Los inversores inmobiliarios están capitalizando las tasas de interés más bajas y utilizando tácticas financieras poco conocidas para aumentar drásticamente su poder de endeudamiento, dejando a los compradores competidores que buscan un techo sobre sus cabezas en desventaja.
Se informó que estas estrategias sofisticadas ayudaban a los inversores a asegurar préstamos significativamente mayores que lo que los criterios bancarios estándar típicamente permitirían. El resultado es un campo de juego desigual en un mercado inmobiliario ya competitivo.
Es una tendencia particularmente notable en Sydney, donde el corredor de hipotecas senior de HomeloanExperts.com.au, Jonathan Preston, dijo que las casas «ya no se trata de refugio en absoluto, eso está muerto y enterrado durante mucho tiempo».
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En cambio, calificó a Sydney Property «un activo global de grado de inversión», al tiempo que reveló las formas inteligentes en que muchos inversores maximizan sus capacidades de endeudamiento para aprovechar al máximo los recortes de tasas recientes.
“Muchos prestatarios ricos que buscan construir grandes carteras en estos días eligen adquirir propiedades dentro de los fideicomisos familiares, con la opinión de que cuando eventualmente se orientan positivamente, pueden proporcionar una carta del contador confirmando el comercio positivo de la entidad, y algunos prestamistas permiten que el préstamo del fideicomiso se excluja del servicio.
«Esto abre un campo de juego completamente nuevo, donde alguien puede abrir múltiples fideicomisos e ir una y otra vez, sujeto a no quedarse sin prestamistas o depósitos, esta es la forma en que las personas generalmente llegan a más de 5 propiedades en 2025», dijo Preston.
La última vez que los inversores dominaron la escena inmobiliaria de NSW en 2015, que representa alrededor del 40 por ciento de todas las compras de propiedades en ese momento, los precios de Sydney se dispararon a niveles de agua de agua, lo que eventualmente obligó a APRA a tomar medidas enérgicas e introducir regulaciones para compras de inversión frescas.
La mayoría de los inversores que usaban algunas de las tácticas anteriores estaban utilizando préstamos de solo interés, señaló Preston, para limitar los pagos y, a menudo, buscar propiedades de mayor rendimiento para lograr un flujo de efectivo positivo más rápido.
Dijo que también ha habido un aumento en los prestatarios que todavía viven con sus padres que luego ‘RentSvest’ y entrarán en el mercado inmobiliario antes de mudarse, con casi un tercio de las compras que trató usar esta táctica.
«Hace que el poder de los préstamos sea mucho más alto», dijo. “Los préstamos de un solo ingreso son horribles en este momento. Incluso si ganas mucho dinero, buena suerte haciendo lo suficiente para comprar algo agradable en Sydney.
«Los préstamos generalmente tienen un límite de aproximadamente cinco veces su ingreso anual, por lo que si desea una propiedad de $ 3 millones, tendrá que ganar alrededor de $ 600,000 o más».
Dijo que los compradores inmobiliarios preparados para expulsar sus búsquedas tenían una ventaja adicional, y agregó que la mayoría de los compradores de propiedades en Sydney querían una casa y solo estaban interesados en la costa norte, el oeste interior, las playas del norte o en el este o el sur.
«Soy un gran creyente en el oeste de Sydney, pero muchos no», agregó.
«Por lo tanto, el punto de partida para esas casas probablemente esté al norte de $ 2.5 millones ahora; por lo tanto, la gente incluso compra Gosford, o similar, en su lugar. Y el noroeste a menudo se considera como la costa norte en estos días», dijo.
Preston enfatizó que una vez que se establecieron las preferencias de ubicación, los compradores están esencialmente restringidos a comprar una unidad, conformarse con una casa en el oeste de Sydney o más allá de los límites de la ciudad, o de alguna manera logran obtener un ingreso anual de siete cifras, un escenario descabellado para la mayoría de los australianos.
«Incluso esas tres opciones son desafiantes. Por ejemplo, un buen apartamento en las áreas deseadas es generalmente de más de $ 1 millón».
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