mercado inmobiliario. La esencia de lo que está mal es que el mercado inmobiliario está bajando, no subiendo». Expresaba la opinión de que todos los males económicos son, en última instancia, un veredicto sobre el mercado inmobiliario, y que la única manera de salir de la crisis actual era doblar esa línea. Es por eso que esta incipiente recuperación actual es tan rara: es la primera en décadas que podría no ser anunciada por un repunte del mercado inmobiliario.
La obsesión por la propiedad es en realidad una respuesta inmune colectiva al trauma de 1987. Después de unos años de extraordinarios rendimientos bursátiles a mediados de los años 80, miles de neozelandeses invirtieron todo lo que pudieron en la NZSE (ahora NZX), sólo para que esa obsesión fuera aniquilada durante la recesión posterior al Lunes Negro. Liam Dann, del NZ Herald, documentó vívidamente la respuesta en The Crash, escribiendo que “una generación de inversores –los baby boomers– se alejaron de los mercados de capitales y pusieron sus ahorros en propiedades y en compañías financieras centradas en propiedades”.
1987 no fue una crisis importante a nivel mundial, pero fue prolongada y dolorosa en Nueva Zelanda: nuestros mercados se desplomaron y el desempleo aumentó marcadamente, lo que finalmente condujo a la “medicina dura” documentada en los primeros episodios de la segunda temporada de Juggernaut. Como país, empezamos a desconfiar de las acciones y preferimos la solidez percibida de la propiedad.
Como señaló Ben Thomas en el episodio más reciente de Gone by Lunchtime, poco después del colapso se aprobó la Ley de Gestión de Recursos: una legislación bien intencionada que tuvo el desafortunado subproducto de hacer mucho más difícil la construcción de viviendas. Las limitaciones de oferta que indujo desencadenaron un auge de 40 años en los precios inmobiliarios. Lo que significa que cada gráfico que muestra el precio medio de la vivienda en Nueva Zelanda a lo largo del tiempo tiene una forma familiar.
Todos los gráficos se parecen mucho a esto.
No fue una causalidad, pero tampoco estuvo del todo descorrelacionada que en el mismo período se produjera una deriva interminable en el mercado accionario local. Hubo pocas acciones de crecimiento sostenido, con el extremo superior dominado por servicios públicos obedientes y cuasimonopolios pesados. Algunas de nuestras acciones más importantes (pensemos en The Warehouse, Fletcher Building, Sky TV e incluso Spark) han soportado una década difícil. Significa que muchos de los que invirtieron su dinero en los mercados locales vieron su dinero estancarse, mientras que sus vecinos que compraron una unidad en Kelston disfrutaron de retornos enormes. La narrativa se entendió bien desde el punto de vista político, y como alrededor de dos tercios de nosotros vivíamos en casas de nuestra propiedad, vimos aumentar nuestro patrimonio neto junto con el mercado inmobiliario, al tiempo que llegamos a ver los mercados de capital como lugares a los que iba el dinero, si no moría, al menos a la deriva sin rumbo.
El único mundo que hemos conocido
Casi la mitad de la población de Nueva Zelanda (nuestra edad promedio es 38 años, lo que significa que nacieron el año del accidente del 87) sólo ha conocido esa realidad. No es de extrañar que asumieran que eso era todo lo que alguna vez hubo o sería.
Pero el cambio parece haber llegado finalmente. Dileepa Fonseka escribió ayer un hábil análisis para BusinessDesk que postulaba que el miedo generacional a los mercados y la devoción por la vivienda está llegando a su fin. Lo atribuye a una variedad de factores. En primer lugar, el debut de KiwiSaver nos dejó mucho más expuestos que nunca a los mercados de valores. Luego, las reformas crearon un enorme aumento en la cantidad de suelo que podía desarrollarse en nuestros principales centros. Por último, el auge de plataformas de inversión directa como Sharesies, Stake y Hatch ha hecho que parte de nuestra población en edad de trabajar esté mucho más interesada en los mercados.
Significa que hay un nivel mucho mayor de exposición a mercados de acciones más allá del nuestro. También significa la oportunidad de comprar empresas más atractivas (es más emocionante poseer acciones de Apple o Nvidia que Skellerup o Mainfreight), pero en los últimos años también ha significado aumentos de valor mucho más profundos. Las acciones de los “siete magníficos” han proporcionado rendimientos sorprendentes en los últimos años. Eso significa que después de décadas de que los accionistas observaran cómo los rendimientos de los inversores inmobiliarios daban por muerto los suyos, en los últimos años tanto los KiwiSavers con fondos indexados como los inversores minoristas en empresas estadounidenses han obtenido rendimientos mucho mayores.
Un cambio generacional
Los millennials y la generación Z han estado particularmente expuestos a este cambio de suerte. Mientras que los baby boomers llevaban cicatrices de por vida por el accidente del 87, los más jóvenes han tenido una experiencia muy diferente. Muchos salieron de la escuela secundaria a un mundo de precios de la vivienda insosteniblemente altos, que se desplomaron después de Covid y aún no se han recuperado. También crecieron con la narrativa de que la vivienda estaba fuera de su alcance, por lo que muchos recurrieron tanto a la inversión indexada, a través de empresas como Simplicity, como a la selección de acciones en números significativamente mayores que los Boomers y la Generación X.
A pesar de la cobertura regular del “joven inversor inmobiliario”, es mucho más probable que la mitad más joven de nuestra población considere la inversión en vivienda como algo fuera de su alcance y como un lugar de retornos indiferentes. En cambio, ven las casas como (qué novedoso) un lugar para vivir.
Con una avalancha de nuevas construcciones en el mercado, hemos visto que los compradores de primera vivienda representan el 27,7% del mercado en el trimestre más reciente, un máximo histórico. De la misma manera, la migración neta hacia el exterior ha sido presentada como algo malo –y lo es en muchos sentidos– pero ha disminuido la demanda de vivienda, contribuyendo a hacerla más accesible para quienes se han quedado en Nueva Zelanda. Generaciones enteras prefieren invertir en acciones a propiedades, por primera vez desde los años 80.
Tratar de alterar nuestra fijación en la vivienda como camino hacia la riqueza ha sido un proyecto de varias décadas. Es muy fácil plantear el problema: al tener un mercado inmobiliario medido en billones y empresas cotizadas en miles de millones, tenemos un sector empresarial débil y subcapitalizado, mientras que cada dólar sobrante se destina a alquileres e hipotecas.
Brian Gaynor, el brillante escritor e inversor, dedicó docenas, si no cientos, de sus columnas a denunciar las consecuencias de esto. Murió en 2022, con los precios de la vivienda cerca de su máximo histórico. Sin embargo, en los últimos tres años las reformas de zonificación iniciadas por Phil Twyford, del Partido Laborista, y llevadas a cabo por Chris Bishop, del Partido Nacional, han traído cambios significativos a este problema tan pernicioso. Sus esfuerzos por aumentar enormemente la oferta de tierra que se puede desarrollar deberían significar que la tendencia continúe durante años, incluso décadas.
Presagia precios de la vivienda aburridos y estables, y promotores que responderán eficientemente a la nueva demanda. Y como señaló Fonseka de BusinessDesk, ahora existe un consenso emergente (aunque con una metodología muy diferente) de que debemos alejar el capital de la vivienda y dirigirlo a los negocios. El Partido Laborista inició la medida en octubre con su impuesto a las ganancias de capital sobre propiedades de inversión. National ahora está haciendo campaña para aumentar Kiwisaver al 12%, lo que debería inyectar aún más dinero en nuestros mercados públicos y privados.
Es pronto y hay fuerzas poderosas trabajando en contra, entre ellas los inversores inmobiliarios que desean recuperar grandes ganancias libres de impuestos. También existe el riesgo de que se produzca otro colapso inoportuno (la burbuja de la IA, por ejemplo) que asuste a la gente y regrese a la supuesta seguridad de la propiedad. De manera similar, una enorme proporción de capital que fluye hacia un puñado de empresas estadounidenses no ayuda mucho a las empresas locales.
Aun así, aunque son incipientes, algunas de las condiciones que impulsan esto parecen más seculares que cíclicas. Si se mantienen, podría significar el fin de 40 años perdidos y el comienzo de una nueva era en la que las casas son para vivir y, en lugar de ser elementos añadidos, las empresas podrían ser el gran espectáculo, como una economía adulta propiamente dicha.
