Los inversores inmobiliarios a menor escala están de vuelta en el mercado, principalmente buscando propiedades baratas, dice la firma de datos Cotalidad.
Ha lanzado su último paquete de gráficos, que muestra que los propietarios de propiedades hipotecas de múltiples son ahora alrededor del 25 por ciento del mercado, en comparación con el 21 por ciento a mediados del año pasado.
El economista principal de la propiedad, Kelvin Davidson, dijo que su atención había cambiado un poco.
Ahora que las intereses de préstamos hipotecarios de todas las propiedades eran 100 por ciento deducibles para fines fiscales, y no solo el de las nuevas construcciones, el incentivo para comprar nuevo no era el mismo.
«Hay evidencia de que este regreso de los inversores es hacia el extremo inferior del mercado … el 30 por ciento inferior de las propiedades por valor, lo que probablemente tiende a correlacionarse con el cambio un poco más hacia las propiedades existentes, que tienden a ser un poco más baratas que las nuevas construcciones».
Dijo que podría haber mejores rendimientos de alquiler de esas casas, particularmente si los inversores agregaron un dormitorio o baño para aumentar el flujo de caja.
Davidson dijo que los inversores inmobiliarios también estaban siendo atraídos porque las tasas de interés más bajas significaban que tenían menos brecha entre los pagos de alquiler y los reembolsos de la hipoteca.
«Eso ha cambiado el equilibrio para muchos propietarios, lo que les permite volver a involucrar en el mercado y para los inversores más nuevos, dándoles el incentivo para construir una cartera en condiciones más favorables.
«Piense en su inversor cliché de mamá y hombre, probablemente lo que más les importa es ‘¿cuánto efectivo estoy poniendo?’ Y el gran cambio allí ha habido tasas de interés más bajas.
«El año pasado, una propiedad de alquiler estándar podría haber necesitado $ 400 o $ 500 por semana en términos de un flujo de efectivo … ahora cuesta $ 200.
«Todavía es mucho, pero ese es un cambio muy visible para un inversor de mamá y papá, ya sabes que estamos teniendo mucho menos efectivo de lo que podríamos haber tenido que hacer el año pasado».
Dijo que las tasas de interés que continúan cayendo mantendrían a los inversores comprometidos.
Pero dijo que había factores en su contra. Las tasas del consejo estaban subiendo y había un riesgo percibido si el gobierno cambiaba.
«Existe una percepción entre algunos inversores de que las reglas fiscales podrían volver a cambiar contra la inversión inmobiliaria en términos de deducibilidad de intereses. Por lo tanto, algunas personas están muy preocupadas por eso. Nunca es una forma de tráfico, algunas cosas a favor, algunas cosas en contra».
Dijo que los alquileres eran lentos. Todavía eran altos en relación con los ingresos en general, lo que limita el alcance para mayores aumentos. La migración era suave.
«Los alquileres han caído en Auckland y Wellington en el último año, algo que no sucede a menudo.
«La debilidad se ilustra en los datos de MBIE Bonds, con la mediana del alquiler nacional en los tres meses a junio un poco más baja que hace un año, uno de los primeros caídos desde finales de 2009. Es difícil ver un fuerte retorno al crecimiento en el corto plazo».
Pero el rendimiento de los inversores fue una tendencia mayor a medida que cayeron los valores de las propiedades.
Desde un mínimo de un promedio de 2.7 por ciento en 2021, los inversores ahora obtuvieron un promedio de 3.8 por ciento, el más alto desde mediados de 2016.
Davidson dijo que los compradores de primera casa también estaban activos en el mercado.
Kiwisaver estaba ayudando a las personas a reunir un depósito, dijo, y los bancos estaban dispuestos a prestar a personas con depósitos más pequeños.
«Gran parte de ese dinero ha ido a los compradores primerizos. Así que, ya sabes, los compradores de primera casa definitivamente no necesitan un depósito del 20 por ciento para ingresar al mercado. Y creo que ha sido un factor importante, así como simplemente los precios de la vivienda más bajos, las tasas de interés más bajas, esas cosas han ayudado».
Mover a los ocupantes de los propietarios era menos activo. Eso podría deberse a la mecánica involucrada en la compra y la venta, dijo.
«Simplemente ha sido un poco difícil obtener una venta para su propia propiedad y alinear una compra en poco tiempo. La falta de certeza en torno a comprar y vender lo ha hecho complicado, por lo que tal vez la gente se ha quedado donde están».
Dijo que si la confianza regresaba y el mercado liberado, la demanda acumulada podría comenzar a llegar.
«Creo que el mercado de propietarios-ocupante estará un poco más ocupado el próximo año, pero podría ser que debemos superar unos meses más tranquilos primero».
Dijo que aunque seguía siendo un mercado de compradores, podría haber una construcción de presión de precios más competitiva en los próximos meses a medida que el mercado laboral mejoró y las tasas de interés fueron más bajas.
«Siente que las condiciones del mercado cambiarán a principios del próximo año».
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