La propiedad es un tema de conversación británico favorito. Casi todos tienen una opinión sobre hacia dónde se dirigen los precios de la vivienda, el próximo punto de acceso de la propiedad o dónde las casas deben ser, y no deben ser, construirse.
Pero para tener una verdadera sensación de lo que impulsa el mercado, vale la pena escuchar a las personas que viven y respiran la propiedad día después, día fuera.
En esta serie, pusimos a un experto en sus pasos cada mes.
Queremos saber su punto de vista sobre todos los temas candentes mencionados anteriormente, así como las tasas hipotecarias, la compra y la construcción de viviendas.
Incluso los cuestionaremos sobre su propia hipoteca y sus mejores y peores inversiones hasta la fecha.
Este mes hablamos con Rob Dix, cofundador de Property Hub, una compañía de abastecimiento de compra para alquilar que reúne más de £ 100 millones de ofertas de propiedades cada año para sus clientes.
En el asiento caliente: Rob Dix, cofundador de Property Hub y coanfitrión del podcast de propiedades
Rob también es coanfitrión del podcast de propiedad y un autor más vendido con libros que incluyen dos bestsellers de Sunday Times; ‘Seven Mitos sobre el dinero’ y ‘El precio del dinero’.
También es un inversor de compra de cartera, después de haber comprado su primera propiedad de alquiler hace más de una década.
El año pasado, entrevistamos a Rob sobre por qué él y su familia prefieren alquilar la propiedad en la que viven en lugar de optar por comprar.
Creo que los precios de la vivienda aumentarán como máximo, un 2 por ciento en promedio, continuando el patrón de los últimos años de precios que caen ligeramente en términos ajustados por inflación.
Continuaremos viendo grandes diferencias regionales, con un mayor crecimiento en el norte y propiedades más pequeñas y menos costosas que funcionan mejor que las más grandes y más caras.
El escenario más probable es que los precios de las propiedades continúen aumentando al mismo ritmo que la inflación, o un poco más rápido, como lo han hecho históricamente a largo plazo.
En algún momento en los próximos diez años, probablemente tendremos un boom y un choque, ya que tienden a suceder de vez en cuando, pero es imposible predecir el momento.
No suena emocionante, pero si usa una hipoteca para que su deuda sea fija, solo un crecimiento regular vinculado a la inflación puede conducir a excelentes resultados durante una década.
Los precios de la vivienda habían estado subiendo hasta hace poco después de sufrir un chapuzón en 2022 y 2023
Me imagino que veremos tasas hipotecarias de compra para alquilar en las cuatro cuatro, tal vez medio por ciento más o menos más bajo de lo que son ahora.
Viviendo donde lo hago en Londres, alquilar en realidad funciona más barato que poseer.
Pero optaría por alquilar independientemente porque no sé dónde o en qué tamaño de propiedad quiero vivir dentro de cinco años.
La compra incurriría en costos de impuesto de timbre tan enormes que realmente no tendría ningún sentido.
El alquiler no es tirar dinero más que pagar intereses hipotecarios es tirar dinero, siempre y cuando también esté invirtiendo en activos.
Siempre uso préstamos solo para intereses porque es contraintuitivamente más seguro: el pago mensual es más bajo, lo que mantiene los gastos bajos si termina teniendo un período en el que el alquiler no llega. Siempre existe la opción de pagar excesivamente.
Siempre arreglo durante cinco años para reducir las tarifas y tener más certeza, y solo recomendaría ir más corto si planea retirar el capital de su cartera.
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En mi opinión, la falta de viviendas sociales deposita demasiada dependencia del sector privado alquilado y evita que las personas que más necesiten apoyo tengan la seguridad que necesitan. La llamada vivienda asequible es un dulce que no resuelve el problema.
No, porque ningún gobierno en la memoria viva ha alcanzado su objetivo de construcción de viviendas.
Con tan poca vivienda social que se está construyendo, no es algo sobre lo que el gobierno realista de manera realista controle.
Los precios de la vivienda siempre alcanzan un techo de asequibilidad donde los compradores no pueden pagar más en función de sus ingresos, por lo que si no vemos el crecimiento de la productividad y, por lo tanto, el crecimiento salarial, eso mantendrá un freno a los precios de la vivienda.
Pero lo único que se me ocurre que sea una gran mella en los precios de la vivienda sería restricciones mucho más difíciles en los préstamos hipotecarios, lo que no parece suceder.
Aunque no han sido populares entre los inversores, puedo ver la sensación de los movimientos que se han realizado en la última década para frenar el sector de compra para alquilar y profesionalizarlo.
Sin embargo, puedo ver que los propietarios continúan siendo desproporcionadamente atacados porque hay poco riesgo político al hacerlo.
Por supuesto, hay una minoría de propietarios incompetentes e incluso criminales, pero en su mayor parte, las reglas para evitar que existan, solo están siendo mal aplicadas.
Es una buena inversión si la aborda a largo plazo y usa una hipoteca.
En comparación con cualquier otro tipo de inversión que pueda hacer, puede comprar tres veces más de ella mediante el uso de una deuda garantizada para encogerse como resultado de la inflación.
También tiene un flujo de ingresos de alquiler que tiende a alinearse con la inflación, y la falta de volatilidad significa que es una inversión con la que algunas personas se sienten más cómodas en comparación con el mercado de valores.
Objetivo fácil: Rob Dix cree que los propietarios continuarán siendo desproporcionadamente atacados porque hay poco riesgo político al hacerlo
Sería una ciudad o una ciudad de cercanías popular en el noroeste.
Es la región que ha estado funcionando mejor y se proyecta que lo siga haciéndolo durante los próximos cinco años.
También es un área donde hay espacio para la cabeza para que los precios crezcan, y el crecimiento del alquiler también es fuerte.
El sudeste, fuera de Londres. La asequibilidad está tan restringida que no hay espacio para que los precios aumenten significativamente, y los rendimientos son bajos.
Boom del noroeste: Rob dice que las ciudades y las ciudades en el noroeste de Inglaterra es donde invertiría en los próximos cinco años
Londres siempre será una apuesta segura a largo plazo, pero con el Reino Unido se vuelve menos popular a nivel internacional, así como los costos de impuestos de timbre extremadamente altos que agregan potencialmente cientos de miles de libras al precio de compra de una propiedad principal de Londres, no puedo ver que tenga un fuerte rebote.
La mayoría de las iniciativas destinadas a ayudar a los compradores primerizos a servir solo para aumentar los precios de la vivienda, por lo que no traería nada como ayuda para comprar.
Estaría más inclinado a introducir una política como eximir la primera, digamos, £ 100,000 de ganancias de por vida de los impuestos, lo que facilita a las personas al principio de sus carreras ahorrar si eso es para una casa o algo más.
¿Si fueras canciller? DIX consideraría eximir las primeras £ 100,000 de ganancias de por vida de los impuestos para facilitar que las personas ahorren para su primer hogar
Muchos vendedores buscan certeza en lugar del precio más alto, así que asegúrese de tener una oferta de hipoteca alineada, un abogado en su lugar y puede demostrar que está organizado y listo para proceder.
Luego, si su oferta es rechazada, siga siguiendo porque un tercio de las transacciones terminan cayendo.
Tener padres ricos. O, más en serio, no se apresure si no está seguro de que querrá quedarse durante al menos cinco años.
Si bien existe la percepción de que los precios de la vivienda siempre se escapan de usted, no creo que haya un rápido crecimiento en el futuro cercano.
Los costos de transacción son brutales y solo usted solo tiene calidad para los beneficios por primera vez para el impuesto de timbre del comprador una vez.
Parece serio: al hacer una oferta a los agentes inmobiliarios, Rob aconseja que los compradores tienen una oferta de hipoteca alineada y un abogado ya en su lugar
Realice su propia investigación en línea sobre lo que cree que vale y no permita que los agentes de la propiedad le hable con algo que sea inalcanzable.
Los datos muestran que una vez que algo ha tenido un precio erróneo y se ha sentado en el mercado, es mucho menos probable que venda.
Una casa en Nottingham que compré en mayo de 2020 en la cima de Covid Panic cuando el mercado se cerró efectivamente.
Esto me permitió obtenerlo a un excelente precio, he tenido los mismos inquilinos allí desde entonces, y olvido que lo tengo durante meses.
Manos fuera: Rob dice que una casa que compró en Nottingham en 2020 ha sido su mejor inversión hasta la fecha
Casas en el casco donde obtuve un buen trato, pero no están en el área más deseable, por lo que los precios han sido planos en comparación con ubicaciones más fuertes.
Además, los alquileres son tan bajos que una pequeña reparación puede eliminar meses de ganancias.
La respuesta es muy específica para mi objetivo personal de generar riqueza a largo plazo, y no será adecuada para todos.
Pero por defecto, usaría una hipoteca para comprar una moderna casa familiar en un área de calidad en Midlands o en el norte, precio el alquiler ligeramente por debajo de las tarifas de mercado, por lo que tenía un gran grupo de solicitantes para elegir, luego dejar que se asiente en silencio durante años.
Cómo encontrar una nueva hipoteca
Los prestatarios que necesitan una hipoteca porque su acuerdo de tarifa fija actual está terminando, o están comprando una casa, deben explorar sus opciones lo antes posible.
Los propietarios de compra para alquilar también deben actuar tan pronto como puedan.
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¿Qué pasa si necesito remortagarse?
Los prestatarios deben comparar tarifas, hablar con un corredor de hipotecas y estar preparados para actuar.
Los propietarios de viviendas pueden conectarse a un nuevo acuerdo con seis a nueve meses de anticipación, a menudo sin obligación de tomarlo.
La mayoría de los acuerdos hipotecarios permiten que se agregen tarifas al préstamo y solo se cobran cuando se elimina. Esto significa que los prestatarios pueden asegurar una tarifa sin pagar tarifas costosas de arreglos.
Tenga en cuenta que al hacer esto y no eliminar la tarifa al finalizar, se pagará intereses sobre el monto de la tarifa durante todo el plazo del préstamo, por lo que esta puede no ser la mejor opción para todos.
¿Qué pasa si estoy comprando una casa?
Aquellos con compras de viviendas acordadas también deben tener como objetivo asegurar las tarifas lo antes posible, por lo que saben exactamente cuáles serán sus pagos mensuales.
Los compradores deben evitar el exceso de estiramiento y tener en cuenta que los precios de la vivienda pueden caer, ya que las tasas hipotecarias más altas limitan la capacidad de endeudamiento de las personas y el poder adquisitivo.
¿Qué pasa con los propietarios de compra para alquilar?
Los propietarios de compra para alquilar con hipotecas de solo interés verán un mayor salto en los costos mensuales que los propietarios de hipotecas residenciales.
Esto hace que la remortación en mucho tiempo sea esencial y nuestro socio L&C también puede ayudar con las hipotecas de compra para alquilar.
Cómo comparar los costos de la hipoteca
La mejor manera de comparar los costos de la hipoteca y encontrar el acuerdo adecuado para usted es hablar con un corredor.
Esta es que el dinero tiene una asociación de larga data con Broker L&C sin tarifas, para proporcionarle asesoramiento hipotecario de expertos sin tarifas.
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Sin embargo, tenga en cuenta que las tasas pueden cambiar rápidamente, por lo que si necesita una hipoteca o desea comparar las tarifas, hable con L&C lo antes posible, para que puedan ayudarlo a encontrar la hipoteca adecuada para usted.
Servicio hipotecario proporcionado por Mortgagas de Londres y País (L&C), que está autorizado y regulado por la Autoridad de Conducta Financiera (número registrado: 143002). La FCA no regula la mayoría de las compras para dejar hipotecas. Su hogar o propiedad pueden ser recuperados si no mantiene los reembolsos en su hipoteca
