¿Qué es un REIT?
Los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) son empresas que poseen bienes raíces. Puede comprar acciones en REIT similares a las acciones, y principalmente gana dinero con REIT a través de dividendos. Los REIT a menudo poseen apartamentos, almacenes, instalaciones de autoalmacenamiento, centros comerciales y hoteles. Puede comprar REIT a través de una cuenta de inversión, también llamada una cuenta de corretaje, similar a las acciones.
¿Cómo funcionan los REIT?
El Congreso creó fideicomisos de inversión inmobiliaria en 1960 como una forma para que los inversores individuales posean participaciones de capital en empresas inmobiliarias a gran escala, al igual que poseer estacas en otras empresas. Este movimiento facilitó a los inversores comprar e intercambiar una cartera de bienes raíces diversificadas.
Se requiere que los REIT cumplan con ciertos estándares establecidos por el IRS, incluido que ellos:
Devolver un mínimo del 90% de los ingresos imponibles en forma de dividendos de accionistas cada año. Este es un gran atractivo para el interés de los inversores en REIT.
Invierta al menos el 75% del total de activos en bienes raíces o efectivo.
Reciba al menos el 75% de los ingresos brutos de bienes raíces, como rentas de bienes inmuebles, intereses sobre hipotecas que financian los bienes inmuebles o de las ventas de bienes raíces.
Tener un mínimo de 100 accionistas después del primer año de existencia.
No tienen más del 50% de las acciones en poder de cinco o menos individuos durante la última mitad del año imponible.
Al cumplir con estas reglas, los REIT no tienen que pagar impuestos a nivel corporativo, lo que les permite financiar bienes raíces de manera más económica, y obtener más ganancias para desembolsar a los inversores, que las empresas que no son RREIT pueden. Esto significa que con el tiempo, los REIT pueden crecer y pagar dividendos aún más grandes.
¿Cuánto puedo ganar con REIT?
Al comparar los rendimientos potenciales, puede ser útil observar los puntos de referencia. El S&P 500 es una colección de quinientos de las compañías estadounidenses más grandes. Cuando miras su rendimiento colectivo, así es como se ha desempeñado el S&P 500. El índice FTSE Nareit All Equity REIT, de manera similar, rastrea el rendimiento de los REIT de capital. Y de 1972 a 2019, REIT, en promedio, devolvió un rendimiento anual total del 11.8% en comparación con el 10.6% (0) del S&P.
Eso no quiere decir que los REIT sean mejores que las acciones, es simplemente una métrica para ver. Dicho esto, si invirtiera en REIT además de las acciones, diversificaría su cartera y probablemente estaría más protegido contra el riesgo.
Una cosa a tener en cuenta sobre los retornos de 5 años en este momento es que muchos REIT se desplomaron en los primeros días de la pandemia en 2020. Echar un vistazo de 5 años de abril a abril ahora muestra lo que parece ser un rendimiento bastante excesivo, lo que podría normalizarse en los próximos meses.
Acciones de REIT con mejor rendimiento: abril de 2025
A continuación se presentan algunos de los REIT de la lista de alto rendimiento.
En lugar de comprar REIT individuales, también puede invertir en ETF de bienes raíces REIT para obtener la diversificación instantánea a un precio asequible. Aquí hay algunos ETF de mejor rendimiento centrados en la propiedad el año pasado:
REIT ETF de mejor rendimiento: abril de 2025
Fondos Mutuales REIT de mejor rendimiento
¿Buscas fondos mutuos en su lugar? A continuación se presentan los cinco fondos mutuos REIT con mejor rendimiento, filtrados para incluir solo fondos sin carga (lo que significa que no pagará una comisión para comprar o vender el fondo) con mínimos de inversión por debajo de $ 3,000 y relaciones de gastos por debajo del 1%.
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3 tipos de REIT
Los REIT se dividen en tres amplias categorías divididas por sus tenencias de inversión: Equity, Mortgage e Hybrid REIT. Cada tipo de REIT tiene diferentes características y riesgos, por lo que es importante saber qué hay debajo del capó antes de comprar.
1. Equity Reits
Los REIT de equidad funcionan como un propietario, y manejan todas las tareas de gestión que asocia con poseer una propiedad. Poseen los bienes raíces subyacentes, recolectan cheques de alquiler, proporcionan mantenimiento y reinvierten en la propiedad.
2. REIT hipotecarios
A diferencia de los REIT de capital, los REIT hipotecarios (también conocidos como Mreits) no son dueños de la propiedad subyacente. En cambio, poseen valores de deuda respaldados por la propiedad. Por ejemplo, cuando una familia saca una hipoteca de una casa, este tipo de REIT podría comprar esa hipoteca del prestamista original y cobrar los pagos mensuales con el tiempo, generando ingresos a través de los ingresos por intereses. Mientras tanto, alguien más, la familia, en este ejemplo, posee y opera la propiedad.
Los REIT hipotecarios suelen ser significativamente más riesgosos que sus primos de REIT de capital, y tienden a pagar dividendos más altos.
3. REIT híbridos
Los REIT híbridos son una combinación de Equity e REIT hipotecarios. Estas empresas poseen y operan propiedades inmobiliarias, así como poseen hipotecas de propiedades comerciales en su cartera. Asegúrese de leer el prospecto REIT para comprender su enfoque principal.
Cada categoría de REIT se puede dividir en tres tipos que hablan sobre cómo se puede comprar la inversión: REIT que cotizan en bolsa, REIT públicos no traducidos y REIT privados.
REIT cotizados en bolsa
Como su nombre indica, los REIT cotizados en bolsa se negocian en un intercambio como acciones y ETF, y están disponibles para su compra utilizando una cuenta de corretaje ordinaria. Hay más de 225 REIT cotizados públicamente en el mercado en los EE. UU. (0).
Los REIT cotizados en público tienden a tener mejores estándares de gobernanza y ser más transparentes. También ofrecen la mayor cantidad de acciones líquidas, lo que significa que los inversores pueden comprar y vender las acciones del REIT fácilmente, mucho más rápido, por ejemplo, que invertir y vender una propiedad minorista usted mismo. Por estas razones, muchos inversores compran y venden solo REIT de cotización pública.
REIT público no traducido
Estos REIT están registrados en la SEC, pero no están disponibles en un intercambio. En cambio, se pueden comprar a un corredor que participa en ofertas públicas no traducidas, como el recurso de fondos de bienes raíces en línea. (Nareit mantiene una base de datos en línea donde los inversores pueden buscar REIT mediante el estado de listado). Debido a que no se negocian públicamente, estos REIT son altamente ilíquidos, a menudo por períodos de ocho años o más, según la autoridad reguladora de la industria financiera.
Los REIT no traducidos también pueden ser difíciles de valorar. De hecho, la SEC advierte que estos REIT a menudo no estiman su valor para los inversores hasta 18 meses después de su cierre de oferta, lo que puede ser años después de haber invertido.
Varias plataformas de negociación en línea permiten a los inversores comprar acciones en REIT no traducidos, incluidos DiversyFund y Realty Mogul.
REIT privado
No solo los REIT privados no están en la lista, lo que hace que sean difíciles de valorar y comerciar, sino que también están generalmente exentos del registro de la SEC: como tal, los REIT privados tienen menos requisitos de divulgación, lo que potencialmente hace que su rendimiento sea más difícil de evaluar. Estas limitaciones hacen que estos REIT sean menos atractivos para muchos inversores, y conllevan riesgos adicionales. (Vea esta útil advertencia de FINRA sobre REIT no traducidos y REIT privados).
Los REIT públicos no traducidos y los REIT privados también pueden tener mínimos de cuentas mucho más altos, $ 25,000 o más, para comenzar a cotizar y tarifas más pronunciadas que los REIT que cotizan en bolsa. Por esa razón, los REIT privados y muchos REIT no traducidos están abiertos solo a los inversores acreditados clasificados por la SEC como calificados para invertir en tipos sofisticados de valores. Estos inversores tienen un patrimonio neto (excluyendo el valor de su residencia principal) de $ 1 millón o más, o ingresos anuales en cada uno de los últimos dos años de al menos $ 200,000 si es soltero o $ 300,000 si está casado.
Nareit señala que durante el período de 20 años que finaliza en diciembre de 2019, el índice FTSE Nareit All Equity Reits, que recopila datos sobre todos los REIT de capital negociado en público, superó al Russell 1000, un índice de mercado de valores de acciones de gran capitalización. Las inversiones indexadas de REIT mostraron rendimientos totales del 11.6% anuales frente a las 6.29% de Russell 1000.
REIT stock pros y contras
Reit Pros explicó
Hay ventajas en invertir en REIT, especialmente aquellos que se negocian públicamente:
Dividendos constantes: Debido a que los REIT deben pagar al menos el 90% de sus ingresos anuales como dividendos de accionistas, ofrecen constantemente algunos de los mayores rendimientos de dividendos en el mercado de valores. Eso los convierte en los favoritos entre los inversores que buscan un flujo constante de ingresos. Los REIT más confiables tienen un historial de pagar dividendos grandes y crecientes durante décadas.
Altos rendimientos: Como se señaló anteriormente, los retornos de REIT pueden superar a los índices de capital, que es otra razón por la que son una opción atractiva para la diversificación de cartera.
Liquidez: los REIT que cotizan en bolsa son mucho más fáciles de comprar y vender que el laborioso proceso de comprar, administrar y vender propiedades comerciales.
Volatilidad más baja: los REIT tienden a ser menos volátiles que las existencias tradicionales, en parte debido a sus mayores dividendos. Los REIT pueden actuar como una cobertura contra los altibajos del estómago de otras clases de activos. Sin embargo, ninguna inversión es inmune a la volatilidad.
Reit Contres explicó
Deuda pesada: otra consecuencia de su estado legal es que los REIT tienen mucha deuda. Por lo general, se encuentran entre las empresas más endeudadas del mercado. Sin embargo, los inversores se han sentido cómodos con esta situación porque los REIT generalmente tienen contratos a largo plazo que generan un flujo de efectivo regular, como los arrendamientos, que se asignan que el dinero entrará, para apoyar cómodamente sus pagos de deuda y garantizar que aún se pague dividendos.
Bajo crecimiento y apreciación del capital: dado que los REIT pagan gran parte de sus ganancias como dividendos, para crecer, tienen que recaudar efectivo mediante la emisión de nuevas acciones y bonos de acciones. A veces, los inversores no siempre están dispuestos a comprarlos, como durante una crisis financiera o recesión. Por lo tanto, los REIT no pueden comprar bienes raíces exactamente cuando quieran. Cuando los inversores están nuevamente dispuestos a comprar acciones y bonos en el REIT, el REIT puede continuar creciendo.
Carga fiscal: si bien las empresas REIT no pagan impuestos, sus inversores aún deben pagar impuestos sobre los dividendos que reciban, a menos que sus inversiones REIT se mantengan en una cuenta de impuestos. (Esa es una de las razones por las que REIT puede ser una gran opción para las IRA).
Los REIT no traducidos pueden ser costosos: el costo de la inversión inicial en un REIT no traducido puede ser de $ 25,000 o más y puede limitarse a los inversores acreditados. Los REIT no traducidos también pueden tener tarifas más altas que los REIT que cotizan en bolsa.
Iliquid (especialmente REIT no traducidos y privados): los REIT que se negocian públicamente son más fáciles de comprar y vender que las propiedades reales, pero como se señaló anteriormente, los REIT no traducidos y los REIT privados pueden ser una historia diferente. Estos REIT deben llevarse a cabo durante años para obtener ganancias potenciales.
Invertir en REIT: Cómo comenzar
Invertir en REIT es tan simple como abrir una cuenta de corretaje o una cuenta de inversión, que generalmente lleva solo unos minutos. Entonces podrá comprar y vender REIT que cotizan en bolsa como lo haría con cualquier otra acción. Debido a que los REIT pagan dividendos tan grandes, puede ser inteligente mantenerlos dentro de una cuenta de inversión con ventajas de impuestos como una Roth IRA para obtener el mejor tratamiento fiscal posible.
Si no desea intercambiar acciones de REIT individuales, puede tener mucho sentido simplemente comprar un ETF o un fondo mutuo que veterinara e invierta en una variedad de REIT para usted. Obtiene diversificación inmediata y menor riesgo. Muchos corredores de bolsa ofrecen estos fondos, e invertir en ellos requiere menos trabajo preliminar que investigar REIT individuales para la inversión.
El ex escritor de Nerdwallet, Jim Royal, contribuyó a este artículo.
Ni el autor ni el editor ocuparon cargos en las inversiones antes mencionadas al momento de la publicación.
